Een huis kopen in Spanje: alle stappen

Een huis kopen in Spanje gaat in zes stappen: NIE-nummer, bankrekening, controles, reservering en contract, notariële akte, inschrijving. Wat de eindprijs het meest bepaalt, is of de woning nieuw of bestaand is: nieuwbouw betaalt IVA en AJD, een bestaande woning overdrachtsbelasting ITP. Hieronder elke stap en elke kostenpost, met de wet erachter.

1. NIE-nummer

Het Número de Identidad de Extranjero heb je nodig om de akte te tekenen, belasting te betalen en een rekening te openen. Het is een identificatienummer, geen verblijfsvergunning. Je vraagt het aan met formulier EX-15 bij een vreemdelingenkantoor of politiebureau van de Policía Nacional in Spanje, of bij het Spaanse consulaat in je woonland.

2. Bankrekening

Met een rekening bij een Spaanse bank — een niet-ingezetenenrekening als je niet in Spanje woont — betaal je de ontwikkelaar of verkoper, vaste lasten en belastingen. De akte vermeldt hoe de koopprijs is betaald, dus elke betaling moet traceerbaar zijn.

3. Controles vóór de reservering

Bij een bestaande woning: een nota simple uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad, eigenaar en lasten), het laatste aanslagbiljet van de IBI (onroerendgoedbelasting) en een verklaring van de vereniging van eigenaren dat er geen schulden zijn. Bij nieuwbouw: de bouwvergunning, de technische omschrijving (memoria de calidades), een schriftelijke opleverdatum en de garantie op je termijnbetalingen (stap 4). Een advocaat die niet voor de ontwikkelaar werkt, kan dit voor je nagaan.

4. Reservering en contract: betalen voor nieuwbouw op plan

Met de reservering haalt de ontwikkelaar de woning uit de verkoop; bedrag en terugbetalingsvoorwaarden staan in het reserveringsdocument. Daarna volgt het onderhandse koopcontract met het betalingsschema: een deel bij ondertekening, termijnen tijdens de bouw, de rest bij de akte.

Wat je de ontwikkelaar vóór de oplevering op de koopprijs betaalt, moet wettelijk gegarandeerd zijn. De eerste aanvullende bepaling van de bouwwet Ley 38/1999 (LOE), in de versie van Ley 20/2015, verplicht de ontwikkelaar vanaf het moment dat hij de bouwvergunning heeft om die bedragen — inclusief belastingen en wettelijke rente — te garanderen met een borgtochtverzekering (seguro de caución) of bankgarantie (aval), en ze te storten op een aparte rekening, gescheiden van zijn andere middelen. Begint de bouw niet of wordt de woning niet op tijd opgeleverd, dan kun je het contract ontbinden en je geld met rente terugkrijgen, of uitstel toestaan. Betaalt de ontwikkelaar niet terug binnen dertig dagen na je formele schriftelijke aanmaning (requerimiento fehaciente), dan vorder je het van de verzekeraar of de bank. Vraag voor elke betaling het garantiecertificaat en betaal alleen op de aparte rekening.

5. De notariële akte (escritura)

Is het gebouw klaar — met een bewoningsvergunning (licencia de primera ocupación) of een declaración responsable, afhankelijk van de regio —, dan teken je de akte bij de notaris, betaal je de rest en krijg je de sleutel. Een hypotheek wordt bij dezelfde afspraak getekend. Bij een bestaande woning volgt de akte zodra aan de voorwaarden van het voorlopige koopcontract (arras) is voldaan.

6. Belastingen en inschrijving

AJD of ITP doe je aangifte van en betaal je bij de belastingdienst van de regio — in de meeste regio's met het modelo 600 —, binnen de termijn die de regio vaststelt (meestal één maand). Daarna wordt de akte ingeschreven in het eigendomsregister; die inschrijving beschermt je eigendom tegenover derden. Meestal regelt een gestoría, een administratiekantoor, dit voor je.

