Где купить жильё в Испании: зоны по целям покупки

Единственного «лучшего места» в Испании нет: всё зависит от того, зачем вы покупаете. Пенсионер, которому нужны мягкая зима и врач рядом, семья, ищущая дом для отпуска, и покупатель, рассчитывающий на аренду, выберут разные города на одном и том же побережье. Этот гид идёт по целям покупки: на что смотреть, чем придётся пожертвовать и какие из наших зон обычно подходят. Таблица зон на этой странице ставит рядом одни и те же показатели для каждого места — цену квадратного метра (MIVAU), зимний климат (AEMET), долю иностранных жителей (Padrón) и ставку IBI, — чтобы любое утверждение можно было проверить по данным, а не верить нам на слово.

Зоны в цифрах

Карта Испании. Цветом выделено: Коста-Бланка, Коста-дель-Соль. Канарские острова — во врезке. — Карты: © Instituto Geográfico Nacional (BDLJE), CC BY 4.0; обработка flatin.es.

Зона	Средняя оценочная стоимость	Средняя температура января	Доля иностранных жителей	Ставка IBI
Коста-Бланка	2 299,39 €/м² Сводное значение по зоне · 11 из 26 муниципалитетов с данными · 84 % населения · 2-й квартал 2026 года	11,1 °C – 11,9 °C 21 из 26 муниципалитетов с данными · климатическая норма 1991–2020	29,4 % Сводное значение по зоне · 26 из 26 муниципалитетов с данными · 2025	0,71 % Сводное значение по зоне · 26 из 26 муниципалитетов с данными · 100 % населения · 2025
↳ Северная Коста-Бланка	3 018,68 €/м² Сводное значение по зоне · 6 из 12 муниципалитетов с данными · 74 % населения · 2-й квартал 2026 года	11,3 °C – 11,9 °C 7 из 12 муниципалитетов с данными · климатическая норма 1991–2020	37,6 % Сводное значение по зоне · 12 из 12 муниципалитетов с данными · 2025	0,78 % Сводное значение по зоне · 12 из 12 муниципалитетов с данными · 100 % населения · 2025
↳ Южная Коста-Бланка	2 082,44 €/м² Сводное значение по зоне · 5 из 14 муниципалитетов с данными · 87 % населения · 2-й квартал 2026 года	11,1 °C – 11,9 °C 14 из 14 муниципалитетов с данными · климатическая норма 1991–2020	26,5 % Сводное значение по зоне · 14 из 14 муниципалитетов с данными · 2025	0,68 % Сводное значение по зоне · 14 из 14 муниципалитетов с данными · 100 % населения · 2025
Коста-дель-Соль	3 536,01 €/м² Сводное значение по зоне · 9 из 14 муниципалитетов с данными · 94 % населения · 2-й квартал 2026 года	12,5 °C – 14,6 °C 12 из 14 муниципалитетов с данными · климатическая норма 1991–2020	20,9 % Сводное значение по зоне · 14 из 14 муниципалитетов с данными · 2025	0,54 % Сводное значение по зоне · 14 из 14 муниципалитетов с данными · 100 % населения · 2025

Жить в Испании на пенсии: на что смотреть

Для жизни круглый год важно то, чего не заметишь за неделю в августе. Прежде чем выбрать город, проверьте:

климат всего года, а не только лета: в таблице зон смотрите январь;
ровный рельеф и короткие пешие расстояния: многие урбанизации стоят на склонах, и без машины там никуда;
поликлинику и больницу в разумной доступности, а также аптеки, магазины и транспорт, которые работают и вне сезона;
аэропорт рядом — для визитов родных и поездок домой;
иностранное сообщество: там, где много ваших соотечественников, есть услуги на родном языке и круг общения, но и цены, рассчитанные на приезжих.

Медицина: покупка жилья не даёт доступа к государственной медицине Испании. Он зависит от вашего резидентства и от того, как пенсионная система вашей страны связана с испанской; до переезда уточните у того, кто платит вам пенсию, даёт ли она доступ к испанской государственной медицине и как его оформить. Если доступа нет, остаётся частная страховка — её к тому же требуют для некоторых видов на жительство: варианты — в гиде по визам и ВНЖ.

Какие зоны обычно подходят: Коста-Бланка Юг (Торревьеха, побережье Ориуэлы) — ровная, рядом аэропорт Аликанте-Эльче; Коста-Бланка Север (Дения, Хавеа, Альтеа) — зеленее и гористее, во многих урбанизациях крутые улицы; на Коста-дель-Соль — аэропорт Малаги; Коста-Калида у лагуны Мар-Менор — ровная. Долю иностранных жителей и цену квадратного метра по каждому месту показывает таблица зон. Страницы зон: Коста-Бланка и Коста-дель-Соль.

Где живёт больше всего иностранцев, по муниципиям: рейтинг по доле иностранных жителей — по данным Padrón, где учтены только зарегистрированные жители.

Зарегистрированные преступления по муниципиям: рейтинг безопасности. Он делит число преступлений на зарегистрированное население, поэтому курортные города с большим сезонным населением выглядят хуже, чем их ощущает постоянный житель; где есть данные, рейтинг показывает и вторую шкалу.

Зимовка в Испании: где и чего ждать

Самая мягкая зима на материковой Испании — на юго-восточном побережье и у Малаги: на Коста-дель-Соль, Коста-Бланке Юг и Коста-Калиде. Сравнивайте в таблице зон январские данные AEMET, а не летние максимумы: именно они решают, комфортно ли жить с ноября по март.

