Belastingen en jaarlijkse kosten voor niet-ingezeten eigenaren in Spanje

Een woning in Spanje bezitten zonder er te wonen kost elk jaar geld, ook als u nooit verhuurt: de IBI en de afvalheffing van de gemeente, en de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) over het inkomen dat de wet aan de woning toerekent. Verhuurt u, dan belast de IRNR ook de huur; verkoopt u, dan de winst, waarvan de koper een deel inhoudt, en de gemeente heft de plusvalía. Wie in de EU of de EER woont, betaalt een lager tarief en mag bij verhuur kosten aftrekken; anderen niet.

Niet-ingezetene bent u als u 183 dagen of minder per jaar in Spanje verblijft en het centrum van uw economische belangen hier niet ligt (art. 9.1 van de inkomstenbelastingwet LIRPF). U wordt bovendien vermoed inwoner te zijn als uw echtgenoot en minderjarige kinderen ten laste in Spanje wonen, tenzij u het tegendeel bewijst. Een woning kopen maakt u niet fiscaal inwoner: zie onze gids over visa en verblijf.

IBI en afvalheffing

De IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) is de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, berekend over de kadastrale waarde (valor catastral) van de woning. Elke gemeente stelt haar tarief vast binnen de wettelijke marge (0,4% – 1,1% voor stedelijk vastgoed, art. 72 TRLRHL); twee appartementen met dezelfde kadastrale waarde betalen in buurgemeenten dus verschillende bedragen. De belasting ontstaat op 1 januari (art. 75 TRLRHL): wie op die dag eigenaar is, betaalt voor het hele jaar. Bij een verkoop spreken koper en verkoper meestal in het contract af hoe ze de aanslag van dat jaar verdelen.

Gemeentelijke verordeningen (ordenanzas) kunnen kortingen geven, bijvoorbeeld voor grote gezinnen of huizen met zonnepanelen, bijna altijd onder voorwaarden en op aanvraag. Onbetaalde IBI verdwijnt niet bij verkoop: de woning zelf staat in voor de schuld (art. 64.1 TRLRHL). Vraag daarom vóór de aankoop het laatste betaalde aanslagbiljet.

Daarnaast verplicht de afvalwet Ley 7/2022 gemeenten een aparte afvalheffing (tasa de basuras) te innen die de werkelijke kosten van de dienst dekt. Elke gemeente moet er een hebben, maar bepaalt zelf het bedrag en de berekening; soms komt ze met de IBI mee, soms op een eigen aanslag.

• 0,4% – 1,1% — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · Gecontroleerd: 17-10-2026

Het IBI-tarief van elke gemeente staat in onze IBI-tabel.

Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR)

Bent u geen fiscaal inwoner van Spanje, dan doet u geen Spaanse aangifte inkomstenbelasting (IRPF), maar betaalt u de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR, geconsolideerde wet van 2004), alleen over inkomsten uit Spanje. Elke inkomst wordt apart belast, zonder belastingvrije voet. Het algemene tarief is 24%; inwoners van de EU en van EER-landen met effectieve uitwisseling van belastinginformatie betalen 19%.

Wat daarna gebeurt, bepaalt het belastingverdrag tussen Spanje en uw woonland: als regel mag Spanje inkomsten uit hier gelegen onroerend goed belasten, en uw woonland houdt er rekening mee via een verrekening of een vrijstelling. Ga na hoe u ze in uw eigen aangifte vermeldt.

• 19% — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Gecontroleerd: 17-10-2026
• 24% — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Gecontroleerd: 17-10-2026

Fictief inkomen als de woning niet verhuurd is

Is de woning niet verhuurd — u gebruikt haar zelf in de vakantie of ze staat leeg —, dan gaat de wet ervan uit dat ze u inkomen oplevert en belast dat: het fictieve inkomen (renta imputada). Dat is 1,1% van de kadastrale waarde als de waarden in de gemeente zijn herzien en in het belastingtijdvak zelf of in een van de tien voorgaande in werking zijn getreden, en anders 2% (art. 85 LIRPF, voor niet-ingezetenen toegepast via art. 24.5 TRLIRNR). Het jaar van herziening staat op het IBI-aanslagbiljet of op de website van het Kadaster.

