IBI: de onroerendgoedbelasting in Spanje
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de jaarlijkse onroerendgoedbelasting die elke Spaanse gemeente bij de eigenaar heft over de kadastrale waarde.
Bijgewerkt op
Zo werkt IBI: grondslag, tarief en wie betaalt
IBI is geregeld in de wet op de lokale financiën (TRLRHL, artikelen 60 tot en met 77). De eigenaar of vruchtgebruiker betaalt (artikelen 61 en 63), en de belasting ontstaat op 1 januari: wie op die dag eigenaar is, betaalt het hele jaar (artikel 75). De grondslag is de kadastrale waarde, die het Catastro vaststelt en die wettelijk niet hoger mag zijn dan de marktwaarde (artikel 65; TRLCI artikel 23.2). Elke gemeente kiest haar tarief; voor stedelijk vastgoed geldt een algemene wettelijke marge van 0,4% – 1,1% (artikel 72.1), met verhogingen en verlagingen in bepaalde gevallen. Het tarief per gemeente staat in onze IBI-tabel per gemeente.
De gemeente legt de aanslag op en int die (artikel 77). Sommige kortingen schrijft de wet voor en vraag je aan bij de gemeente (artikel 73); andere bestaan alleen als de gemeentelijke verordening ze invoert (artikel 74). IBI is een vaste last die je rendement drukt: neem het mee in de calculator huurrendement.
Voor een koper telt vooral dat IBI-schuld aan de woning blijft: bij een eigendomswissel staat de woning zelf in voor de belasting, en de notaris moet informatie opvragen en in de akte waarschuwen voor openstaande schulden (artikel 64.1). Woon je niet in Spanje, dan geef je naast IBI elk jaar het fictieve inkomen aan van een woning die je niet verhuurt, 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, in de IRNR (TRLIRNR artikel 24.5 en LIRPF artikel 85). Hoe het allemaal samenhangt, staat in de gids belastingen voor eigenaars.
IBI stap voor stap als je koopt als niet-inwoner
- Vraag vóór de reservering de laatste IBI-aanslag op bij de verkoper: daarop staan de kadastrale referentie, de kadastrale waarde en het jaarbedrag.
- Controleer op de website van het Catastro of referentie en oppervlakte kloppen met de woning en de nota simple.
- Vraag de betaalde aanslagen van de afgelopen jaren of een schuldenverklaring van de gemeente.
- Leg in het contract vast hoe de IBI van het aankoopjaar wordt verdeeld: de aanslag gaat naar wie op 1 januari eigenaar was.
- Na de escritura meldt de notaris de nieuwe eigenaar aan het Catastro als de kadastrale referentie in de akte staat (TRLCI artikel 14); controleer of de aanslag van volgend jaar op jouw naam staat.
- Regel automatische incasso vanaf een Spaanse rekening en geef de gemeente een correspondentieadres: een onbetaalde aanslag gaat met toeslagen naar de invordering (LGT artikel 28).
Veelgemaakte fouten met IBI bij aankoop
- Gemeenten alleen op woningprijs vergelijken: IBI hangt af van de kadastrale waarde en het tarief van elke gemeente, dus vergelijkbare appartementen betalen in buurgemeenten verschillend.
- Alleen naar de aanslag van dit jaar kijken: niet-verjaarde schulden van eerdere jaren blijven ook aan de woning, en de algemene verjaringstermijn is vier jaar (LGT artikel 66).
- De verdeling van het aankoopjaar niet op papier zetten: tegenover de gemeente betaalt de eigenaar van 1 januari het hele jaar; de verdeling met de koper volgt uit het contract en het burgerlijk recht (TRLRHL artikel 63.2).
IBI bij nieuwbouw en bestaande bouw
Bij nieuwbouw van de projectontwikkelaar is de IBI van de bouwjaren voor de ontwikkelaar, die op elke 1 januari eigenaar is. Na oplevering worden het gebouw en elke woning in het Catastro ingeschreven via een aangifte van de eigenaar of een melding van de notaris of de gemeente (TRLCI artikelen 13, 14 en 16.2.a), en de nieuwe kadastrale waarde telt voor IBI vanaf 1 januari na de ingang ervan in het Catastro (TRLRHL artikel 75.3). Daarom kan de eerste aanslag met de waarde van jouw woning even op zich laten wachten: vraag of de aangifte is ingediend en leg in het contract vast wie de IBI tot de oplevering draagt. Koop je een sociale koopwoning, vraag dan vroeg de korting van artikel 73.2 aan: die geldt voor de drie jaar na de definitieve kwalificatie en vanaf het jaar na de aanvraag.
Bij bestaande bouw zit het risico in de schulden van de vorige eigenaar; vraag bij nieuwbouw toch het bewijs van de laatste IBI die de ontwikkelaar betaalde. Vergelijk projecten en gemeenten in de nieuwbouwcatalogus.
- 0,4% – 1,1% — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · Gecontroleerd:
- 2% — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Gecontroleerd:
- 1,1% — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Gecontroleerd:
Bronnen en wetgeving
- RDLeg 2/2004 TRLRHL, arts. 61, 63.1, 63.2, 64.1, 65, 72.1, 73, 74, 75, 77 · gecontroleerd op
- RDLeg 1/2004 TRLCI (Ley del Catastro Inmobiliario), arts. 13, 14.a, 16.2.a, 23.2 · gecontroleerd op
- Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 28, 66 · gecontroleerd op
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 24.5 · gecontroleerd op
- Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · gecontroleerd op