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Escritura : l'acte de vente authentique

L'escritura pública de compraventa est l'acte de vente que l'acheteur et le vendeur signent devant un notaire espagnol et qui transfère la propriété du logement.

Mis à jour le

Ce que produit l'escritura et qui en paie les frais

La vente d'un immeuble doit être passée par acte authentique (Code civil, art. 1280.1). Le contrat privé ou d'arrhes (arras) engage déjà les parties, et chacune peut exiger l'acte (art. 1450 et 1279), sauf arrhes de dédit (arras penitenciales), qui permettent de se retirer en les perdant ou en les restituant au double (art. 1454). Avec l'acte, juste avant la signature, le notaire vérifie au registre le propriétaire et les charges (règlement notarial, art. 175) et consigne comment et quand le prix est payé (loi sur le notariat, art. 24). La signature de l'acte vaut remise du logement, sauf si l'acte prévoit autre chose (Code civil, art. 1462).

L'acte est ensuite inscrit au registre foncier (Registro de la Propiedad). À compter de la mention de dépôt (asiento de presentación), le conservateur dispose de quinze jours au plus pour l'inscrire (loi hypothécaire, art. 18). L'inscription ne vous rend pas propriétaire, mais elle vous protège : ce qui n'est pas inscrit n'est pas opposable aux tiers (loi hypothécaire, art. 32), et l'acheteur de bonne foi qui acquiert du titulaire inscrit et s'inscrit est protégé contre les causes absentes du registre (art. 34). Il faut d'abord payer les impôts de l'achat et justifier la déclaration de plusvalía municipal ou la communication de l'acheteur (TRLRHL, art. 110.6.b) : sinon, pas d'inscription (art. 254).

Notaire et registre facturent selon un barème officiel (RD 1426/1989 et RD 1427/1989). Sauf accord contraire, le vendeur paie l'établissement de l'acte et l'acheteur la première copie et les frais postérieurs à la vente (Code civil, art. 1455) ; l'inscription est payée par celui au nom duquel elle est faite, c'est-à-dire vous. Les montants pour votre cas sont dans le calculateur des frais d'achat ; tout l'achat dans l'ordre, dans le guide d'achat.

Signer l'escritura étape par étape quand on ne réside pas en Espagne

  1. Obtenez votre NIE : sans votre numéro fiscal dans l'acte, le registre n'inscrit pas l'achat.
  2. Préparez le paiement depuis un compte bancaire, espagnol ou de votre pays : le moyen de paiement est identifié dans l'acte.
  3. Demandez une nota simple dès le début ; le notaire reconsulte le registre avant la signature.
  4. Si vous ne venez pas, donnez une procuration notariée pour cet achat. Une procuration signée hors d'Espagne demande en général une apostille et, si elle n'est pas en espagnol, une traduction : vérifiez le format avec le notaire. Une procuration pour un acte précis peut se signer en visioconférence devant un notaire espagnol ; la vente, non (loi sur le notariat, art. 17 ter).
  5. Si vous maîtrisez mal l'espagnol, demandez un acte sur deux colonnes ou avec traduction jointe, ou venez avec un interprète de votre choix (règlement notarial, art. 150).
  6. Signez, recevez les clés et une copie simple. Payez l'ITP ou l'AJD dans le délai de votre région et vérifiez que l'acte est inscrit.

Erreurs fréquentes avec l'escritura

  • Croire que l'inscription est automatique : quelqu'un doit présenter l'acte au registre et payer d'abord les impôts.
  • Cacher comment une partie du prix est payée : si les parties refusent d'identifier les moyens de paiement, le registre n'inscrit pas (loi hypothécaire, art. 254.3).
  • Confondre les copies : la copie simple n'a qu'une valeur d'information (règlement notarial, art. 224.2) ; la banque et le registre travaillent avec la copie authentique.

L'escritura dans le neuf et dans l'ancien

Dans le neuf, il y a deux actes. D'abord le promoteur signe la déclaration de construction neuve et la division horizontale (obra nueva y división horizontal), qui créent votre logement comme lot au registre ; sans preuve de l'assurance décennale des structures, le notaire ne l'authentifie pas et le registre ne l'inscrit pas (Ley 38/1999, art. 19.1.c et 20.1). Ces frais sont ceux du promoteur : une clause qui vous les impose est abusive (RDLeg 1/2007, art. 89.3). Comme le promoteur vend à titre habituel, c'est vous qui choisissez le notaire (règlement notarial, art. 126). Ensuite vous signez la vente, une fois les travaux finis et le permis de première occupation ou la cédula de habitabilidad obtenus : jusque-là vos acomptes restent garantis (Ley 38/1999, première disposition additionnelle). Dans l'acte, vous payez la TVA de 10 % et l'AJD.

Dans l'ancien, il n'y a qu'un acte et vous payez l'ITP. Les programmes avec date de livraison sont dans le catalogue du neuf.

Sources et base légale

Lexique de l'achat immobilier en Espagne

En savoir plus sur le neuf en Espagne
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