Het inkomen wordt naar rato berekend over de dagen van het jaar waarop de woning niet verhuurd was (en van u was, als u halverwege het jaar kocht of verkocht). Kosten zijn niet aftrekbaar: geen IBI, geen VvE-bijdrage, geen rente. Over die grondslag geldt het IRNR-tarief. Reken uw eigen situatie door met de rekenhulp voor IRNR en modelo 210.

• 2% — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Gecontroleerd: 17-10-2026
• 1,1% — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Gecontroleerd: 17-10-2026

Belasting op huurinkomsten

Verhuurt u de woning, dan betaalt u belasting over wat u ontvangt. Hier verschillen eigenaren het meest:

• Inwoner van de EU of de EER: belasting over het netto-inkomen tegen 19%. U mag de kosten aftrekken die met de verhuur samenhangen — IBI, VvE-bijdrage, verzekering, reparaties en onderhoud, rente op de aankooplening, nutsvoorzieningen die u zelf betaalt en afschrijving van gebouw en inboedel —, naar rato van de verhuurde dagen.
• Inwoner van elders: belasting over de bruto-inkomsten tegen 24%, zonder aftrek van kosten (art. 24.1, 24.6 en 25.1 TRLIRNR).

De kortingen die de IRPF aan Spaanse inwoners geeft, zoals die voor verhuur van woonruimte, gelden niet voor niet-ingezetenen. Voor de dagen zonder verhuur blijft het fictieve inkomen gelden. Toeristische verhuur vraagt bovendien een registratie bij de regio; de regels staan in onze gids over toeristische verhuur. Wat er na kosten en belasting overblijft, ziet u met de rekenhulp voor huurrendement.

• 19% — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Gecontroleerd: 17-10-2026
• 24% — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Gecontroleerd: 17-10-2026

Verkopen, en kopen van een niet-ingezetene

Verkoopt u als niet-ingezetene, dan moet de koper 3% van de prijs inhouden en met formulier 211 afdragen aan de belastingdienst (art. 25.2 TRLIRNR). Dat is niet de belasting zelf maar een voorheffing: de winst — verkoopprijs min aankoopprijs en de kosten en belastingen van beide transacties — geeft u aan met modelo 210 tegen 19%, en de inhouding wordt verrekend. Is de inhouding hoger dan de belasting, dan vraagt u het verschil terug met hetzelfde formulier.

Koopt u zelf van een niet-ingezetene, dan ligt de plicht bij u: houdt u het bedrag niet in en draagt u het niet af, dan staat de woning in voor de betaling ervan. Meer in onze gids over de risico’s bij aankoop.

• 19% — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.f.3º · Gecontroleerd: 17-10-2026
• 3% — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Gecontroleerd: 17-10-2026

Vermogensbelasting

De Spaanse vermogensbelasting (impuesto sobre el patrimonio) geldt ook voor niet-ingezetenen, via de zogeheten «obligación real»: belast worden alleen bezittingen en rechten die zich in Spanje bevinden, zoals de woning of een rekening bij een Spaanse bank, na aftrek van de schulden die erop rusten, zoals de hypotheek. Er geldt een vrijgesteld minimum van € 700.000. De vrijstelling voor de hoofdwoning is bedoeld voor inwoners en geldt niet voor een tweede woning.

De belasting is overgedragen aan de regio’s, die zeer verschillende kortingen geven. Een niet-ingezetene kan in bepaalde gevallen de regels toepassen van de regio waar het grootste deel van zijn Spaanse vermogen ligt (vierde aanvullende bepaling van wet 19/1991). Komt uw vermogen in Spanje in de buurt van het minimum, laat uw situatie dan vóór de peildatum van 31 december (art. 29 van wet 19/1991) nakijken.

• € 700.000 — Ley 19/1991 Impuesto sobre el Patrimonio, art. 28.Dos y Tres · Gecontroleerd: 17-10-2026

Erf- en schenkbelasting voor niet-ingezetenen per regio staat in onze tabel erf- en schenkbelasting.

