Où acheter en Espagne : les zones selon votre profil

Il n'existe pas un meilleur endroit pour acheter en Espagne : tout dépend de la raison de votre achat. Le retraité qui cherche un hiver doux et un médecin à proximité, la famille qui veut une maison de vacances et l'acheteur qui compte sur les loyers choisiront des villes différentes sur la même côte. Ce guide avance profil par profil : ce qu'il faut regarder, ce à quoi l'on renonce et quelles zones parmi celles que nous couvrons conviennent le plus souvent. Le tableau des zones de cette page aligne les mêmes chiffres pour chaque lieu (prix au mètre carré du MIVAU, climat d'hiver de l'AEMET, part de résidents étrangers du Padrón et taux de l'IBI), pour que vous puissiez vérifier chaque affirmation dans les données plutôt que nous croire sur parole.

Les zones en chiffres

Carte de l’Espagne. En couleur : Costa Blanca, Costa del Sol. Les Canaries dans l’encadré. — Cartes : © Instituto Geográfico Nacional (BDLJE), CC BY 4.0 ; adaptation flatin.es.

Zone	Valeur d'expertise moyenne	Température moyenne de janvier	Part de résidents étrangers	Taux de l'IBI
Costa Blanca	2 299,39 €/m² Chiffre agrégé de la zone · 11 communes sur 26 avec données · 84 % de la population · 2e trimestre 2026	11,1 °C – 11,9 °C 21 communes sur 26 avec données · normales climatiques 1991–2020	29,4 % Chiffre agrégé de la zone · 26 communes sur 26 avec données · 2025	0,71 % Chiffre agrégé de la zone · 26 communes sur 26 avec données · 100 % de la population · 2025
↳ Costa Blanca Norte	3 018,68 €/m² Chiffre agrégé de la zone · 6 communes sur 12 avec données · 74 % de la population · 2e trimestre 2026	11,3 °C – 11,9 °C 7 communes sur 12 avec données · normales climatiques 1991–2020	37,6 % Chiffre agrégé de la zone · 12 communes sur 12 avec données · 2025	0,78 % Chiffre agrégé de la zone · 12 communes sur 12 avec données · 100 % de la population · 2025
↳ Costa Blanca Sur	2 082,44 €/m² Chiffre agrégé de la zone · 5 communes sur 14 avec données · 87 % de la population · 2e trimestre 2026	11,1 °C – 11,9 °C 14 communes sur 14 avec données · normales climatiques 1991–2020	26,5 % Chiffre agrégé de la zone · 14 communes sur 14 avec données · 2025	0,68 % Chiffre agrégé de la zone · 14 communes sur 14 avec données · 100 % de la population · 2025
Costa del Sol	3 536,01 €/m² Chiffre agrégé de la zone · 9 communes sur 14 avec données · 94 % de la population · 2e trimestre 2026	12,5 °C – 14,6 °C 12 communes sur 14 avec données · normales climatiques 1991–2020	20,9 % Chiffre agrégé de la zone · 14 communes sur 14 avec données · 2025	0,54 % Chiffre agrégé de la zone · 14 communes sur 14 avec données · 100 % de la population · 2025

Prendre sa retraite en Espagne : ce qu'il faut regarder

Vivre quelque part toute l'année dépend de choses qu'une semaine en août ne montre pas. Avant de choisir une ville, vérifiez :

le climat de toute l'année, pas seulement de l'été : dans le tableau des zones, regardez janvier ;
un terrain plat et des distances courtes à pied : beaucoup d'urbanisations sont à flanc de colline et imposent la voiture ;
un centre de santé et un hôpital à une distance raisonnable, ainsi que des pharmacies, des commerces et des transports qui fonctionnent hors saison ;
un aéroport proche pour les visites de la famille et les retours au pays ;
la communauté étrangère : là où vivent beaucoup de vos compatriotes, on trouve des services dans votre langue et une vie sociale, mais aussi des prix pensés pour les visiteurs.

