Haus oder Wohnung in Spanien kaufen: der ganze Ablauf
Ein Immobilienkauf in Spanien läuft in sechs Schritten: NIE-Nummer, Bankkonto, Prüfungen, Reservierung und Vertrag, notarielle Urkunde, Grundbucheintrag. Am stärksten verändert die Endsumme, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist: Neubau zahlt IVA und AJD, eine Bestandsimmobilie die Grunderwerbsteuer ITP. Hier jeder Schritt und jede Kostenposition mit der jeweiligen Rechtsgrundlage.
1. NIE-Nummer
Die Número de Identidad de Extranjero braucht man, um die Kaufurkunde zu unterschreiben, Steuern zu zahlen und ein Konto zu eröffnen. Sie ist eine Identifikationsnummer, keine Aufenthaltserlaubnis. Beantragt wird sie mit dem Formular EX-15 bei einer Ausländerbehörde oder Dienststelle der Policía Nacional in Spanien oder beim spanischen Konsulat im Wohnsitzland.
2. Bankkonto
Über ein Konto bei einer spanischen Bank – ein Nichtresidentenkonto, wenn Sie nicht in Spanien leben – zahlen Sie Bauträger oder Verkäufer, Strom, Wasser und Steuern. Die Urkunde hält fest, wie der Kaufpreis bezahlt wurde; Zahlungen müssen also nachvollziehbar sein.
3. Prüfungen vor der Reservierung
Bei einer Bestandsimmobilie: Grundbuchauszug nota simple aus dem Registro de la Propiedad (Eigentümer und Belastungen), letzter IBI-Bescheid (Grundsteuer) und eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Schulden bestehen. Beim Neubau: Baugenehmigung, Bau- und Ausstattungsbeschreibung (memoria de calidades), schriftlicher Fertigstellungstermin und die Absicherung der Anzahlungen (Schritt 4). Diese Prüfungen kann ein Anwalt übernehmen, der nicht für den Bauträger arbeitet.
4. Reservierung und Vertrag: Zahlungen beim Kauf vom Plan
Mit der Reservierung nimmt der Bauträger die Wohnung aus dem Verkauf; Betrag und Rückzahlungsbedingungen stehen im Reservierungsdokument. Danach folgt der private Kaufvertrag mit dem Zahlungsplan: ein Teil bei Unterschrift, weitere Raten während der Bauzeit, der Rest bei der notariellen Urkunde.
Was Sie dem Bauträger vor der Fertigstellung auf den Kaufpreis zahlen, muss gesetzlich abgesichert sein. Die erste Zusatzbestimmung des Baugesetzes Ley 38/1999 (LOE) in der Fassung der Ley 20/2015 verpflichtet den Bauträger ab Erteilung der Baugenehmigung, diese Beträge – samt Steuern und gesetzlichen Zinsen – durch eine Kautionsversicherung (seguro de caución) oder Bankbürgschaft (aval) abzusichern und auf ein Sonderkonto einzuzahlen, getrennt von seinen übrigen Mitteln. Beginnt der Bau nicht oder wird die Wohnung nicht fristgerecht übergeben, können Sie vom Vertrag zurücktreten und Ihr Geld mit Zinsen zurückverlangen oder eine Verlängerung gewähren. Zahlt der Bauträger nicht innerhalb von dreißig Tagen nach förmlicher schriftlicher Aufforderung (requerimiento fehaciente), fordern Sie das Geld vom Versicherer oder der Bank. Lassen Sie sich für jede Zahlung das Garantiezertifikat geben und zahlen Sie nur auf das Sonderkonto.
5. Notarielle Urkunde (escritura)
Ist das Gebäude fertig – mit Bezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) oder einer declaración responsable, je nach Region –, wird die Urkunde vor dem Notar unterschrieben, der Restbetrag gezahlt und der Schlüssel übergeben. Eine Hypothek wird im selben Termin beurkundet. Bei einer Bestandsimmobilie folgt die Urkunde, sobald die Bedingungen des Anzahlungsvertrags (arras) erfüllt sind.
6. Steuern und Grundbuch
AJD oder ITP werden beim Finanzamt der Region erklärt und bezahlt – in den meisten Regionen mit dem Formular modelo 600 –, innerhalb der Frist der Region (meist ein Monat). Danach wird die Urkunde im Grundbuch (Registro de la Propiedad) eingetragen; erst der Eintrag schützt Ihr Eigentum gegenüber Dritten. Meist erledigt das eine gestoría, ein Büro für Behördengänge.
