Риски покупки жилья в Испании и как их проверить

Большинство рисков при покупке жилья в Испании можно выявить до подписания, если проверить то, что нужно проверить. Типичные проблемы известны: занятая окупасами квартира, незаконная постройка за городом, нет документа о пригодности для проживания, зона затопления или долги продавца, которые остаются на объекте. По каждой ниже: что говорит закон, что защищает вас как покупателя и где это посмотреть. Эти проверки лучше сделать до того, как платить бронь; почти все делаются по открытым документам.

Окупасы: что есть в законе, а чего нет

Покупайте без жильцов. Попросите, чтобы в купчей (escritura) было записано, что жильё передаётся свободным от проживающих (libre de ocupantes), и осмотрите его прямо перед подписанием. Это самая простая защита и единственная, которая зависит только от вас.

Если жильё уже занято без всякого права, быстрый гражданский иск (Гражданский процессуальный кодекс, ст. 250.1.4º и 441.1 bis) доступен собственнику-физлицу, некоммерческим организациям и публичным владельцам социального жилья: суд даёт занявшим пять дней, чтобы предъявить документ о праве, а если его нет — приказывает выселение. Компания (SL или SA) этим путём не пользуется: у неё общий иск о владении, иск по праву, записанному в Регистре, или уголовное заявление. С Ley 12/2023 в иске нужно указать, является ли жильё постоянным для занявшего и является ли истец крупным владельцем (gran tenedor).

По уголовному закону проникновение в чужое жилище — allanamiento (Уголовный кодекс, ст. 202): тюрьма от шести месяцев до двух лет, с насилием или угрозами — от одного до четырёх лет. Занятие без насилия объекта, который ничьим жилищем не является, — usurpación (ст. 245.2), за неё назначают штраф. С апреля 2025 года такие дела могут рассматриваться в ускоренном уголовном процессе, если есть полицейский протокол. Считается ли жилищем второй дом, решает суд в каждом деле.

Миф: «через 48 часов их уже не выгнать». Такого правила нет ни в одном законе. Полиция действует сразу, если застаёт занявших на месте; во всех остальных случаях решает суд.

Старый мораторий на выселение уязвимых занявших (RDL 11/2020) истёк 31 декабря 2025 года; его продления Конгресс не утвердил.

Незаконные постройки и дома в режиме AFO

В Андалусии законченная незаконная постройка, против которой власти уже не могут принять меры, получает режим asimilado a fuera de ordenación (AFO) (закон Андалусии LISTA, Ley 7/2021, ст. 173–174). Дом в режиме AFO купить можно, но он не легализован: расширять его нельзя, а работы и подключение воды и электричества возможны только по решению или разрешению. Порядок установлен Decreto 550/2022. Решение об AFO отмечается в Регистре собственности, поэтому смотрите nota simple; если дом за городом, а нет ни отметки, ни лицензии, спросите в мэрии, прежде чем платить.

В Валенсийском сообществе действует другой режим (TRLOTUP): на неурбанизируемой земле (suelo no urbanizable) администрация может принимать меры против незаконной постройки гораздо дольше или вообще без срока. Перед покупкой загородного дома попросите в мэрии градостроительную справку по участку.

Cédula de habitabilidad и лицензия на заселение

Документ о том, что жильё пригодно для проживания, в Испании не единый: у каждого региона свой.

В Каталонии для любой продажи или аренды нужна действующая cédula de habitabilidad (закон Каталонии Ley 18/2007, ст. 26): её требует нотариус, а без неё не подключат воду, свет и газ. Покупатель вторичного жилья может освободить продавца от неё только в отдельных случаях — например, если покупает под капитальную реконструкцию или снос.

В Андалусии заселение законченного здания подтверждается декларацией declaración responsable, поданной в мэрию. В других регионах, в том числе в Валенсийском сообществе, уточните в мэрии или в региональном ведомстве по жилью, какой документ нужен при вторичной продаже. В новостройке до подписания купчей проверьте, что у застройщика уже есть лицензия на первое заселение или declaración responsable.

Зоны затопления

Проверьте, не находится ли жильё в зоне затопления, на карте национальной системы SNCZI Министерства экологического перехода (MITECO). Карта открытая и бесплатная.

С 30 декабря 2016 года застройщик, который строит в зоне затопления, обязан до начала работ внести отметку об этом в Регистр собственности (Регламент о публичном водном фонде, ст. 14 bis). У более старых домов такой отметки обычно нет, поэтому её отсутствие в nota simple не доказывает, что риска нет. Зона затопления не меняет права собственности, но знать о ней стоит до подписания — и заодно спросить страховую об условиях страховки жилья.

Вода и засуха

Ограничения воды при засухе вводят бассейновые управления по своим специальным планам на случай засухи, а города начиная с определённой численности населения обязаны иметь план чрезвычайных мер (Ley 10/2001, ст. 27). Если это для вас важно, посмотрите текущий статус засухи на сайте бассейнового управления (confederación hidrográfica) вашего района.

В загородном доме проверьте и то, что водоснабжение законное: договор с муниципальной водной компанией или, если вода из скважины, разрешение бассейнового управления.

Nota simple и долги, которые переходят на квартиру

Nota simple — информационная выписка из Регистра собственности (Ипотечный закон, ст. 222.5): владелец, описание объекта и записанные обременения — ипотеки, аресты, сервитуты, а если есть, то и отметка об AFO. Берите свежую. Для юридической уверенности нужны certificación Регистра и проверка у нотариуса в день подписания.

Часть долгов продавца остаётся на объекте и после смены владельца:

• IBI: за неуплаченный налог отвечает сам объект (TRLRHL, ст. 64.1). Попросите последнюю оплаченную квитанцию.
• Община собственников: квартира отвечает по взносам за текущий год и три предыдущих (Закон о горизонтальной собственности, ст. 9.1 e). Требуйте к сделке справку общины об отсутствии долгов и попросите продавца уведомить общину о продаже.
• Продавец-нерезидент: вы обязаны удержать 3 % цены и перечислить в налоговую (modelo 211); если не удержите, квартира отвечает за этот долг (TRLIRNR, ст. 25.2). Если продавец — физлицо-нерезидент, plusvalía municipal тоже платите вы (TRLRHL, ст. 106.2) — учтите это на переговорах о цене.

• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Проверено: 17.10.2026

Что проверить до брони

• Свежая nota simple: владелец, обременения, аресты, отметка об AFO.
• Кадастр: площадь и постройки совпадают с реальностью и с Регистром.
• Последняя оплаченная квитанция IBI.
• Справка общины собственников об отсутствии долгов.
• Лицензии и пригодность: cédula, лицензия или declaración responsable о заселении — в зависимости от региона.
• Градостроительный статус в мэрии, особенно на сельской земле (AFO, градостроительная справка).
• Зона затопления на карте SNCZI.
• Пустое жильё: libre de ocupantes в купчей и осмотр перед подписанием.
• Налоговое резидентство продавца: если нерезидент — удержание 3 %.
• Если планируете сдавать туристам: правила региона, мэрии и общины — гид по туристической аренде.
• Свой юрист, независимый от продавца и застройщика.

• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Проверено: 17.10.2026