Настоящая испанская зима — это солнечные дни и прохладные ночи. У моря из-за влажности дома холод ощущается сильнее, а многие дома строили в расчёте на лето: плиточный пол, слабая теплоизоляция, нет центрального отопления. Греются тепловым насосом (тем же кондиционером) или обогревателями, и счёт за электричество растёт. На просмотре смотрите ориентацию (лучше на юг), утепление и двойные стеклопакеты, есть ли сплит-система в каждой спальне и класс энергосертификата. Новостройку проектируют по действующим энергетическим требованиям испанского строительного кодекса (CTE): смотрите каталог новостроек.

У зимы есть и другая сторона: в урбанизациях из вторых домов многие дома пустуют, часть ресторанов закрывается. Для тех, кто живёт круглый год, город со своей жизнью важен не меньше температуры. А в нескольких километрах от моря, выше в горах, ночи заметно холоднее.

Муниципии по средней январской температуре AEMET: рейтинг самой тёплой зимы.

Если бюджет ограничен

Если решает бюджет, таблица зон на этой странице показывает, что городки в глубине страны, Коста-Бланка Юг и Мурсия обычно дешевле за квадратный метр, чем Коста-Бланка Север или западная часть Коста-дель-Соль. Проверяйте по каждому месту: это среднее по муниципию (оценочная стоимость MIVAU), а первая линия или старый центр могут быть заметно дороже или дешевле.

Цена — ещё не стоимость покупки. За вторичное жильё платят региональный налог ITP, за новостройку — IVA и AJD. Посчитайте итог в калькуляторе расходов на покупку. Дальше — ежегодные расходы: IBI, взносы общины, вывоз мусора, страховка, а для нерезидента ещё и налог на вменённый доход, даже если жильё не сдаётся. Всё это — в гиде по налогам владельца.

У дешёвого сельского дома свои риски: постройки без лицензии на сельскохозяйственной земле, дома в режиме AFO в Андалусии, отсутствие cédula de habitabilidad или разрешения на заселение, вода из скважины. До задатка прочитайте гид по рискам покупки. И заложите машину: в глубинке почти всё слишком далеко, чтобы ходить пешком.

Муниципии по цене квадратного метра: рейтинг по цене — по оценочной стоимости MIVAU, то есть по средним банковским оценкам, а не по ценам объявлений.

Покупка под аренду

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену. Значение имеет чистая: то, что остаётся после IBI, взносов общины, страховки, ремонта, пустых месяцев, управления и налога на доходы нерезидентов (IRNR). Нерезидент платит налог с аренды: резидент ЕС или ЕЭЗ может вычесть расходы, остальные платят с валового дохода. Посчитайте в калькуляторе доходности.

Покупка квартиры не даёт права сдавать её туристам. Решают регион (регистрация), мэрия (допускает ли это градостроительный план) и община дома, которая с апреля 2025 года голосует по этому вопросу тремя пятыми голосов; регистрация продавца к покупателю, как правило, не переходит. Правила по регионам — в гиде по туристической аренде.

Побережье заполняется летом и пустеет зимой: у туристической аренды есть мёртвые месяцы, долгосрочная стабильнее, но подчиняется закону о городской аренде (LAU). Цифры в таблице — средние, и прошлая доходность ничего не гарантирует. Это информация, а не финансовая консультация.

Муниципии по валовой доходности аренды: рейтинг доходности — годовая аренда по государственному индексу (SERPAVI), делённая на оценочную стоимость MIVAU, до расходов и налогов.

Зоны, которые мы охватываем

Коста-Бланка Север: от Дении до Вильяхойосы; горы у самого моря, виллы на склонах и высотки Бенидорма.
Коста-Бланка Юг: от Санта-Полы до Пилар-де-ла-Орадада; ровная, жилые комплексы с бассейнами и поля для гольфа.
Коста-дель-Соль: побережье провинции Малага от Нерхи до Манильвы; с международным аэропортом Малаги.
Коста-Калида: побережье Мурсии — лагуна Мар-Менор, Картахена, Масаррон и Агилас.
Провинция Валенсия: город Валенсия и крупные муниципии провинции, например Гандия и Сагунто.

В таблице есть и крупные города в глубине этих провинций. Новостройки в продаже и подробности по каждому побережью: Коста-Бланка, Коста-дель-Соль и каталог новостроек.

Как мы сравниваем

Каждый столбец таблицы взят из официального источника, и мера одна для всех мест: цена квадратного метра по оценочной стоимости министерства жилищного строительства (MIVAU), январские температуры государственного метеоагентства (AEMET), доля иностранных жителей по регистру Padrón (INE), зарегистрированные преступления по сводке министерства внутренних дел и ставка IBI, которую утверждает каждая мэрия. У каждого показателя указан период или дата публикации.

Если у источника нет данных по месту, место всё равно остаётся в таблице с пометкой «нет данных»: мы не оцениваем его и не подставляем цифру соседа. Сводного балла «лучшего места» нет: сколько весит климат против цены, решаете вы, а не наша формула.

Изменения в гиде

17.10.2026: первая версия — четыре профиля покупателя, таблица зон и методика. Когда обновляются данные, меняется дата у каждого столбца; текст пересматривается, если меняется сравнение.

Данные и ссылки проверены 17.10.2026. Общая информация, не юридическая, налоговая или финансовая консультация.