Neubau oder Bestand: welche Steuern
- Neubau (Erstverkauf durch den Bauträger): IVA von 10 % auf den Preis, dazu AJD zum Satz Ihrer Region (0 % – 2 %). Stellplätze (bis zu zwei) und Nebenräume wie ein Abstellraum folgen diesem Satz nur, wenn sie im selben Gebäude liegen und zusammen mit der Wohnung verkauft werden; einzeln gekauft gilt 21 %. Ein Gewerbelokal (local) zählt nie als Nebenraum, auch wenn es mit der Wohnung verkauft wird. Der Satz von 4 % gilt nur für geförderten Wohnraum im Sonderregime oder aus öffentlicher Förderung (VPO de régimen especial o de promoción pública), wenn der Bauträger selbst verkauft; VPO im allgemeinen Regime zahlt den normalen Neubausatz. In Canarias (Kanaren) gilt statt IVA die IGIC (7 %), in Ceuta und Melilla die IPSI.
- Bestandsimmobilie: ITP zum Satz der Region (3 % – 13 %), in der Regel ohne IVA und AJD. Mehrere Regionen haben ermäßigte Sätze unter Bedingungen (Alter, kinderreiche Familie, Hauptwohnsitz). Ist der Verkäufer eine natürliche Person ohne Wohnsitz in Spanien, führen Sie als Käufer die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía) an seiner Stelle an die Gemeinde ab und behalten sie vom Kaufpreis ein (Art. 106.2 des Gesetzes über die Kommunalfinanzen, TRLRHL). Außerdem behalten Sie 3 % des Kaufpreises ein und führen sie mit dem Formular modelo 211 an das Finanzamt ab (Art. 25.2 TRLIRNR).
- Achtung: Wurde die Wohnung ununterbrochen zwei Jahre oder länger genutzt – vom Bauträger selbst oder von einem Mieter ohne Kaufoption –, ist der Verkauf kein Erstverkauf mehr, und es fällt ITP an. Eine Miete mit Kaufoption zählt nicht, und die Regel greift nicht, wenn genau derjenige kauft, der die Wohnung genutzt hat.
Das Königliche Gesetzesdekret RDL 29/2026 weitet den ermäßigten Satz (4 %) ab 01.12.2026 auf dauerhaft geförderten Wohnraum aus. Es gilt bereits, tritt aber außer Kraft, wenn der Kongress es nicht bestätigt (convalidación).
Die Sätze aller Steuergebiete mit Rechtsgrundlage und Prüfdatum (15.10.2026) stehen in der Tabelle auf dieser Seite.
Kaufsteuern nach Steuergebiet
| Gebiet | IVA · IGIC · IPSI | AJD | ITP |
|---|---|---|---|
| Andalucía Rechtsgrundlage: AJD · ITP: Ley 5/2021 Tributos Cedidos Andalucía (art. 49; art. 41) | 10 % | 1,2 % | 7 % |
| Aragón Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DLeg 1/2005 Aragón (TR tributos cedidos) (art. 122-1; art. 121-1) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 10 % |
| Asturias Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DLeg 2/2014 Asturias (TR tributos cedidos) (art. 34; art. 26) | 10 % | 1,2 % | 8 % – 10 % |
| Islas Baleares Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DLeg 1/2014 Illes Balears (TR tributos cedidos) (art. 15; art. 10.a) | 10 % | 1,5 % – 2 % | 8 % – 13 % |
| Canarias Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DLeg 1/2009 Canarias (TR tributos cedidos) (art. 36; art. 31.1.a) | 7 % IGIC | 1 % | 6,5 % |
| Cantabria Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DLeg 62/2008 Cantabria (TR tributos cedidos) (art. 13.3; art. 9.1.A) | 10 % | 1,5 % | 9 % |
| Castilla y León Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DLeg 1/2013 Castilla y León (TR tributos cedidos) (art. 24.2; art. 24.1.a) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 10 % |
| Castilla-La Mancha Rechtsgrundlage: AJD · ITP: Ley 8/2013 Medidas Tributarias Castilla-La Mancha (art. 21.1; art. 19.1) | 10 % | 1,5 % | 9 % |
| Cataluña Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DLeg 1/2024 Cataluña (Código tributario, libro sexto) (art. 642-1.d; art. 641-1.1) | 10 % | 1,5 % | 10 % – 13 % |
| Comunitat Valenciana Rechtsgrundlage: AJD · ITP: Ley 13/1997 Comunitat Valenciana (tramo autonómico IRPF y tributos cedidos) (art. 14.Cuatro; art. 13.Uno) | 10 % | 1,4 % | 9 % – 11 % |
| Extremadura Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DLeg 1/2018 Extremadura (TR tributos cedidos) (art. 46; art. 36) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 11 % |
