Risico’s bij een woningaankoop in Spanje en hoe u ze controleert

De meeste risico’s van een woningaankoop in Spanje ziet u vóór de ondertekening, als u controleert wat gecontroleerd moet worden. De gebruikelijke problemen zijn bekend: een gekraakte woning, een illegaal gebouw op het platteland, een ontbrekend bewoonbaarheidsdocument, een overstromingsgebied of schulden van de verkoper die aan de woning blijven hangen. Per punt leest u hieronder wat de wet zegt, wat u als koper beschermt en waar u het nakijkt. Doe deze controles het liefst vóór u de reservering betaalt; bijna allemaal gebeuren ze met openbare documenten.

Krakers (okupas): wat er in de wet staat en wat niet

Koop leeg. Laat in de akte (escritura) zetten dat de woning vrij van bewoners (libre de ocupantes) wordt overgedragen en bezoek haar vlak voor de ondertekening. Dat is de eenvoudigste bescherming en de enige die alleen van u afhangt.

Is een woning al zonder titel bezet, dan staat de snelle civiele procedure (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, art. 250.1.4º en 441.1 bis) open voor particuliere eigenaren, organisaties zonder winstoogmerk en publieke eigenaren van sociale woningen: de rechter geeft de bewoners vijf dagen om een titel te tonen en beveelt de ontruiming als die er niet is. Een vennootschap (SL of SA) kan deze weg niet gebruiken; zij heeft de gewone bezitsvordering, de vordering op grond van het ingeschreven recht in het Register of een strafklacht. Sinds Ley 12/2023 moet de vordering vermelden of de woning de vaste woning van de bewoner is en of de eiser een grote eigenaar (gran tenedor) is.

Strafrechtelijk is binnendringen in andermans woning huisvredebreuk, allanamiento (Wetboek van Strafrecht, art. 202): zes maanden tot twee jaar cel, met geweld of bedreiging één tot vier jaar. Zonder geweld een pand bezetten dat niemands woning is, heet usurpación (art. 245.2) en wordt bestraft met een boete. Sinds april 2025 kunnen zulke zaken via het snelrecht lopen als er een politieproces-verbaal is. Of een tweede woning als woning telt, beslist de rechter per geval.

Fabel: ‘na 48 uur kun je ze er niet meer uitzetten’. Die regel staat in geen enkele wet. De politie grijpt direct in als zij de bewoners op heterdaad betrapt; in alle andere gevallen beslist een rechter.

Het oude moratorium op de ontruiming van kwetsbare bewoners (RDL 11/2020) is op 31 december 2025 verlopen; het Congres heeft de verlengingen niet bekrachtigd.

Illegale bouw en AFO-huizen

In Andalusië krijgt een voltooid illegaal gebouw waartegen de overheid niet meer kan optreden de status asimilado a fuera de ordenación (AFO) (Ley 7/2021, LISTA, art. 173–174). Een AFO-huis mag u kopen, maar het is niet gelegaliseerd: geen uitbreidingen, en verbouwingen en aansluiting op water en stroom alleen met het bijbehorende besluit of de vergunning. De procedure staat in Decreto 550/2022. Het AFO-besluit wordt in het Eigendomsregister vermeld, dus kijk in de nota simple; staat het huis op het platteland en is er geen vermelding en geen vergunning, vraag het dan na bij het gemeentehuis voordat u iets betaalt.

In de regio Valencia geldt een ander stelsel (TRLOTUP): op niet-bebouwbare grond (suelo no urbanizable) kan de overheid veel langer, of zonder termijn, optreden tegen een illegaal gebouw. Vraag vóór de aankoop van een landhuis bij het gemeentehuis een stedenbouwkundige verklaring voor het perceel.

Bewoonbaarheidsverklaring (cédula) en gebruiksvergunning

Het document dat aantoont dat een woning bewoonbaar is, is niet overal in Spanje hetzelfde: elke regio heeft het zijne.

In Catalonië is voor elke verkoop of verhuur een geldige cédula de habitabilidad nodig (Ley 18/2007, art. 26): de notaris vraagt erom, en de water-, stroom- en gasbedrijven sluiten zonder niet aan. De koper van een bestaande woning kan de verkoper er alleen in bepaalde gevallen van vrijstellen, bijvoorbeeld als hij koopt om ingrijpend te renoveren of te slopen.

