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Escritura: die notarielle Kaufurkunde

Die Escritura pública de compraventa ist die Kaufurkunde, die Käufer und Verkäufer vor einem spanischen Notar unterzeichnen und mit der das Eigentum an der Immobilie übergeht.

Aktualisiert am

Was die Escritura bewirkt und wer ihre Kosten trägt

Der Verkauf einer Immobilie muss in einer öffentlichen Urkunde stehen (Código Civil, Art. 1280.1). Der private Vertrag oder Anzahlungsvertrag (arras) bindet beide Seiten bereits, und jede kann von der anderen die Beurkundung verlangen (Art. 1450 und 1279), außer bei Reugeld (arras penitenciales), das den Rücktritt erlaubt, wenn man es verliert oder doppelt zurückzahlt (Art. 1454). Die Escritura bringt, was der private Vertrag nicht kann: Der Notar prüft unmittelbar vor der Unterschrift Eigentümer und Belastungen im Register (Notariatsverordnung, Art. 175) und hält fest, wie und wann der Preis bezahlt wird (Notariatsgesetz, Art. 24). Die Beurkundung gilt als Übergabe der Wohnung, sofern sich aus der Urkunde nichts anderes ergibt (Código Civil, Art. 1462).

Danach wird die Escritura im Eigentumsregister (Registro de la Propiedad) eingetragen. Ab dem Eingangsvermerk (asiento de presentación) hat der Registerführer höchstens fünfzehn Tage für die Eintragung (Hypothekengesetz, Art. 18). Eigentümer werden Sie nicht durch die Eintragung, geschützt aber schon: Nicht Eingetragenes wirkt nicht gegen Dritte (Hypothekengesetz, Art. 32), und wer gutgläubig vom eingetragenen Eigentümer kauft und einträgt, ist gegen Gründe geschützt, die nicht im Register standen (Art. 34). Vorher müssen die Steuern auf den Kauf bezahlt und die Erklärung zur Plusvalía municipal oder die Mitteilung des Käufers (TRLRHL, Art. 110.6.b) nachgewiesen sein: sonst keine Eintragung (Art. 254).

Notar und Register rechnen nach amtlicher Gebührenordnung ab (RD 1426/1989 und RD 1427/1989). Ohne andere Vereinbarung zahlt der Verkäufer die Beurkundung und der Käufer die erste Ausfertigung und die Kosten nach dem Kauf (Código Civil, Art. 1455); die Eintragung zahlt, wer als Eigentümer eingetragen wird, also Sie. Zahlen für Ihren Fall liefert der Kaufnebenkosten-Rechner; den ganzen Ablauf zeigt der Ratgeber Immobilienkauf.

Die Escritura Schritt für Schritt unterschreiben, ohne in Spanien zu wohnen

  1. Beantragen Sie die NIE: Der Notar trägt Ihre Steuernummer ein, und ohne sie trägt das Register den Kauf nicht ein.
  2. Bereiten Sie die Zahlung von einem Bankkonto vor, spanisch oder heimisch: Das Zahlungsmittel wird in der Urkunde festgehalten.
  3. Holen Sie zu Beginn eine Nota simple ein; der Notar prüft das Register vor der Unterschrift erneut.
  4. Reisen Sie nicht an, erteilen Sie eine notarielle Vollmacht für diesen Kauf. Eine im Ausland unterschriebene Vollmacht braucht meist eine Apostille und, wenn sie nicht auf Spanisch ist, eine Übersetzung: Klären Sie das Format mit dem Notar. Sie können sie auch per Videokonferenz vor einem spanischen Notar erteilen: Das Gesetz erlaubt das für Vollmachten zu einem bestimmten Geschäft, nicht für den Kauf selbst (Notariatsgesetz, Art. 17 ter).
  5. Sprechen Sie wenig Spanisch, verlangen Sie die Urkunde zweispaltig oder mit beigefügter Übersetzung oder bringen Sie einen Dolmetscher Ihrer Wahl mit (Notariatsverordnung, Art. 150).
  6. Unterschreiben Sie, nehmen Sie Schlüssel und einfache Abschrift entgegen. Zahlen Sie die ITP oder AJD in der Frist Ihrer Region und prüfen Sie, dass die Urkunde eingetragen wird.

Häufige Fehler bei der Escritura

  • Die Eintragung für automatisch halten: Jemand muss die Urkunde beim Register einreichen und vorher die Steuern zahlen.
  • Verschweigen, wie ein Teil des Preises bezahlt wird: Der Notar hält die Zahlungsmittel fest, und verweigern die Parteien die Angabe, trägt das Register nicht ein (Hypothekengesetz, Art. 254.3).
  • Abschriften verwechseln: Die einfache Abschrift dient nur der Information (Notariatsverordnung, Art. 224.2); Bank und Register arbeiten mit der beglaubigten Ausfertigung.

Die Escritura beim Neubau und bei Bestandsimmobilien

Beim Neubau gibt es zwei Urkunden. Zuerst beurkundet der Bauträger die Neubauerklärung und die Aufteilung in Wohneigentum (obra nueva y división horizontal), die Ihre Wohnung als eigenes Grundstück im Register anlegen; ohne Nachweis der zehnjährigen Versicherung gegen Bauschäden beurkundet der Notar nicht und trägt das Register nicht ein (Ley 38/1999, Art. 19.1.c und 20.1). Diese Kosten trägt der Bauträger: Eine Klausel, die sie Ihnen auferlegt, ist missbräuchlich (RDLeg 1/2007, Art. 89.3). Da der Bauträger gewerbsmäßig verkauft, wählen Sie den Notar (Notariatsverordnung, Art. 126). Danach unterschreiben Sie den Kauf, nach Fertigstellung und mit Erstbezugslizenz oder Cédula de habitabilidad: Bis dahin bleiben Ihre Anzahlungen abgesichert (Ley 38/1999, erste Zusatzbestimmung). In der Urkunde zahlen Sie die Mehrwertsteuer von 10 % und die AJD.

Bei einer Bestandsimmobilie gibt es eine einzige Urkunde, und Sie zahlen die ITP. Projekte mit geplanter Übergabe finden Sie im Neubau-Katalog.

Quellen und Rechtsgrundlage

Glossar zum Immobilienkauf in Spanien

Mehr über Neubauprojekte in Spanien erfahren
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