Plusvalía municipal (IIVTNU): wie betaalt en hoe het wordt berekend
De plusvalía municipal (IIVTNU) is een gemeentebelasting op de waardestijging van stedelijke grond die zichtbaar wordt wanneer een woning wordt verkocht, geërfd of geschonken.
Bijgewerkt op
Zo werkt de plusvalía municipal en wie betaalt
De belasting staat in de artikelen 104 tot en met 110 van de wet op de lokale financiën (TRLRHL), hervormd door koninklijk wetsbesluit 26/2021. Ze belast de waardestijging van stedelijke grond over hoogstens twintig jaar (artikel 107.1). Bij een verkoop is de verkoper belastingplichtig (artikel 106.1.b), bij een erfenis of schenking de ontvanger (artikel 106.1.a).
De uitzondering die voor buitenlandse kopers het meest telt: is de verkoper een natuurlijke persoon die niet in Spanje woont, dan wordt de koper plaatsvervangend belastingplichtige (sustituto) en betaalt hij de belasting in diens plaats (artikel 106.2). De algemene belastingwet laat hem dat bedrag op de verkoper verhalen (LGT artikel 36.3), daarom wordt het meestal bij de ondertekening op de prijs ingehouden. Het is de tweede inhouding bij aankoop van een niet-inwoner, naast de 3% voor de IRNR.
Geen winst betekent geen belasting, maar je moet de verkoop wel aangeven met de aankoop- en verkoopakte (artikel 104.5). Is er winst, dan is de grondslag die van de objectieve methode (kadastrale grondwaarde maal een coëfficiënt per jaar bezit) of de werkelijke winst, als die lager is en de belastingplichtige, ook de plaatsvervanger, dat vraagt (artikel 107.5). Daarop geldt het tarief van de gemeente, hoogstens 30% (artikel 108.1). Een verkoop geef je binnen dertig werkdagen na de overdracht aan (artikel 110.2.a), en veel gemeenten eisen een eigen berekening (autoliquidación, artikel 110.4). Wanneer het jouw belasting als eigenaar wordt, staat in de gids belastingen voor eigenaars.
De plusvalía municipal stap voor stap als je koopt als niet-inwoner
- Zoek uit of de verkoper in Spanje woont en of het een particulier of een bedrijf is: dat bepaalt wie betaalt.
- Is het een particuliere niet-inwoner, laat de belasting dan vóór het voorlopig koopcontract (arras) schatten.
- Spreek in het contract af dat dit bedrag bij de notaris op de prijs wordt ingehouden, samen met de IRNR-inhouding.
- Dien binnen dertig werkdagen na de escritura de aangifte of autoliquidación in bij de gemeente en betaal (TRLRHL artikel 110).
- Woont de verkoper in Spanje, dan betaal jij niet, maar je moet de aankoop binnen dezelfde termijn aan de gemeente melden (artikel 110.6.b).
- Bewaar het bewijs: zonder aangifte, autoliquidación of die melding schrijft het eigendomsregister de aankoop niet in (hypotheekwet artikel 254.5).
Veelgemaakte fouten met de plusvalía municipal
- Van een niet-inwoner kopen zonder de plusvalía in te houden: de gemeente vordert die van jou als plaatsvervanger.
- Denken dat een contractclausule de schuld verplaatst: afspraken tussen particulieren veranderen niet wie tegenover de overheid aansprakelijk is (LGT artikel 17.5); ze verdelen alleen de kosten.
- Aannemen dat verkopen met verlies vanzelf vrijgesteld is: je moet de verkoop aangeven en met beide aktes aantonen dat er geen winst was.
- De dertig werkdagen laten verlopen: een te late aangifte kost een toeslag (LGT artikel 27).
De plusvalía municipal bij nieuwbouw en bestaande bouw
Koop je nieuwbouw rechtstreeks van de projectontwikkelaar, dan is de verkoper een bedrijf en is de plusvalía van die verkoop voor hem: de vervanging van artikel 106.2 geldt alleen voor particuliere verkopers die niet in Spanje wonen. Bovendien is bij woningverkoop een clausule oneerlijk die de consument belastingen oplegt waarvan het bedrijf de belastingplichtige is (TRLGDCU artikel 89.3.c), dus lees het contract na. Voor jou blijft de melding van de aankoop aan de gemeente over (artikel 110.6.b); soms doet de notaris of een gestoría die voor je, dus vraag na wie het doet.
Bij bestaande bouw hangt alles af van de verkoper: bij een particuliere niet-inwoner gaat de plusvalía als plaatsvervanger op jou over en trek je die het best af van de prijs. In beide gevallen is de plusvalía voor jou als je later verkoopt, en de jaren van bezit tellen vanaf jouw aankoop. Projecten in de nieuwbouwcatalogus vermijden het geval van de niet-ingezeten verkoper; de overige controles bij een aankoop van bestaande bouw staan in de gids risico's.
- 3% — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Gecontroleerd:
- 30% — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 108.1 · Gecontroleerd:
Bronnen en wetgeving
- RDLeg 2/2004 TRLRHL (red. RDL 26/2021), arts. 104.1, 104.5, 106.1–2, 107.1, 107.5, 108.1, 110.2.a, 110.4, 110.6.b · gecontroleerd op
- Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 17.5, 27, 36.3 · gecontroleerd op
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 254.5 · gecontroleerd op
- RDLeg 1/2007 TRLGDCU, art. 89.3.c · gecontroleerd op
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · gecontroleerd op