flatin.es
Меню

Escritura: нотаріальний договір купівлі-продажу

Escritura pública de compraventa — договір купівлі-продажу, який покупець і продавець підписують в іспанського нотаріуса; саме він передає право власності на житло.

Оновлено

Що дає escritura і хто платить за неї

Продаж нерухомості оформлюють публічним документом (Цивільний кодекс, ст. 1280.1). Приватний договір чи договір завдатку (arras) уже зобов’язує сторони, і кожна може вимагати від іншої підписати escritura (ст. 1450 і 1279), крім покаянного завдатку (arras penitenciales): він дає змогу відмовитися від угоди, втративши завдаток або повернувши його в подвійному розмірі (ст. 1454). Escritura дає те, чого немає в приватному договорі: нотаріус просто перед підписанням перевіряє в реєстрі власника й обтяження (нотаріальний регламент, ст. 175) і фіксує, як і коли сплачено ціну (закон про нотаріат, ст. 24). Підписання escritura прирівнюється до передачі житла, якщо з неї не випливає інше (ЦК, ст. 1462).

Потім escritura вносять до реєстру власності (Registro de la Propiedad). Від запису про подання (asiento de presentación) реєстратор має щонайбільше п’ятнадцять днів, щоб її зареєструвати (іпотечний закон, ст. 18). Власником робить не реєстрація, але захищає саме вона: незареєстроване не діє проти третіх осіб (іпотечний закон, ст. 32), а добросовісний покупець, який купив у зареєстрованого власника й зареєструвався, захищений від причин, яких у реєстрі не було (ст. 34). Спершу треба сплатити податки на купівлю й підтвердити подання декларації з plusvalía municipal або повідомлення покупця (TRLRHL, ст. 110.6.b): без цього реєстрації немає (ст. 254).

Нотаріус і реєстр працюють за офіційними тарифами (RD 1426/1989 і RD 1427/1989). Якщо не домовилися інакше, продавець платить за оформлення escritura, а покупець — за першу копію й витрати після продажу (ЦК, ст. 1455); реєстрацію оплачує той, на кого реєструють право, тобто ви. Суми для вашого випадку — у калькуляторі витрат на купівлю; порядок усієї купівлі — у гіді з купівлі.

Як підписати escritura покроково, якщо ви не живете в Іспанії

  1. Отримайте NIE: нотаріус вписує ваш податковий номер, а без нього реєстр не зареєструє купівлю.
  2. Підготуйте оплату з банківського рахунку, іспанського чи свого: спосіб оплати фіксують в escritura.
  3. На початку замовте nota simple; перед підписанням нотаріус ще раз перевірить реєстр.
  4. Якщо не приїдете, оформіть нотаріальну довіреність на цю купівлю. Довіреності, підписаній не в Іспанії, зазвичай потрібен апостиль і, якщо вона не іспанською, переклад: уточніть формат у нотаріуса. Її можна оформити й через відеозв’язок в іспанського нотаріуса: закон дозволяє це для довіреності на конкретну дію, але не для самої купівлі-продажу (закон про нотаріат, ст. 17 ter).
  5. Якщо погано знаєте іспанську, попросіть escritura у дві колонки чи з доданим перекладом або приведіть перекладача на свій вибір (нотаріальний регламент, ст. 150).
  6. Підпишіть, отримайте ключі й просту копію. Сплатіть ITP чи AJD у строк, установлений вашою автономною спільнотою, і перевірте, що escritura зареєстровано.

Часті помилки з escritura

  • Вважати реєстрацію автоматичною: хтось має подати escritura до реєстру й спершу сплатити податки.
  • Приховувати, як сплачено частину ціни: нотаріус фіксує способи оплати, і якщо сторони відмовляються їх назвати, реєстр не реєструє (іпотечний закон, ст. 254.3).
  • Плутати копії: проста копія — лише для відома (нотаріальний регламент, ст. 224.2); банк і реєстр працюють із засвідченою копією.

Escritura в новобудові і на вторинному ринку

У новобудові дві escritura. Спершу забудовник оформлює декларацію нового будівництва й поділ на квартири (obra nueva y división horizontal), які створюють вашу квартиру як об’єкт у реєстрі; без підтвердження десятирічної страховки конструкцій нотаріус її не посвідчить, а реєстр не зареєструє (Ley 38/1999, ст. 19.1.c і 20.1). Ці витрати — забудовника: пункт, що перекладає їх на вас, недійсний як несправедливий (RDLeg 1/2007, ст. 89.3). Забудовник продає житло професійно, тому нотаріуса обираєте ви (нотаріальний регламент, ст. 126). Потім ви підписуєте договір купівлі — після завершення будівництва й за наявності ліцензії першого заселення чи cédula de habitabilidad: доти ваші аванси залишаються під гарантією (Ley 38/1999, перше додаткове положення). В escritura ви сплачуєте ПДВ 10 % і AJD.

На вторинному ринку escritura одна, і ви сплачуєте ITP. Новобудови зі строками здачі — у каталозі новобудов.

  • 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Перевірено:

Джерела й норми

Словник купівлі житла в Іспанії

Дізнатися про новобудови в Іспанії
Без реєстрації та без cookies.