Riesgos al comprar vivienda en España y cómo comprobarlos

La mayoría de los riesgos de comprar vivienda en España se detectan antes de firmar si se comprueba lo que hay que comprobar. Los habituales son conocidos: una casa ocupada, una construcción ilegal en el campo, la falta del documento de habitabilidad, una zona inundable o deudas del vendedor que pasan a la vivienda. Para cada uno, abajo: qué dice la ley, qué le protege como comprador y dónde mirarlo. Conviene hacer estas comprobaciones antes de pagar la reserva; casi todas se hacen con documentos públicos.

Okupas: qué dice la ley y qué no

Compre sin ocupantes. Pida que la escritura diga que la vivienda se entrega libre de ocupantes y visítela justo antes de firmar. Es la protección más sencilla y la que depende solo de usted.

Si una vivienda ya está ocupada sin título, la vía civil rápida (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 250.1.4º y 441.1 bis) está al alcance del propietario persona física, de las entidades sin ánimo de lucro y de los titulares públicos de vivienda social: el juez da a los ocupantes cinco días para presentar un título y, si no lo tienen, ordena el desalojo. Una sociedad (SL o SA) no puede usar esta vía; acude al juicio ordinario de posesión, a la acción del derecho inscrito en el Registro o a la denuncia penal. Desde la Ley 12/2023, la demanda debe indicar si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor.

En lo penal, entrar en la morada ajena es allanamiento (Código Penal, art. 202): prisión de seis meses a dos años, y de uno a cuatro años con violencia o intimidación. Ocupar sin violencia un inmueble que no es la morada de nadie es usurpación (art. 245.2) y se castiga con multa. Desde abril de 2025 estos casos pueden ir a juicio rápido si hay atestado policial. Si una segunda residencia cuenta como morada lo decide el juez en cada caso.

Mito: «pasadas 48 horas ya no se les puede echar». Esa regla no está en ninguna ley. La policía actúa de inmediato cuando sorprende a los ocupantes en flagrante delito; en los demás casos decide un juez.

La antigua moratoria de desahucios de ocupantes vulnerables (RDL 11/2020) expiró el 31 de diciembre de 2025; el Congreso no convalidó sus prórrogas.

Construcciones ilegales y viviendas AFO

En Andalucía, una construcción ilegal terminada contra la que ya no se pueden tomar medidas queda en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) (Ley 7/2021, LISTA, art. 173–174). Una casa AFO se puede comprar, pero no está legalizada: no admite ampliaciones, y las obras y la conexión de agua y luz solo son posibles con la resolución o la autorización correspondiente. El procedimiento lo regula el Decreto 550/2022. La resolución de AFO se anota en el Registro de la Propiedad, así que mire la nota simple; si la casa está en el campo y no hay ni anotación ni licencia, pregunte en el ayuntamiento antes de pagar nada.

En la Comunitat Valenciana rige otro régimen (TRLOTUP): en suelo no urbanizable la administración puede actuar contra una construcción ilegal durante mucho más tiempo o sin límite de plazo. Antes de comprar una casa de campo, pida al ayuntamiento un certificado urbanístico de la finca.

Cédula de habitabilidad y licencia de ocupación

El documento que acredita que una vivienda es habitable no es el mismo en toda España: cada comunidad autónoma tiene el suyo.

En Cataluña hace falta una cédula de habitabilidad vigente para cualquier venta o alquiler (Ley 18/2007, art. 26): el notario la pide y las compañías de agua, luz y gas la exigen para dar de alta los suministros. El comprador de una vivienda usada puede eximir al vendedor solo en casos concretos, por ejemplo si la compra para rehabilitarla a fondo o derribarla.

En Andalucía la ocupación de un edificio terminado se acredita con una declaración responsable ante el ayuntamiento. En las demás comunidades, también en la Comunitat Valenciana, pregunte en el ayuntamiento o en la consejería de vivienda qué documento se exige en una segunda venta. En una obra nueva, compruebe que el promotor ya tiene la licencia de primera ocupación o la declaración responsable antes de la escritura.

Zonas inundables

Compruebe si la vivienda está en zona inundable en el visor del Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI) del Ministerio para la Transición Ecológica (MITECO). Es público y gratuito.

Desde el 30 de diciembre de 2016, el promotor que construye en zona inundable debe hacer constar esa situación en el Registro de la Propiedad antes de empezar las obras (Reglamento del Dominio Público Hidráulico, art. 14 bis). Las casas más antiguas normalmente no tienen esa nota, así que su ausencia en la nota simple no prueba que no haya riesgo. Estar en zona inundable no cambia la propiedad, pero conviene saberlo antes de firmar y preguntar a la aseguradora por las condiciones del seguro de hogar.

Agua y sequía

Las restricciones de agua por sequía las fijan los organismos de cuenca en sus planes especiales de sequía, y los municipios a partir de cierto tamaño deben tener un plan de emergencia (Ley 10/2001, art. 27). Si le preocupa, consulte el estado de sequía en la web de la confederación hidrográfica de la zona.

En una casa rural, compruebe además que el suministro de agua es legal: contrato con la compañía municipal o, si se abastece de un pozo, la autorización del organismo de cuenca.

Nota simple y deudas que pasan a la vivienda

La nota simple del Registro de la Propiedad es un extracto informativo (Ley Hipotecaria, art. 222.5): muestra el titular, la descripción de la finca y las cargas inscritas —hipotecas, embargos, servidumbres— y, si la hay, la anotación de AFO. Pídala reciente. Para tener seguridad jurídica hacen falta la certificación registral y la comprobación del notario el día de la firma.

Algunas deudas del vendedor siguen a la vivienda aunque cambie de dueño:

• IBI: la vivienda responde del impuesto impagado (TRLRHL, art. 64.1). Pida el último recibo pagado.
• Comunidad de propietarios: la vivienda responde de las cuotas del año en curso y de los tres años anteriores (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1 e). Exija para la escritura el certificado de deudas de la comunidad y pida al vendedor que comunique la venta a la comunidad.
• Vendedor no residente: usted debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda (modelo 211); si no lo hace, la vivienda responde de esa deuda (TRLIRNR, art. 25.2). Si el vendedor es una persona física no residente, la plusvalía municipal la paga usted (TRLRHL, art. 106.2): téngalo en cuenta al negociar.

• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Comprobado: 17/10/2026

Comprobaciones antes de reservar

• Nota simple reciente: titular, cargas, embargos, anotación de AFO.
• Catastro: que la superficie y lo construido coincidan con la realidad y con el Registro.
• Último recibo del IBI pagado.
• Certificado de la comunidad de propietarios sin deudas.
• Licencias y habitabilidad: cédula, licencia o declaración responsable de ocupación, según la comunidad.
• Situación urbanística en el ayuntamiento, sobre todo en suelo rústico (AFO, certificado urbanístico).
• Zona inundable en el visor SNCZI.
• Vivienda vacía: libre de ocupantes en la escritura y visita antes de firmar.
• Residencia fiscal del vendedor: si no reside en España, retención del 3 %.
• Si piensa alquilar a turistas: normas de la región, del ayuntamiento y de la comunidad — guía de alquiler turístico.
• Un abogado propio, independiente del vendedor y del promotor.

• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Comprobado: 17/10/2026