flatin.es
Menu

VPO: vivienda de protección oficial

Een VPO (vivienda de protección oficial, nu meestal "vivienda protegida") is een door de overheid aangewezen woning die in ruil voor publieke steun een maximumprijs heeft, je hoofdverblijf moet zijn en alleen gekocht mag worden door wie aan de voorwaarden voldoet.

Bijgewerkt op

Hoe een beschermde woning (VPO) werkt

Huisvesting is een bevoegdheid van de autonome regio's (Grondwet, art. 148.1.3ª), dus elke regio regelt beschermde woningen in een eigen wet en woonplan, met eigen regimes, prijzen en termijnen. De nationale grondwet op ruimtelijke ordening verplicht om in nieuwe wijken grond te reserveren voor beschermde woningen, onder een regime dat minstens een maximale verkoop- of huurprijs vastlegt (TRLSRU, art. 20.1.b).

Een concreet voorbeeld is de Andalusische woonwet 5/2025, van kracht sinds januari 2026. Zolang de bescherming loopt, moet de woning hoofd- en vast verblijf zijn, nooit tweede woning (art. 55.3), en wordt ze tegen een maximumprijs verkocht of verhuurd (art. 58). Kopen mag alleen wie een inkomen binnen de grenzen van het plan heeft, in Andalusië ingeschreven staat (empadronado), in het gemeentelijk register van aanvragers van beschermde woningen staat en geen andere woning bezit (art. 56.2). Elke doorverkoop vereist toestemming van de regio (art. 75), en regio en gemeente hebben een voorkoop- en terugkooprecht (tanteo y retracto): ze kunnen de woning overnemen tegen een prijs die de wettelijke maximumprijs niet overschrijdt (art. 83 en 84). Elk programma bepaalt hoe lang de bescherming duurt; dat staat in de aanwijzing (art. 57.1). Andere regio's hebben vergelijkbare regels, die per regio en aanwijzing verschillen.

De beperkingen staan in de escritura en in het eigendomsregister (art. 55.2), en dus op de nota simple. Fiscaal betaalt een VPO in het bijzondere regime of uit publieke promotie, opgeleverd door de ontwikkelaar, IVA van 4%, tegenover de algemene 10% voor nieuwbouw (Ley 37/1992, art. 91); een VPO uit doorverkoop betaalt ITP. Vergelijk de totale kosten in de aankoopkostencalculator.

Een VPO kopen: stap voor stap

  1. Controleer de basisvoorwaarde: de VPO wordt je hoofdverblijf.
  2. Controleer de eisen van je regio: verblijf of inschrijving, maximuminkomen en geen andere woning; in Andalusië schrijf je je ook in bij het aanvragersregister van de gemeente.
  3. Vraag de nota simple en de aanwijzing van de woning op: regime, datum en duur van de bescherming.
  4. Vraag naar de wettelijke maximumprijs en betaal niets daarboven: in Andalusië is elke toeslag verboden (art. 58).
  5. Houd bij doorverkoop rekening met de regionale toestemming en de voorkooptermijn van de overheid vóór de escritura; in Andalusië zestig kalenderdagen (art. 84.3).
  6. Heb je een hypotheek nodig, zeg de bank dan meteen dat de woning beschermd is.

Veelgemaakte fouten bij het kopen van een VPO

  • Een VPO kopen als tweede woning of voor vakantieverhuur: tijdens de bescherming is het gebruik beperkt.
  • Aannemen dat een oude VPO al vrij is: controleer op de nota simple of de bescherming nog loopt of de opheffing (descalificación) is ingeschreven.
  • Tanteo y retracto vergeten: de overheid kan de woning ook na de verkoop overnemen.
  • Denken dat elke VPO het verlaagde IVA-tarief betaalt: alleen het bijzondere regime of publieke promotie bij oplevering door de ontwikkelaar.

VPO-nieuwbouw tegenover vrije nieuwbouw

Veel nieuwbouwprojecten combineren beschermde en vrije woningen. Beschermde woningen worden toegewezen aan ingeschreven aanvragers, tegen een maximumprijs en als hoofdverblijf. Vrije woningen verkoopt de ontwikkelaar aan elke koper, resident of niet, tegen marktprijs en met IVA van 10%, zonder de doorverkoopgrenzen van de bescherming.

Voor een buitenlandse koper die een tweede woning of belegging zoekt, is vrije nieuwbouw de realistische keuze: die staat in de catalogus, en de koopgids legt belastingen en stappen uit.

Veelgestelde vragen over de VPO

Mag een buitenlander een VPO kopen? Het hangt af van je verblijf, niet van je paspoort. In Andalusië eist de wet inschrijving (empadronamiento), registratie als aanvrager, een beperkt inkomen en hoofdverblijf, en noemt nationaliteit niet bij die voorwaarden (wet 5/2025, art. 56.2).

Mag ik mijn VPO verhuren? In Andalusië alleen om werk, gezondheid of een andere gegronde reden, met een voorafgaande verklaring (declaración responsable) en tegen de maximumhuur (wet 5/2025, art. 58 en 77).

Bronnen en wetgeving

Woordenlijst huis kopen in Spanje

Meer over nieuwbouw in Spanje
Zonder registratie, zonder cookies.