Plusvalía municipal (IIVTNU): quién paga y cómo se calcula
La plusvalía municipal (IIVTNU) es el impuesto del ayuntamiento sobre el aumento de valor del suelo urbano que se pone de manifiesto cuando una vivienda se vende, se hereda o se dona.
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Cómo funciona la plusvalía municipal y quién la paga
La regulan los artículos 104 a 110 de la Ley de Haciendas Locales (TRLRHL), reformados por el Real Decreto-ley 26/2021. Grava el incremento de valor de los terrenos urbanos durante un máximo de veinte años (art. 107.1). En una venta, el contribuyente es el vendedor (art. 106.1.b); en una herencia o donación, quien recibe (art. 106.1.a).
La excepción que más afecta a los compradores extranjeros: si el vendedor es una persona física no residente en España, el comprador es sujeto pasivo sustituto y paga el impuesto en su lugar (art. 106.2). La Ley General Tributaria le permite exigir ese importe al vendedor (LGT art. 36.3), por eso lo habitual es retenerlo del precio en la firma. Es la segunda retención de una compra a un no residente, junto con la del 3 % del IRNR.
Si no hay ganancia, no hay impuesto, pero hay que declarar la venta y aportar las escrituras de compra y de venta (art. 104.5). Si la hay, la base es la del método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia) o la ganancia real, si es menor y así lo pide el sujeto pasivo, también el sustituto (art. 107.5). Sobre esa base se aplica el tipo que fija cada ayuntamiento, como máximo el 30 % (art. 108.1). El plazo para declarar una venta es de treinta días hábiles desde la transmisión (art. 110.2.a), y muchos ayuntamientos exigen autoliquidación (art. 110.4). Cuándo le toca a usted como propietario, en la guía de impuestos del propietario.
La plusvalía municipal paso a paso si compra sin residir en España
- Averigüe si el vendedor reside en España y si es persona física o sociedad: de eso depende quién paga.
- Si es persona física no residente, pida una estimación de la cuota antes de firmar las arras.
- Pacte en el contrato que esa cantidad se retiene del precio en la notaría, junto con la retención del IRNR.
- En los treinta días hábiles siguientes a la escritura, presente la declaración o la autoliquidación en el ayuntamiento y pague (TRLRHL art. 110).
- Si el vendedor es residente, no paga usted, pero sí debe comunicar la compra al ayuntamiento en el mismo plazo (art. 110.6.b).
- Guarde el justificante: sin la declaración, la autoliquidación o esa comunicación, el Registro de la Propiedad no inscribe la compra (Ley Hipotecaria art. 254.5).
Errores frecuentes con la plusvalía municipal
- Comprar a un no residente sin retener la plusvalía: el ayuntamiento se la exigirá a usted como sustituto.
- Creer que una cláusula del contrato traslada la deuda: los pactos entre particulares no cambian al obligado ante la Administración (LGT art. 17.5); solo reparten el coste entre las partes.
- Dar por hecho que vender con pérdidas exime sin más: hay que declarar la venta y probar la falta de ganancia con las dos escrituras.
- Dejar pasar los treinta días hábiles: la declaración fuera de plazo lleva recargo (LGT art. 27).
La plusvalía municipal en obra nueva y en segunda mano
Si compra obra nueva directamente al promotor, el vendedor es una sociedad y la plusvalía de esa venta es suya: la sustitución del art. 106.2 solo opera con vendedores personas físicas no residentes. Además, en la compraventa de viviendas es abusiva la cláusula que impone al consumidor tributos cuyo sujeto pasivo es el empresario (TRLGDCU art. 89.3.c), así que revise el contrato. A usted le queda comunicar la compra al ayuntamiento (art. 110.6.b); a veces lo presenta por usted la notaría o una gestoría, así que confirme quién lo hace.
En segunda mano todo depende de quién vende: con una persona física no residente, la plusvalía pasa a usted como sustituto y conviene descontarla del precio. En los dos casos, cuando usted venda más adelante, la plusvalía será suya y los años de tenencia contarán desde su compra. Las promociones del catálogo de obra nueva evitan el caso del vendedor no residente; el resto de comprobaciones de una reventa está en la guía de riesgos.
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Comprobado:
- 30 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 108.1 · Comprobado:
Fuentes y normativa
- RDLeg 2/2004 TRLRHL (red. RDL 26/2021), arts. 104.1, 104.5, 106.1–2, 107.1, 107.5, 108.1, 110.2.a, 110.4, 110.6.b · comprobado el
- Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 17.5, 27, 36.3 · comprobado el
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 254.5 · comprobado el
- RDLeg 1/2007 TRLGDCU, art. 89.3.c · comprobado el
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · comprobado el