Santé : acheter un logement ne donne pas accès au système de santé public espagnol. Cela dépend de votre résidence et de la façon dont le régime qui vous verse votre pension est coordonné avec l'Espagne ; avant de partir, demandez à votre caisse de retraite comment elle vous ouvre l'accès aux soins publics espagnols. Sans cet accès, il reste l'assurance privée, que certains titres de séjour exigent de toute façon : les options sont dans le guide visas et résidence.

Les zones qui conviennent souvent : la Costa Blanca Sud (Torrevieja, Orihuela Costa) est plate, avec l'aéroport d'Alicante-Elche tout près ; la Costa Blanca Nord (Dénia, Xàbia, Altea) est plus verte et montagneuse, avec des rues en pente dans beaucoup d'urbanisations ; la Costa del Sol a l'aéroport de Málaga ; la Costa Cálida, autour de la Mar Menor, est plate. La part de résidents étrangers et le prix au mètre carré de chaque lieu figurent dans le tableau des zones. Voir les zones : Costa Blanca et Costa del Sol.

Où vivent le plus de résidents étrangers, commune par commune : classement par part de résidents étrangers, d'après le Padrón, qui ne compte que les personnes inscrites.

Délits enregistrés par commune : classement sécurité. Il divise les délits par la population inscrite, si bien que les communes du littoral qui accueillent beaucoup de saisonniers paraissent moins sûres que ne le vivent leurs habitants ; quand les données existent, le classement ajoute une seconde mesure.

Passer l'hiver en Espagne : où et à quoi s'attendre

Les hivers les plus doux de l'Espagne continentale se trouvent sur la côte sud-est et sur celle de Málaga : la Costa del Sol, la Costa Blanca Sud et la Costa Cálida. Comparez dans le tableau des zones les données de janvier de l'AEMET, pas les maximales de l'été : ce sont elles qui disent si l'on vit bien de novembre à mars.

Le vrai hiver espagnol, ce sont des journées ensoleillées et des nuits fraîches. Près de la mer, l'humidité rend le froid plus sensible à l'intérieur, et beaucoup de logements ont été construits pour l'été : carrelage au sol, peu d'isolation, pas de chauffage central. On chauffe avec une pompe à chaleur (la climatisation réversible) ou des radiateurs d'appoint, et la facture d'électricité grimpe. Lors d'une visite, regardez l'orientation (plein sud de préférence), l'isolation et le double vitrage, la présence d'un split dans chaque chambre et la classe du certificat énergétique. Un logement neuf est conçu selon les exigences énergétiques actuelles du Code technique de la construction espagnol : voir le catalogue de programmes neufs.

L'hiver a une autre face : dans les urbanisations de résidences secondaires, beaucoup de maisons sont fermées et certains restaurants aussi. Pour qui vit sur place toute l'année, une ville qui a sa propre vie compte autant que la température. Et à quelques kilomètres de la côte, dans l'intérieur en altitude, les nuits sont nettement plus froides.

Les communes classées selon la température moyenne de janvier de l'AEMET : classement des hivers les plus doux.

Avec un petit budget

Si le budget prime, le tableau des zones de cette page montre que les villes de l'intérieur, la Costa Blanca Sud et Murcie sont souvent moins chères au mètre carré que la Costa Blanca Nord ou l'ouest de la Costa del Sol. Vérifiez-le lieu par lieu : c'est une moyenne de la commune (la valeur d'expertise du MIVAU), et le front de mer ou la vieille ville peuvent être bien au-dessus ou en dessous.

Le prix n'est pas le coût. Un logement ancien paie l'ITP de la région ; un logement neuf, l'IVA et l'AJD. Calculez le total avec le calculateur de frais d'achat. Viennent ensuite les frais annuels : IBI, charges de copropriété, taxe d'ordures, assurance et, si vous n'êtes pas résident, l'impôt sur le revenu imputé même sans location. Tout est dans le guide des impôts du propriétaire.

