IBI: die Grundsteuer in Spanien
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche Grundsteuer, die jede spanische Gemeinde vom Eigentümer einer Immobilie auf deren Katasterwert erhebt.
Aktualisiert am
So funktioniert die IBI: Bemessung, Steuersatz und wer zahlt
Die IBI ist im Gesetz über die Kommunalfinanzen geregelt (TRLRHL, Artikel 60 bis 77). Sie zahlt der Eigentümer oder Nießbraucher (Artikel 61 und 63), und sie entsteht am 1. Januar: Wer an diesem Tag Eigentümer ist, zahlt für das ganze Jahr (Artikel 75). Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert, den das Catastro festlegt und der gesetzlich den Marktwert nicht übersteigen darf (Artikel 65; TRLCI Artikel 23.2). Jede Gemeinde wählt ihren Steuersatz; für städtische Immobilien gibt das Gesetz einen allgemeinen Rahmen von 0,4 % – 1,1 % vor (Artikel 72.1), mit Zu- und Abschlägen in bestimmten Fällen. Den Satz jeder Gemeinde finden Sie in unserer IBI-Tabelle nach Gemeinden.
Die Gemeinde setzt die Steuer fest und erhebt sie (Artikel 77). Manche Ermäßigungen schreibt das Gesetz vor, sie werden bei der Gemeinde beantragt (Artikel 73); andere gibt es nur, wenn die kommunale Satzung sie vorsieht (Artikel 74). Die IBI ist ein fester Kostenblock, der die Rendite senkt: Berücksichtigen Sie sie im Renditerechner.
Für Käufer entscheidend: IBI-Schulden bleiben an der Wohnung. Bei einem Eigentümerwechsel haftet die Immobilie selbst für die Steuer, und der Notar muss Auskunft einholen und in der Urkunde auf offene Schulden hinweisen (Artikel 64.1). Wohnen Sie nicht in Spanien, erklären Sie neben der IBI jedes Jahr das fiktive Einkommen einer nicht vermieteten Wohnung, 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, in der IRNR (TRLIRNR Artikel 24.5 und LIRPF Artikel 85). Wie alles zusammenpasst, steht im Ratgeber Steuern für Eigentümer.
Die IBI Schritt für Schritt beim Kauf als Nichtresident
- Lassen Sie sich vor der Reservierung die letzte IBI-Quittung geben: Sie zeigt Katasterreferenz, Katasterwert und Jahresbetrag.
- Prüfen Sie auf der Website des Catastro, ob Referenz und Fläche mit der Wohnung und der nota simple übereinstimmen.
- Verlangen Sie die bezahlten Quittungen der letzten Jahre oder eine Schuldenbescheinigung der Gemeinde.
- Regeln Sie im Vertrag, wie die IBI des Kaufjahres aufgeteilt wird: Die Rechnung geht an den Eigentümer vom 1. Januar.
- Nach der escritura meldet der Notar den neuen Eigentümer an das Catastro, wenn die Katasterreferenz angegeben ist (TRLCI Artikel 14); prüfen Sie, ob die Rechnung des Folgejahres auf Ihren Namen lautet.
- Richten Sie eine Lastschrift von einem spanischen Konto ein und geben Sie der Gemeinde eine Zustelladresse: Eine unbezahlte Rechnung geht mit Zuschlägen in die Vollstreckung (LGT Artikel 28).
Häufige Fehler bei der IBI beim Kauf
- Gemeinden nur nach dem Kaufpreis vergleichen: Die IBI hängt vom Katasterwert und vom Satz der Gemeinde ab, ähnliche Wohnungen zahlen in Nachbarorten unterschiedlich.
- Nur die Quittung des laufenden Jahres ansehen: Auch nicht verjährte Schulden früherer Jahre bleiben an der Wohnung, die allgemeine Verjährung beträgt vier Jahre (LGT Artikel 66).
- Die Aufteilung des Kaufjahres nicht schriftlich festhalten: Gegenüber der Gemeinde zahlt der Eigentümer vom 1. Januar das ganze Jahr; die Aufteilung mit dem Käufer richtet sich nach Vertrag und Zivilrecht (TRLRHL Artikel 63.2).
Die IBI bei Neubau und Bestandsimmobilie
Beim Neubau vom Bauträger trägt der Bauträger die IBI der Baujahre, denn er ist an jedem 1. Januar Eigentümer. Nach Fertigstellung werden Gebäude und jede Wohnung beim Catastro erfasst, durch Erklärung des Eigentümers oder Mitteilung des Notars oder der Gemeinde (TRLCI Artikel 13, 14 und 16.2.a), und der neue Katasterwert gilt für die IBI ab dem 1. Januar nach seiner Wirksamkeit im Catastro (TRLRHL Artikel 75.3). Deshalb kann die erste Rechnung mit dem Wert Ihrer Wohnung dauern: Fragen Sie, ob die Erklärung eingereicht ist, und legen Sie im Vertrag fest, wer die IBI bis zur Übergabe trägt. Kaufen Sie geförderten Wohnraum, beantragen Sie die Ermäßigung nach Artikel 73.2 früh: Sie gilt für die drei Jahre nach der endgültigen Einstufung und ab dem Jahr nach dem Antrag.
Bei einer Bestandsimmobilie liegt das Risiko in den Schulden des Vorbesitzers; beim Neubau lassen Sie sich trotzdem die letzte vom Bauträger bezahlte IBI belegen. Vergleichen Sie Projekte und Orte im Neubaukatalog.
- 0,4 % – 1,1 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · Geprüft:
- 2 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Geprüft:
- 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Geprüft:
Quellen und Rechtsgrundlage
- RDLeg 2/2004 TRLRHL, arts. 61, 63.1, 63.2, 64.1, 65, 72.1, 73, 74, 75, 77 · geprüft am
- RDLeg 1/2004 TRLCI (Ley del Catastro Inmobiliario), arts. 13, 14.a, 16.2.a, 23.2 · geprüft am
- Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 28, 66 · geprüft am
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 24.5 · geprüft am
- Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · geprüft am