VPO: жильё государственной защиты
VPO (vivienda de protección oficial, сейчас чаще «vivienda protegida») — жильё со статусом, присвоенным администрацией: в обмен на господдержку у него предельная цена, оно должно быть основным местом жительства, а купить его может только тот, кто отвечает требованиям.
Обновлено
Как устроено охраняемое жильё (VPO)
Жильё — компетенция автономных сообществ (Конституция, ст. 148.1.3ª), поэтому каждый регион регулирует охраняемое жильё своим законом и жилищным планом, со своими режимами, ценами и сроками. Государственный закон о земле требует резервировать в новых застройках землю под охраняемое жильё с режимом, который позволяет как минимум установить предельную цену продажи или аренды (TRLSRU, ст. 20.1.b).
Конкретный пример — закон Андалусии о жилье 5/2025, действующий с января 2026 года. Пока длится защита, жильё должно быть основным и постоянным местом жительства, но не вторым домом (ст. 55.3), а продаётся и сдаётся по предельной цене (ст. 58). Купить его может только тот, чей доход в пределах плана, кто прописан (empadronado) в Андалусии, внесён в муниципальный реестр претендентов на охраняемое жильё и не владеет другим жильём (ст. 56.2). Каждая перепродажа требует разрешения правительства региона (ст. 75), а у региона и мэрии есть право преимущественной покупки и выкупа (tanteo y retracto): они могут забрать жильё по цене не выше предельной (ст. 83 и 84). Срок защиты устанавливает каждая программа, он указан в статусе (ст. 57.1). В других регионах правила похожи, но зависят от региона и вида статуса.
Ограничения записаны в escritura и в реестре собственности (ст. 55.2), поэтому видны в nota simple. По налогам VPO особого режима или государственного строительства, которую передаёт застройщик, облагается IVA по ставке 4 % против общей 10 % для нового жилья (Ley 37/1992, ст. 91); VPO на вторичном рынке облагается ITP. Итоговые расходы — в калькуляторе расходов на покупку.
Как купить VPO: по шагам
- Проверьте главное условие: VPO станет вашим основным жильём.
- Проверьте требования своего региона: проживание или прописка, предельный доход и отсутствие другого жилья; в Андалусии ещё нужно встать в реестр претендентов муниципалитета.
- Закажите nota simple и статус жилья: режим, дату и срок защиты.
- Узнайте предельную законную цену и не платите сверх неё: в Андалусии надбавка запрещена (ст. 58).
- При перепродаже учтите разрешение региона и срок преимущественной покупки до подписания escritura; в Андалусии — шестьдесят календарных дней (ст. 84.3).
- Если нужна ипотека, сразу скажите банку, что жильё охраняемое.
Частые ошибки при покупке VPO
- Покупать VPO как второй дом или под туристическую аренду: пока длится защита, использование ограничено.
- Считать, что старая VPO уже свободна: проверьте в nota simple, действует ли защита и нет ли отметки о снятии статуса (descalificación).
- Забывать о tanteo y retracto: администрация может забрать жильё даже после сделки.
- Думать, что любая VPO идёт по льготному IVA: только особого режима или государственного строительства при передаче застройщиком.
VPO-новостройка и свободное жильё
Во многих новых проектах есть и охраняемое, и свободное жильё. Охраняемое распределяют среди претендентов из реестра, по предельной цене и для постоянного проживания. Свободное застройщик продаёт любому покупателю, резиденту или нет, по рыночной цене и с IVA 10 %, без ограничений на перепродажу, которые даёт защита.
Для иностранца, который ищет второй дом или инвестицию, реальный вариант — свободная новостройка: они в каталоге, а гид покупки объясняет налоги и шаги.
VPO: частые вопросы
Может ли иностранец купить VPO? Решает проживание, а не паспорт. В Андалусии закон требует прописки, записи в реестре претендентов, ограниченного дохода и постоянного проживания и не называет гражданство среди этих требований (закон 5/2025, ст. 56.2).
Можно ли сдавать VPO? В Андалусии — только по работе, здоровью или иной уважительной причине, с предварительной декларацией (declaración responsable) и по предельной ставке (закон 5/2025, ст. 58 и 77).
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Проверено:
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Проверено:
- 4 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Dos.1.6º · Проверено:
Источники и нормы
- Constitución Española, art. 148.1.3ª · проверено
- RDLeg 7/2015 texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), art. 20.1.b · проверено
- Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, arts. 55–58 y 62 · проверено
- Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, arts. 75, 77, 83–85 · проверено
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91.Uno.1.7º y 91.Dos.1.6º · проверено