La maison de campagne bon marché a ses propres risques : constructions sans permis sur terrain rustique, maisons sous régime AFO en Andalousie, absence de cédula de habitabilidad ou de licence d'occupation, eau de puits. Avant de réserver, lisez le guide des risques. Et prévoyez la voiture : dans l'intérieur, presque tout est trop loin pour y aller à pied.

Les communes classées par prix au mètre carré : classement des lieux les moins chers, selon la valeur d'expertise du MIVAU, une moyenne d'expertises bancaires et non de prix d'annonces.

Acheter pour louer

Le rendement brut, c'est le loyer d'une année divisé par le prix. Celui qui compte est le rendement net : ce qui reste après l'IBI, les charges de copropriété, l'assurance, l'entretien, les mois vides, la gestion et l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Un non-résident est imposé sur ses loyers : s'il réside dans l'UE ou l'EEE, il peut déduire ses frais ; sinon, il paie sur le revenu brut. Faites le calcul avec le calculateur de rendement locatif.

Acheter un appartement ne donne pas le droit de le louer aux touristes. Décident la région (l'enregistrement), la mairie (si l'urbanisme le permet) et la copropriété, qui vote sur la question à la majorité des trois cinquièmes depuis avril 2025 ; l'enregistrement du vendeur ne passe en général pas à l'acheteur. Les règles par région sont dans le guide de la location touristique.

La côte se remplit l'été et se vide l'hiver : une location touristique a des mois morts, une location longue durée est plus régulière mais relève de la loi sur les baux urbains (LAU). Les chiffres du tableau sont des moyennes, et les rendements passés ne garantissent rien. Il s'agit d'une information, pas d'un conseil financier.

Les communes classées par rendement locatif brut : classement du rendement locatif, qui divise le loyer annuel de l'indice public (SERPAVI) par la valeur d'expertise du MIVAU, avant frais et impôts.

Les zones que nous couvrons

Costa Blanca Nord : de Dénia à La Vila Joiosa ; montagne au bord de la mer, villas à flanc de colline et tours de Benidorm.
Costa Blanca Sud : de Santa Pola à Pilar de la Horadada ; plate, avec des résidences à piscine et des golfs.
Costa del Sol : la côte de la province de Málaga, de Nerja à Manilva ; avec l'aéroport international de Málaga.
Costa Cálida : la côte de la région de Murcie, avec la Mar Menor, Cartagena, Mazarrón et Águilas.
Province de Valence : la ville de Valence et les grandes communes de la province, comme Gandia ou Sagunto.

Le tableau comprend aussi les grandes villes de l'intérieur de ces provinces. Les programmes en vente et chaque côte en détail : Costa Blanca, Costa del Sol et le catalogue de programmes neufs.

Comment nous comparons

Chaque colonne du tableau vient d'une source officielle et applique la même mesure à tous les lieux : prix au mètre carré selon les valeurs d'expertise du ministère du Logement (MIVAU), températures de janvier de l'Agence nationale de météorologie (AEMET), part de résidents étrangers du Padrón de l'INE, délits enregistrés du bilan de criminalité du ministère de l'Intérieur et taux de l'IBI voté par chaque mairie. Chaque donnée indique sa période ou sa date de publication.

Si une source n'a pas de donnée pour un lieu, le lieu reste dans le tableau, marqué « pas de données » : nous ne l'estimons pas et ne reprenons pas le chiffre du voisin. Nous n'additionnons pas les critères en une note de « meilleur endroit » : le poids du climat face au prix, c'est à vous d'en décider, pas à une formule de notre cru.

Modifications de ce guide

17/10/2026 : première version, avec quatre profils, le tableau des zones et la méthode. Quand les données sont mises à jour, la date de chaque colonne change ; le texte est revu si la comparaison change.

Données et liens vérifiés le 17/10/2026. Information générale, et non conseil juridique, fiscal ou financier.