Neubau in Spanien kaufen

Wer in Spanien eine Neubauwohnung kauft, kauft beim Bauträger (promotor), meist vom Plan: Der Vertrag wird unterschrieben, während das Haus noch gebaut wird, gezahlt wird in Raten, die Schlüssel gibt es nach Fertigstellung. Auf den Erstverkauf einer neuen Wohnung fallen Umsatzsteuer – in Spanien IVA, 10 % – und die Urkundensteuer AJD an, deren Satz jede Region selbst festlegt (0 % – 2 %). Beim Kauf aus zweiter Hand fällt stattdessen die Grunderwerbsteuer ITP an. Eine Neubauwohnung und eine Bestandswohnung zum gleichen Preis kosten am Ende also nicht dasselbe.

Für jedes Projekt nutzen wir genau eine Quelle: die Website des Bauträgers. Portale und Maklerinserate übernehmen wir nicht. Wir speichern nur Fakten – Name, Bauträger, Gemeinde, Baustand, Schlafzimmer, Preis ab und ob er die IVA enthält, Zahl der Wohnungen, geplante Fertigstellung, Energieklasse – und das Datum, an dem wir sie gelesen haben. Stand: 15.10.2026. Projekte im Verkauf: 69; Bauträger: 6. Preise vergleichen wir nur inklusive IVA; nennt ein Bauträger sie ohne Steuer, steht das dabei.

Wir beginnen mit zwei Küsten, an denen viele Käufer aus dem Ausland kaufen: der Costa Blanca, aufgeteilt in Nord und Süd, und der Costa del Sol. Die Tabelle unten fasst beide zusammen: Projekte im Verkauf, Median-Preis ab mit Stichprobengröße, nächste Fertigstellung.

Wenn Sie zum ersten Mal in Spanien eine Immobilie kaufen, ist die Reihenfolge: NIE-Nummer, Bankkonto, Reservierung, privater Kaufvertrag mit abgesicherten Ratenzahlungen, notarielle Urkunde (escritura), Eintragung im Grundbuch. Alle Schritte und Kosten erklärt unser Ratgeber zum Immobilienkauf in Spanien. Lassen Sie sich vor der Reservierung schriftlich die Bankbürgschaft oder Versicherung für Ihre Zahlungen während der Bauzeit geben. Das schreibt das Gesetz vor.

flatin.es ist weder Bauträger noch Makler und verkauft keine Immobilien. Die Daten jedes Projekts verweisen auf ihre Quelle: AEDAS Homes, Kronos Homes, Metrovacesa, Neinor Homes, Taylor Wimpey España, Vía Célere; 15.10.2026.

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Überblick nach Gebieten

Gebiet	Im Verkauf	Median-Preis ab, inkl. IVA	Stichprobe	Nächste Fertigstellung
Costa Blanca	6	427.900 €	6	sofort bezugsfertig
Costa del Sol	61	528.000 €	61	sofort bezugsfertig

