IBI : la taxe foncière en Espagne
L'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière annuelle que chaque mairie espagnole réclame au propriétaire d'un bien selon sa valeur cadastrale.
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Comment fonctionne l'IBI : base, taux et qui paie
L'IBI est régi par la loi sur les finances locales (TRLRHL, articles 60 à 77). Il est dû par le propriétaire ou l'usufruitier du bien (articles 61 et 63) et devient exigible le 1er janvier : le titulaire à cette date paie l'année entière (article 75). La base est la valeur cadastrale, fixée par le Catastro, qui ne peut légalement dépasser la valeur de marché (article 65 ; TRLCI article 23.2). Chaque mairie choisit son taux ; pour les biens urbains, la loi fixe une fourchette générale de 0,4 % – 1,1 % (article 72.1), avec des majorations et des réductions dans certains cas. Le taux de chaque commune figure dans notre tableau de l'IBI par commune.
La mairie établit et recouvre l'impôt (article 77). Certaines réductions sont prévues par la loi et se demandent à la mairie (article 73) ; d'autres n'existent que si l'ordonnance municipale les adopte (article 74). Intégrez cette charge fixe dans le calculateur de rendement locatif.
Pour l'acheteur, l'essentiel est que la dette d'IBI suit le logement : en cas de changement de propriétaire, le bien lui-même répond de l'impôt, et le notaire doit s'informer et avertir dans l'acte des dettes en cours (article 64.1). Si vous ne résidez pas en Espagne, en plus de l'IBI vous déclarez chaque année le revenu imputé du logement que vous ne louez pas, 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, au titre de l'IRNR (TRLIRNR article 24.5 et LIRPF article 85). L'articulation d'ensemble est détaillée dans le guide des impôts du propriétaire.
L'IBI étape par étape pour un acheteur non résident
- Avant de réserver, demandez au vendeur le dernier avis d'IBI : il indique la référence cadastrale, la valeur cadastrale et le montant annuel.
- Vérifiez sur le site du Catastro que la référence et la surface correspondent au logement et à la nota simple.
- Demandez les avis payés des dernières années ou un certificat de dettes de la mairie.
- Prévoyez dans le contrat la répartition de l'IBI de l'année d'achat : l'avis sera adressé au propriétaire du 1er janvier.
- Après l'escritura, le notaire signale le nouveau titulaire au Catastro si la référence cadastrale figure dans l'acte (TRLCI article 14) ; vérifiez que l'avis de l'année suivante est à votre nom.
- Mettez en place le prélèvement sur un compte espagnol et donnez à la mairie une adresse de notification : un avis impayé passe en recouvrement forcé avec majorations (LGT article 28).
Erreurs fréquentes avec l'IBI à l'achat
- Comparer les communes uniquement sur le prix : l'IBI dépend de la valeur cadastrale et du taux de chaque mairie, et des appartements semblables paient des montants différents dans des villes voisines.
- Ne regarder que l'avis de l'année : les dettes antérieures non prescrites suivent aussi le logement, et la prescription générale est de quatre ans (LGT article 66).
- Ne pas écrire la répartition de l'année d'achat : envers la mairie, le propriétaire du 1er janvier paie toute l'année ; la répartition avec l'acheteur relève du contrat et du droit civil (TRLRHL article 63.2).
L'IBI dans le neuf et dans l'ancien
Dans un logement neuf acheté au promoteur, l'IBI des années de construction est à la charge du promoteur, propriétaire à chaque 1er janvier . À la fin des travaux, l'immeuble et chaque logement sont inscrits au Catastro par déclaration du titulaire ou par communication du notaire ou de la mairie (TRLCI articles 13, 14 et 16.2.a), et la nouvelle valeur cadastrale compte pour l'IBI à partir du 1er janvier suivant sa prise d'effet au Catastro (TRLRHL article 75.3). Le premier avis à la valeur de votre logement peut donc tarder : demandez si la déclaration est déposée et fixez dans le contrat qui supporte l'IBI jusqu'à la remise des clés. Si vous achetez un logement protégé, demandez tôt la réduction de l'article 73.2 : elle vaut pour les trois années suivant la qualification définitive et s'applique à partir de l'année suivant la demande.
Dans l'ancien, le risque, ce sont les dettes de l'ancien propriétaire ; dans le neuf, demandez tout de même le justificatif du dernier IBI payé par le promoteur. Comparez programmes et communes dans le catalogue du neuf.
- 0,4 % – 1,1 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · Vérifié:
- 2 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Vérifié:
- 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Vérifié:
Sources et base légale
- RDLeg 2/2004 TRLRHL, arts. 61, 63.1, 63.2, 64.1, 65, 72.1, 73, 74, 75, 77 · vérifié le
- RDLeg 1/2004 TRLCI (Ley del Catastro Inmobiliario), arts. 13, 14.a, 16.2.a, 23.2 · vérifié le
- Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 28, 66 · vérifié le
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 24.5 · vérifié le
- Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · vérifié le