Nieuwbouw of bestaand: welke belastingen

• Nieuwbouw (eerste verkoop door de ontwikkelaar): IVA van 10% over de prijs, plus AJD tegen het tarief van je regio (0% – 2%). Parkeerplaatsen (tot twee) en bijgebouwen zoals een berging volgen dat tarief alleen als ze in hetzelfde gebouw liggen en samen met de woning worden verkocht; los gekocht geldt 21%. Een bedrijfsruimte (local) telt nooit als bijgebouw, ook niet als ze met de woning wordt verkocht. Het tarief van 4% geldt alleen voor sociale woningbouw in het bijzondere of publieke regime (VPO de régimen especial o de promoción pública) die de ontwikkelaar zelf verkoopt; VPO in het algemene regime betaalt het gewone nieuwbouwtarief. Op Canarias (de Canarische Eilanden) geldt IGIC (7%) in plaats van IVA, in Ceuta en Melilla IPSI.
• Bestaande woning: ITP tegen het tarief van de regio (3% – 13%), in de regel zonder IVA of AJD. Verschillende regio's hebben verlaagde tarieven onder voorwaarden (leeftijd, groot gezin, hoofdverblijf). Is de verkoper een particulier die niet in Spanje woont, dan draag jij als koper de gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía) namens hem af aan de gemeente en houd je dat bedrag in op de koopprijs (art. 106.2 van de Spaanse wet op de lokale financiën, TRLRHL). Daarnaast houd je 3% van de koopprijs in en draag je die met het modelo 211 af aan de belastingdienst (art. 25.2 TRLIRNR).
• Let op: is de woning onafgebroken twee jaar of langer gebruikt — door de ontwikkelaar zelf of door een huurder zonder koopoptie —, dan is de verkoop geen eerste levering meer en betaal je ITP. Huur met koopoptie telt niet mee, en de regel geldt niet als de koper zelf degene is die de woning gebruikte.

Het koninklijk wetsbesluit RDL 29/2026 breidt het verlaagde tarief (4%) vanaf 01-12-2026 uit naar woningen met een blijvende sociale status. Het geldt al, maar vervalt als het Congres het niet bekrachtigt (convalidación).

De tarieven van alle belastinggebieden, met de wettekst en de controledatum (15-10-2026), staan in de tabel op deze pagina.

Bijkomende kosten naast belastingen

• Notaris: € 383 – € 527. Wettelijk vastgesteld tarief (RD 1426/1989), afhankelijk van prijs en omvang van de akte.
• Eigendomsregister: € 197 – € 283. Wettelijk tarief (RD 1427/1989).
• Gestoría: geen wettelijk tarief, vrije prijs; vraag een schriftelijke offerte.

Volgens artikel 1455 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek betaalt de verkoper de kosten van het verlijden van de akte en de koper het eerste afschrift en alles na de verkoop, tenzij anders afgesproken. Contracten van ontwikkelaars wijken daar vaak van af: kijk wat in het jouwe staat. De plusvalía is voor de verkoper (art. 106.1.b TRLRHL); verkoopt een ontwikkelaar aan een consument, dan is een clausule die haar op de koper afwentelt oneerlijk en nietig (art. 89.3.c van de Spaanse consumentenwet TRLGDCU). Bandbreedtes gecontroleerd op 15-10-2026.

Hypotheek als niet-ingezetene

Spaanse banken lenen ook aan niet-ingezetenen, maar meestal een kleiner deel dan aan ingezetenen, berekend over de laagste van koopprijs en taxatie. Ze vragen je NIE, inkomensbewijzen, belastingaangiften uit je woonland en een kredietrapport. De taxatie betaal je zelf. De bank betaalt de AJD op de hypotheek (art. 29 TRLITPAJD, zoals gewijzigd door RDL 17/2018) en volgens Ley 5/2019 ook de notaris (behalve afschriften die je zelf vraagt), het register en de gestoría van de hypotheek, niet die van je aankoop. De bank moet je het gestandaardiseerde aanbod FEIN minstens tien dagen vóór ondertekening geven, geteld in kalenderdagen, en de notaris legt je het contract vooraf gratis uit. Koop je op plan, dan teken je de hypotheek pas bij de akte; de termijnen tijdens de bouw betaal je uit eigen middelen.

Na de aankoop

Elk jaar: de IBI van de gemeente en, als je in Spanje geen fiscaal inwoner bent, inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen over de woning, ook als je haar niet verhuurt.

Het IBI-tarief van elke gemeente staat in onze IBI-tabel.

Op zoek naar nieuwbouw? Bekijk de nieuwbouwcatalogus voor Spanje, de Costa Blanca en de Costa del Sol. Deze gids is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Bijgewerkt op 15-10-2026.