Plusvalía: gemeentebelasting bij verkoop

De plusvalía municipal (officieel IIVTNU, belasting op de waardestijging van stedelijke grond) is verschuldigd wanneer de woning van eigenaar wisselt: bij verkoop, schenking of erfenis. Bij verkoop betaalt de verkoper, bij schenking en erfenis de ontvanger. Is de verkoper een natuurlijk persoon die niet in Spanje woont, dan betaalt de koper de belasting in zijn plaats aan de gemeente en houdt die in op de prijs (art. 106.2 TRLRHL). Reken er bij verkoop dus op dat de koper twee bedragen inhoudt.

Na uitspraak 182/2021 van het Constitutioneel Hof heeft RDL 26/2021 de belasting gewijzigd: geen waardestijging van de grond, geen belasting, en de belastingplichtige kiest tussen de objectieve methode (kadastrale grondwaarde maal een coëfficiënt naar bezitsjaren) en de werkelijke (verschil tussen verkoop- en aankoopprijs). De belastingen bij aankoop leest u in onze gids voor het kopen van een huis in Spanje.

VvE, verzekering en vaste lasten

In een gebouw of complex met gemeenschappelijke delen betaalt u bijdragen aan de vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) en, als de vergadering ze goedkeurt, extra omslagen (derramas) voor werken. De VvE stelt ze vast, niet de wet, en ze hangen er niet van af of u er woont. Schulden van de vorige eigenaar bij de VvE gaan over op de woning: die staat in voor het lopende jaar en de drie voorgaande jaren (art. 9.1 e LPH). Vraag vóór de ondertekening de schuldenverklaring van de VvE; de verkoper moet de verkoop bovendien aan de VvE melden.

Daarbij komen de woonverzekering (bij een hypotheek eist de wet een verzekering tegen schade aan de woning, maar niet die van de bank zelf) en de nutsvoorzieningen — water, stroom, gas, internet —, waarvan de vaste kosten ook bij een leeg huis doorlopen. Geef de VvE en de gemeente een contactadres en betaal per automatische incasso van een Spaanse rekening, zodat u geen aanslagen mist.

Modelo 210: één formulier voor alles

Al deze inkomsten worden aangegeven op één formulier, modelo 210, waarmee u ook een teruggaaf vraagt. Elke eigenaar dient zijn eigen aangifte in: is de woning van twee personen, dan geeft elk zijn deel aan.

• Fictief inkomen: één aangifte per jaar, in de loop van het jaar daarna.
• Huurinkomsten: per periode aangegeven of voor het hele jaar samengevoegd in één aangifte, volgens Orden HAC/623/2026; de belastingdienst publiceert de termijnen voor elke variant.
• Verkoopwinst: één aangifte per verkoop.

Het formulier wordt online ingediend, door uzelf met een elektronisch certificaat of via een vertegenwoordiger of gestoría, die de betaling ook per incasso kan regelen. U hebt een NIE nodig. Dient u niet in, dan kan de belastingdienst de belasting met toeslagen en rente navorderen, ook als u nooit huur hebt ontvangen.

Een jaar als niet-ingezeten eigenaar

Een gewoon jaar:

• In de loop van het jaar: aanslagen voor IBI en afvalheffing, in de inningsperiode die elke gemeente vaststelt (veel gemeenten staan termijnbetaling of incasso toe).
• Het jaar daarna: modelo 210 voor het fictieve inkomen van het vorige jaar.
• Als u verhuurt: modelo 210 voor de huur, per periode of eens per jaar, afhankelijk van de gekozen variant.
• Als u verkoopt: de koper dient binnen een maand na de verkoop formulier 211 met de inhouding in; daarna geeft u de winst aan met modelo 210 en vraagt u zo nodig teruggaaf. De plusvalía wordt met de gemeente afgerekend.
• 31 december: peildatum van de vermogensbelasting, als die voor u geldt.

Exacte data veranderen met de regels: kijk vóór elke termijn in de belastingkalender van de AEAT.