flatin.es
Menu

Comunidad de propietarios: wat het is en wat je controleert

De comunidad de propietarios is de vereniging van eigenaars van een in woningen gesplitst gebouw of complex, geregeld door de Spaanse wet op de horizontale eigendom (LPH).

Bijgewerkt op

Wat de comunidad de propietarios is en wie de kosten betaalt

Is een gebouw in woningen gesplitst, dan is elke eigenaar alleen eigenaar van zijn appartement en mede-eigenaar van de gemeenschappelijke delen: entree, dak, lift, zwembad, tuinen. Dat is horizontale eigendom volgens de Ley 49/1960 (LPH). De splitsingsakte geeft elke woning een aandeel, dat bepaalt welk deel van de gemeenschappelijke kosten zij draagt, en kan statuten met gebruiksregels bevatten (art. 3 en 5). Complexen met meerdere blokken of kavels en gedeelde ruimtes zijn particuliere vastgoedcomplexen: ze kunnen één vereniging of een samenwerking van verenigingen vormen (art. 24).

Elke eigenaar betaalt de algemene kosten naar zijn aandeel en stort in het reservefonds, waarvan het wettelijke minimum aan de laatste gewone begroting hangt (art. 9.1 e en f). Grote werken worden betaald met extra heffingen (derramas); heffingen voor verbeteringen zijn voor wie eigenaar is op het moment dat ze opeisbaar worden (art. 17.11).

Schulden volgen de woning: de koper staat met het appartement zelf in voor wat de vorige eigenaar schuldig was over het verstreken deel van het lopende jaar en de drie voorgaande kalenderjaren (art. 9.1 e). Met drie vijfde van de eigenaars en aandelen kan de vergadering vakantieverhuur beperken of aan voorwaarden binden en de kosten van zulke woningen met maximaal 20% verhogen, zonder terugwerkende kracht; sinds 3 april 2025 kan ze die ook toestaan of verbieden (art. 17.12), en wie nu aan toeristen wil verhuren, heeft uitdrukkelijke toestemming van de vereniging nodig (art. 7.3). Meer in de gids vakantieverhuur.

Wat je vóór de koop bij de vereniging van eigenaars opvraagt

  1. Vraag de verkoper om het schuldenattest van de vereniging, ondertekend door de secretaris met akkoord van de voorzitter; het moet binnen hoogstens zeven kalenderdagen worden afgegeven (art. 9.1 e).
  2. Zonder dat attest verlijdt de notaris de escritura, de akte, niet, tenzij je de verkoper uitdrukkelijk ontheft: doe dat niet.
  3. Vraag de notulen van de laatste vergaderingen en de begroting: daarin zie je de echte bijdrage, goedgekeurde heffingen en werken die besproken worden.
  4. Leg in het contract vast wie al goedgekeurde heffingen betaalt: de wet regelt alleen heffingen voor verbeteringen, die voor wie eigenaar is als ze opeisbaar worden.
  5. Lees de statuten en de nota simple: ingeschreven statuten kunnen gebruik zoals vakantieverhuur beperken en binden jou als koper.
  6. Na de ondertekening moet de verkoper de verkoop aan de secretaris melden; doet hij dat niet, dan blijft hij met jou aansprakelijk voor latere schulden (art. 9.1 i).
  7. Geef de vereniging een adres in Spanje voor kennisgevingen: anders gaan ze naar de woning of naar het mededelingenbord (art. 9.1 h).

Veelgemaakte fouten met de vereniging van eigenaars

  • Tekenen zonder schuldenattest, of met een oud attest, op het woord van de verkoper.
  • Aannemen dat de nota simple schulden aan de vereniging toont: meestal staan ze er niet in.
  • Kopen voor vakantieverhuur zonder statuten en notulen te lezen.
  • Het rendement berekenen zonder de bijdrage aan de vereniging: het is een vaste last, net als de IBI; neem haar op in de rendementscalculator.

Vereniging van eigenaars bij nieuwbouw en bestaande bouw

Bij nieuwbouw stelt de ontwikkelaar de splitsingsakte op: die beschrijft het gebouw, legt het aandeel van elke woning vast en kan de statuten bevatten (art. 5). Zolang de ontwikkelaar onverkochte woningen bezit, betaalt hij daarvoor de bijdragen zoals elke eigenaar, tenzij de splitsingsakte of de statuten iets anders bepalen (art. 9.1 e). Een nieuwe vereniging vormt haar reservefonds bij de eerste begroting, dus de bijdragen kunnen na de eerste vergadering veranderen.

Duiken er gebreken op in gemeenschappelijke delen, dan kan de vereniging, vertegenwoordigd door de voorzitter (art. 13.3), de bouwpartijen aanspreken volgens de Ley 38/1999 (LOE): tien jaar voor constructieve schade, drie voor gebreken die de bewoonbaarheid raken en één, alleen tegenover de aannemer, voor afwerking, vanaf de oplevering; de vordering verjaart twee jaar nadat de schade is ontstaan.

Bij bestaande bouw tellen vooral het schuldenattest, de notulen en openstaande heffingen; controleer de rest met de gids koopsrisico's. Nieuwe projecten vind je in de nieuwbouwcatalogus.

Bronnen en wetgeving

Woordenlijst huis kopen in Spanje

Meer over nieuwbouw in Spanje
Zonder registratie, zonder cookies.