flatin.es
Menu

ITP: overdrachtsbelasting op bestaande woningen

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) is de rijksbelasting, overgedragen aan de autonome regio's, die de koper van een bestaande woning in Spanje betaalt over de prijs in de akte of, als die hoger is, over de referentiewaarde van het Catastro.

Bijgewerkt op

Wat ITP is, wie het betaalt en hoe het wordt berekend

ITP belast overdrachten van goederen tegen betaling, waaronder de aankoop van een bestaande woning (art. 7.1.A van de geconsolideerde belastingwet, RDLeg 1/1993). Het is een rijksbelasting die aan de autonome regio's is overgedragen: elke regio stelt zijn eigen tarief vast (in Spanje: 3% – 13%). Waar geen regionaal tarief bestaat, in Ceuta en Melilla, geldt het rijkstarief met een korting van de helft van de belasting. In Baskenland en Navarra gelden voor de belasting eigen forale regels. Veel regio's hebben verlaagde tarieven (hoofdverblijf, jonge kopers, grote gezinnen, handicap), altijd onder voorwaarden.

De koper betaalt, wat er ook in het contract staat (art. 8). De grondslag is het hoogste van twee bedragen: de prijs in de akte of de referentiewaarde van het Catastro (valor de referencia) op de dag van aankoop (art. 10.2, zoals gewijzigd door wet 11/2021).

Je doet zelf aangifte, meestal met modelo 600 of het formulier van je regio. De termijn bepaalt elke regio: een maand in de Valenciaanse Gemeenschap, twee maanden in Andalusië en, waar geen eigen regel bestaat, 30 werkdagen na de ondertekening (art. 102 van het reglement, RD 828/1995). Zonder betalingsbewijs wordt de koopakte niet ingeschreven in het eigendomsregister (art. 254 van de hypotheekwet). Reken het bedrag uit met de calculator aankoopkosten.

ITP stap voor stap betalen als niet-ingezetene

  1. Vraag je NIE aan vóór de ondertekening: de akte en de aangifte vragen erom.
  2. Zoek de referentiewaarde van de woning op in het onlineloket van het Catastro (Sede Electrónica del Catastro) en vergelijk die met de prijs: ITP gaat over het hoogste bedrag.
  3. Controleer het tarief van de regio waar de woning ligt en of je voldoet aan de voorwaarden van een verlaagd tarief.
  4. Teken de akte bij de notaris: vanaf die datum loopt de termijn.
  5. Dien de aangifte in en betaal, zelf of via een gestoría.
  6. Breng de akte met het betalingsbewijs naar het eigendomsregister.

Veelgemaakte fouten met ITP

  • Een prijs onder de referentiewaarde in de akte zetten om minder te betalen: de grondslag zakt nooit onder die waarde, de belastingdienst kan een aanvullende aanslag opleggen en het register noteert dat de woning daar vijf jaar lang voor instaat.
  • De termijn rekenen vanaf de inschrijving of de sleuteloverdracht: hij loopt vanaf de ondertekening van de akte, en te laat aangeven kost toeslagen en, na twaalf maanden, ook rente (LGT art. 27).
  • Uitgaan van een verlaagd tarief voor een tweede woning: bijna alle verlagingen vereisen dat het je hoofdverblijf is, of andere persoonlijke voorwaarden waar een niet-ingezetene zelden aan voldoet.

ITP bij nieuwbouw en bij bestaande bouw

Een nieuwe woning die je van de projectontwikkelaar koopt, betaalt geen ITP: het is een eerste levering met IVA van 10%, en de akte betaalt daarnaast AJD (art. 7.5 en 31.2 van de geconsolideerde wet). Op de Canarische Eilanden komt IGIC van 7% in de plaats van IVA. Een bestaande woning is vrijgesteld van IVA en betaalt daarom ITP (art. 20.Uno.22 van wet 37/1992).

Heeft de ontwikkelaar de woning twee jaar of langer zelf gebruikt of zonder koopoptie verhuurd, dan is de verkoop geen eerste levering meer en betaal je ITP, tenzij de huurder zelf koopt. De ontwikkelaar kan alleen afzien van de vrijstelling en IVA rekenen als de koper een ondernemer is die de IVA mag aftrekken (art. 20.Dos); een particulier betaalt ITP. Vergelijk projecten in de nieuwbouwcatalogus en de totale kosten van elke optie in de koopgids.

Veelgestelde vragen over ITP

Kun je de referentiewaarde aanvechten? Niet los: alleen door na indiening correctie van je aangifte te vragen of door bezwaar te maken tegen een aanslag van de belastingdienst (art. 10.3). De belastingdienst beslist op basis van een bindend advies van het Catastro (art. 10.4).

Wat betaalt de koper nog meer als de verkoper niet in Spanje woont? ITP blijft gelijk, maar je moet een deel van de prijs inhouden voor de belasting van de verkoper (IRNR) en, als de verkoper een particulier is, in zijn plaats de gemeentelijke meerwaardebelasting betalen.

Bronnen en wetgeving

Woordenlijst huis kopen in Spanje

Meer over nieuwbouw in Spanje
Zonder registratie, zonder cookies.