In Andalusië wordt de bewoning van een afgewerkt gebouw aangetoond met een declaración responsable bij het gemeentehuis. Vraag in andere regio’s, ook in de regio Valencia, bij het gemeentehuis of de regionale dienst voor huisvesting welk document bij doorverkoop nodig is. Controleer bij nieuwbouw of de projectontwikkelaar vóór de akte al de vergunning voor eerste bewoning of de declaración responsable heeft.

Overstromingsgebieden

Of de woning in een overstromingsgebied ligt, ziet u op de kaart van het nationale systeem SNCZI van het ministerie voor de Ecologische Transitie (MITECO). Die is openbaar en gratis.

Sinds 30 december 2016 moet een projectontwikkelaar die in een overstromingsgebied bouwt dat vóór de start van de werken in het Eigendomsregister laten vermelden (Reglement openbaar waterdomein, art. 14 bis). Oudere huizen hebben die vermelding meestal niet, dus dat ze in de nota simple ontbreekt, bewijst niet dat er geen risico is. Ligging in een overstromingsgebied verandert niets aan het eigendom, maar u wilt het vóór de ondertekening weten en uw verzekeraar vragen naar de voorwaarden van de woonverzekering.

Water en droogte

Waterbeperkingen bij droogte worden vastgesteld door de stroomgebiedsautoriteiten in hun speciale droogteplannen, en gemeenten vanaf een bepaalde omvang moeten een noodplan hebben (Ley 10/2001, art. 27). Vindt u dit belangrijk, kijk dan op de website van de plaatselijke stroomgebiedsautoriteit (confederación hidrográfica) naar de actuele droogtestatus.

Bij een huis op het platteland controleert u ook of de watervoorziening legaal is: een contract met het gemeentelijke waterbedrijf of, als het huis water uit een put haalt, de vergunning van de stroomgebiedsautoriteit.

De nota simple en schulden die bij de woning blijven

De nota simple van het Eigendomsregister is een informatief uittreksel (Hypotheekwet, art. 222.5): de eigenaar, de omschrijving van het pand en de ingeschreven lasten — hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden — en, als die er is, de AFO-vermelding. Vraag een recente aan. Rechtszekerheid geven pas de registerverklaring (certificación) en de controle door de notaris op de dag van ondertekening.

Sommige schulden van de verkoper gaan met de woning mee naar de nieuwe eigenaar:

• IBI: de woning staat in voor onbetaalde onroerendezaakbelasting (TRLRHL, art. 64.1). Vraag de laatste betaalde aanslag.
• Vereniging van eigenaars: de woning staat in voor de bijdragen van het lopende jaar en de drie voorgaande jaren (Wet op de horizontale eigendom, art. 9.1 e). Eis voor de akte de schuldverklaring van de vereniging en vraag de verkoper de verkoop aan de vereniging te melden.
• Niet-ingezeten verkoper: u moet 3% van de prijs inhouden en aan de belastingdienst afdragen (modelo 211); doet u dat niet, dan staat de woning in voor die schuld (TRLIRNR, art. 25.2). Is de verkoper een niet-ingezeten particulier, dan betaalt u ook de gemeentelijke plusvalía (TRLRHL, art. 106.2) — houd daar rekening mee bij het onderhandelen.

• 3% — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Gecontroleerd: 17-10-2026

Controles vóór de reservering

• Recente nota simple: eigenaar, lasten, beslagen, AFO-vermelding.
• Kadaster: oppervlakte en bebouwing kloppen met de werkelijkheid en met het Register.
• Laatste betaalde IBI-aanslag.
• Verklaring van de vereniging van eigenaars zonder schulden.
• Vergunningen en bewoonbaarheid: cédula, vergunning of declaración responsable van bewoning, afhankelijk van de regio.
• Stedenbouwkundige status bij het gemeentehuis, vooral op het platteland (AFO, stedenbouwkundige verklaring).
• Overstromingsgebied op de SNCZI-kaart.
• Lege woning: libre de ocupantes in de akte en een bezoek vóór de ondertekening.
• Fiscale woonplaats van de verkoper: niet-ingezetene, dan inhouding van 3%.
• Plant u vakantieverhuur: regels van regio, gemeente en vereniging van eigenaars — gids toeristische verhuur.
• Een eigen advocaat, onafhankelijk van verkoper en projectontwikkelaar.

• 3% — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Gecontroleerd: 17-10-2026