ITP: налог при покупке вторичного жилья
ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) — государственный налог, переданный автономным сообществам, который покупатель вторичного жилья в Испании платит с цены в купчей или, если она выше, с кадастровой справочной стоимости.
Обновлено
Что такое ITP, кто его платит и как он считается
ITP облагает возмездную передачу имущества, в том числе покупку квартиры или дома на вторичном рынке (ст. 7.1.A сводного закона о налоге, RDLeg 1/1993). Налог государственный, но передан автономным сообществам: каждое утверждает свою ставку, и по Испании она составляет 3 % – 13 %. Где региональной ставки нет — в Сеуте и Мелилье, — действует государственная, а половина налога списывается. В Стране Басков и Наварре налог регулируют их собственные форальные нормы. Во многих регионах есть льготные ставки для основного жилья, молодых покупателей, многодетных семей и людей с инвалидностью, всегда с условиями.
Платит покупатель, что бы ни было написано в договоре (ст. 8). База — большая из двух сумм: цена в купчей или кадастровая справочная стоимость (valor de referencia) на дату покупки (ст. 10.2 в редакции закона 11/2021).
Налог начисляется самостоятельно, обычно по форме modelo 600 или по форме своего региона. Срок задаёт регион: месяц в Валенсийском сообществе, два месяца в Андалусии, а где своей нормы нет — 30 рабочих дней с подписания (ст. 102 регламента, RD 828/1995). Без подтверждения оплаты купчую не внесут в реестр собственности (ст. 254 ипотечного закона). Посчитайте сумму в калькуляторе расходов на покупку.
Как заплатить ITP нерезиденту: по шагам
- Получите NIE до сделки: он нужен и для купчей, и для декларации.
- Найдите кадастровую справочную стоимость объекта на электронном портале Кадастра (Sede Electrónica del Catastro) и сравните с ценой: налог берут с большей суммы.
- Проверьте ставку региона, где находится жильё, и подходите ли вы под условия льготной ставки.
- Подпишите купчую у нотариуса: срок отсчитывается с этой даты.
- Подайте декларацию и заплатите налог сами или через gestoría.
- Отнесите купчую с подтверждением оплаты в реестр собственности.
Частые ошибки с ITP
- Указать в купчей цену ниже кадастровой стоимости, чтобы заплатить меньше: база всё равно не опустится ниже неё, налоговая может доначислить налог, а реестр на пять лет отметит, что жильё отвечает за эту доплату.
- Считать срок с регистрации или передачи ключей: он идёт с подписания купчей, а опоздание — это надбавки, а через двенадцать месяцев ещё и проценты (LGT ст. 27).
- Рассчитывать на льготную ставку для второго жилья: почти все льготы требуют, чтобы это было основное жильё, или других личных условий, которые нерезидент обычно не выполняет.
ITP при покупке новостройки и вторички
Новое жильё, купленное у застройщика, ITP не платит: это первая передача, она облагается IVA по ставке 10 %, а купчая — ещё и AJD (ст. 7.5 и 31.2 сводного закона). На Канарских островах вместо IVA действует IGIC по ставке 7 %. Вторичное жильё освобождено от IVA и поэтому платит ITP (ст. 20.Uno.22 закона 37/1992).
Если застройщик сам пользовался квартирой или сдавал её без опциона на покупку два года и дольше, продажа уже не первая и облагается ITP, если только не покупает сам арендатор. Отказаться от освобождения и взять IVA застройщик может, только когда покупатель — предприниматель с правом на вычет (ст. 20.Dos); частное лицо платит ITP. Сравните жилые комплексы в каталоге новостроек, а полную стоимость каждого варианта — в гиде по покупке.
Вопросы об ITP
Можно ли оспорить кадастровую справочную стоимость? Не отдельно: только попросив исправить уже поданную декларацию или обжаловав начисление налоговой (ст. 10.3). Решение принимают по обязательному заключению Кадастра (ст. 10.4).
Что ещё платит покупатель, если продавец — нерезидент? ITP не меняется, но вы обязаны удержать часть цены в счёт налога продавца (IRNR), а если продавец — физическое лицо, ещё и заплатить за него муниципальную plusvalía.
- 7 % — DLeg 1/2025 Canarias (TR IGIC y AIEM), art. 32.1 · Проверено:
- 3 % – 13 % — Налоги при покупке по налоговым территориям · Проверено:
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Проверено:
Источники и нормы
- RDLeg 1/1993 TRLITPAJD, arts. 7.1.A, 7.5, 8.a, 10.1–10.4, 11.1.a, 31.2, 54.1 y 57 bis.3 · проверено
- RD 828/1995 Reglamento del ITPAJD, arts. 102.1 y 122 · проверено
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 254.1 · проверено
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 20.Uno.22.º y 20.Dos · проверено
- Ley 13/1997 de la Comunitat Valenciana (tributos cedidos), art. 14 ter.1 · проверено
- Ley 58/2003 General Tributaria, art. 27 · проверено
- Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, art. 69.1 (redacción de la Ley 8/2025) · проверено