| Galicia Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DLeg 1/2011 Galicia (TR tributos cedidos) (art. 15.Uno; art. 14.Uno.1) | 10 % | 1,5 % | 8 % |
| Comunidad de Madrid Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DLeg 1/2010 Madrid (TR tributos cedidos) (art. 32.1.b; art. 28) | 10 % | 0,4 % – 0,75 % | 6 % |
| Región de Murcia Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DLeg 1/2010 Murcia (TR tributos cedidos) (art. 7.1; art. 6.1) | 10 % | 1,5 % | 7,75 % |
| Navarra (Foralgebiet) Rechtsgrundlage: AJD · ITP: DFLeg 129/1999 Navarra (TR ITPAJD) (art. 22.2; art. 8.1.a) | 10 % | 0,5 % | 6 % |
| La Rioja Rechtsgrundlage: AJD · ITP: Ley 10/2017 La Rioja (impuestos propios y tributos cedidos) (art. 48; art. 44.1) | 10 % | 1 % | 7 % |
| Ceuta Rechtsgrundlage: AJD · ITP: RDLeg 1/1993 TRLITPAJD (arts. 31.2 y 57 bis.1; arts. 11.1.a y 57 bis.3.a) | 0,5 % IPSI | 0,25 % | 3 % |
| Melilla Rechtsgrundlage: AJD · ITP: RDLeg 1/1993 TRLITPAJD (arts. 31.2 y 57 bis.1; arts. 11.1.a y 57 bis.3.a) | 4 % IPSI | 0,25 % | 3 % |
| Álava (Foralgebiet) Rechtsgrundlage: AJD · ITP: NF 11/2003 Álava (ITPAJD) (art. 69, exención 42; art. 43.Uno.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
| Gipuzkoa (Foralgebiet) Rechtsgrundlage: AJD · ITP: NF 18/1987 Gipuzkoa (ITPAJD) (art. 41.I.B.11; art. 11.1.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
| Bizkaia (Foralgebiet) Rechtsgrundlage: AJD · ITP: NF 1/2011 Bizkaia (ITPAJD) (art. 58, exención 35; art. 13.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
Allgemeiner Satz · Geprüft: 15.10.2026. Die AJD auf die Hypothek zahlt seit dem RDL 17/2018 die Bank.
Nebenkosten neben den Steuern
- Notar: 383 € – 527 €. Gebühren per Verordnung festgelegt (RD 1426/1989), abhängig vom Preis und Umfang der Urkunde.
- Grundbuch: 197 € – 283 €. Gebühren nach RD 1427/1989.
- Gestoría: keine Gebührenordnung, freie Preise – lassen Sie sich ein schriftliches Angebot geben.
Nach Artikel 1455 des spanischen Zivilgesetzbuchs trägt der Verkäufer die Kosten der Beurkundung, der Käufer die erste Ausfertigung und alles nach dem Verkauf, sofern nichts anderes vereinbart ist. Bauträgerverträge regeln das oft anders – prüfen Sie Ihren. Die plusvalía schuldet der Verkäufer (Art. 106.1.b TRLRHL); verkauft ein Bauträger an einen Verbraucher, ist eine Klausel, die sie auf den Käufer abwälzt, missbräuchlich und unwirksam (Art. 89.3.c des Verbraucherschutzgesetzes TRLGDCU). Spannen geprüft am 15.10.2026.
Hypothek für Nichtresidenten
Spanische Banken finanzieren auch Nichtresidenten, meist aber einen kleineren Anteil als bei Residenten, bezogen auf den niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Gutachten. Verlangt werden NIE, Einkommensnachweise, Steuererklärungen aus dem Heimatland und eine Bonitätsauskunft. Das Wertgutachten zahlen Sie. Die Bank zahlt die AJD auf die Hypothek (Art. 29 TRLITPAJD in der Fassung des RDL 17/2018) und nach der Ley 5/2019 auch Notar (außer selbst bestellten Abschriften), Grundbuch und die gestoría für die Hypothek – nicht die, die Ihren Kauf abwickelt. Die Bank muss Ihnen das standardisierte Angebot FEIN mindestens zehn Tage vor der Unterschrift aushändigen, gezählt in Kalendertagen, und der Notar erläutert den Vertrag vorher kostenlos. Beim Kauf vom Plan wird die Hypothek erst bei der Urkunde unterschrieben; die Raten während der Bauzeit kommen aus Eigenmitteln.
Nach dem Kauf
Jedes Jahr: die IBI der Gemeinde und, wenn Sie in Spanien nicht steuerlich ansässig sind, die Einkommensteuer für Nichtresidenten auf die Immobilie, auch wenn Sie nicht vermieten.
Den IBI-Satz jeder Gemeinde finden Sie in unserer IBI-Tabelle.
Sie suchen einen Neubau? Zum Katalog Neubau in Spanien, zur Costa Blanca und zur Costa del Sol. Dieser Ratgeber ist eine allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Aktualisiert am 15.10.2026.