Steuern beim Neubaukauf nach Steuergebiet

Gebiet	Steuer	Allgemeiner Satz	Ermäßigte Sätze und Bedingungen	Rechtsgrundlage	Geprüft
Ganz Spanien (allgemeines Regime)	IVA – Umsatzsteuer (Neubau, Erstverkauf)	10 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 4 % — Viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, entregadas por sus promotores; garajes (máx. 2) y anexos en el mismo edificio transmitidos conjuntamente. Redacción vigente hasta 30.11.2026 21 % — Plaza de garaje (más allá de 2 o vendida sin la vivienda), trastero o local vendidos por separado: tipo general 21 % — Terrenos urbanizados/edificables vendidos por empresario: tipo general (los rústicos y no edificables están exentos de IVA y tributan por ITP)	Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º	15.10.2026
Andalucía	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1,2 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 1 % — Vivienda habitual; valor ≤150.000 € 0,3 % — Menor de 35 años; vivienda habitual; valor ≤150.000 € 0,1 % — Discapacidad (adquirente o núcleo familiar); vivienda habitual; valor ≤250.000 € 0,1 % — Familia numerosa; vivienda habitual; valor ≤250.000 € 0,3 % — Vivienda habitual; valor ≤150.000 €; municipio con problemas de despoblación, víctima de violencia doméstica o víctima del terrorismo	Ley 5/2021 Tributos Cedidos Andalucía, art. 49	15.10.2026
Aragón	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1,5 %	Wortlaut der Norm (spanisch) — — Menor de 35, discapacidad ≥65% o víctima de violencia de género; vivienda habitual; valor ≤100.000 € — — Familia numerosa; vivienda habitual; mismos requisitos que art. 121-5	DLeg 1/2005 Aragón (TR tributos cedidos), art. 122-1	15.10.2026
Asturias	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1,2 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,3 % — Vivienda habitual de protección pública adquirida con ayudas, sin exención estatal	DLeg 2/2014 Asturias (TR tributos cedidos), art. 34	15.10.2026
Islas Baleares	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	kein einheitlicher Satz: 1,5 % / 2 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 1,5 % — Primeras copias de escrituras notariales 2 % — Transmisión de inmuebles con valor ≥1.000.000 € 1 % — Primera vivienda habitual; valor ≤270.151,20 €; adquiere ≥50%; sin otra vivienda ≥50% 0,5 % — Requisitos del 17.1 (incl. ≤270.151,20 €) y: menor de 36 o derecho al mínimo por discapacidad de ascendientes/descendientes en IRPF; familia numerosa/monoparental: valor ≤ módulo de la orden (DA 5ª) +15%, 0,5% sobre los primeros 270.151,20 € y 1,5% sobre el exceso (Ley 4/2026) — — Menor de 30 o discapacidad ≥33%; mismos requisitos que art. 14 quater (incl. residencia 3 años en Baleares) — — Escrituras de transmisión de vivienda de precio limitado (VPL, Ley 3/2024) o de precio tasado (art. 1.4 Ley 5/2008) (devengos desde 14.06.2026, Ley 4/2026)	DLeg 1/2014 Illes Balears (TR tributos cedidos), art. 15	15.10.2026
Canarias	IGIC (Kanaren, Neubau)	7 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 3 % — Vivienda habitual; ≤40 años, familia numerosa, discapacidad ≥65%, víctima violencia de género o monoparental; renta ≤46.455 € (+15.315 conjunta); base ≤200.000 € (FN general 300.000, especial 400.000); sin otra vivienda 5 % — Vivienda habitual (art. 41 bis RIRPF) sin perfil del 3%; base ≤200.000 € (FN general 300.000, especial 400.000); sin otra vivienda 0 % — VPO de régimen especial, régimen general o promoción pública entregadas por promotores; garaje máx. 1	DLeg 1/2025 Canarias (TR IGIC y AIEM), art. 32.1	15.10.2026
Canarias	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,75 % — Resto de documentos notariales 0,4 % — Vivienda habitual que cumple requisitos de los tipos reducidos/bonificaciones (arts. 32–35 bis)	DLeg 1/2009 Canarias (TR tributos cedidos), art. 36	15.10.2026
Cantabria	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1,5 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 1 % — Documentos que protocolicen la adquisición de vivienda habitual 0,1 % — Vivienda habitual; familia numerosa/monoparental, discapacidad 33–64%, menor de 40 o municipio en riesgo de despoblamiento; tope 300.000 € 0,1 % — Vivienda de protección pública sin exención estatal; tope 300.000 € 0,05 % — Vivienda habitual; discapacidad ≥65%	DLeg 62/2008 Cantabria (TR tributos cedidos), art. 13.3	15.10.2026
Castilla y León	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1,5 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,5 % — Vivienda habitual; familia numerosa, discapacidad ≥65%, VPO sin exención o todos <36 años; límites de renta del art. 28 0,01 % — Todos <36; vivienda habitual en municipio rural del art. 7.1.c (valor <150.000 €)	DLeg 1/2013 Castilla y León (TR tributos cedidos), art. 24.2	15.10.2026
Castilla-La Mancha	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1,5 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,75 % — Primera vivienda habitual ≤240.000 €; hipoteca >50%; valor ≥ valor de referencia (o ≥ tasación) 0,5 % — Requisitos anteriores y: familia numerosa, monoparental o discapacidad ≥65% 0,25 % — Requisitos anteriores y menor de 36 — — Requisitos anteriores; zonas de riesgo / intensa / extrema despoblación	Ley 8/2013 Medidas Tributarias Castilla-La Mancha, art. 21.1	15.10.2026
Cataluña	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1,5 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 3,5 % — Documentos con renuncia a la exención de IVA — — Vivienda habitual; 35 años o menos; renta ≤36.000 €	DLeg 1/2024 Cataluña (Código tributario, libro sexto), art. 642-1.d	15.10.2026
Comunitat Valenciana	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1,4 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,1 % — Escrituras que documenten adquisiciones de vivienda habitual (concepto IRPF); sin tope de valor 2 % — Transmisiones con renuncia a la exención de IVA	Ley 13/1997 Comunitat Valenciana (tramo autonómico IRPF y tributos cedidos), art. 14.Cuatro	15.10.2026
Extremadura	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1,5 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,5 % — Vivienda habitual; valor ≤200.000 €; bases IRPF ≤30.000 € (55.000 conjunta) 0,1 % — Vivienda protegida con precio máximo legal; vivienda habitual; requisitos del art. 47	DLeg 1/2018 Extremadura (TR tributos cedidos), art. 46	15.10.2026
Galicia	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1,5 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 1 % — Vivienda habitual; precio y patrimonio ≤240.000 € (+30.000 por miembro) 0,5 % — Vivienda habitual; discapacidad ≥65%, familia numerosa, menor de 36, monoparental o víctima violencia de género 2 % — Renuncia a la exención de IVA	DLeg 1/2011 Galicia (TR tributos cedidos), art. 15.Uno	15.10.2026
Comunidad de Madrid	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	kein einheitlicher Satz: 0,4 % / 0,5 % / 0,75 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,75 % — Compra de vivienda por persona física, valor >180.000 € (sin requisito de vivienda habitual); también tipo general de otros documentos 0,5 % — Compra de vivienda por persona física; valor >120.000 y ≤180.000 € 0,4 % — Compra de vivienda por persona física; valor ≤120.000 € 0,2 % — Vivienda de protección pública ≤90 m² útiles sin exención — — Vivienda habitual; valor ≤250.000 € (100% si <35 años en municipio <2.500 hab.) — — Vivienda habitual de familia numerosa	DLeg 1/2010 Madrid (TR tributos cedidos), art. 32.1.b	15.10.2026
Región de Murcia	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1,5 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,1 % — ≤40 años; vivienda habitual; mismos límites de renta 0,1 % — Familia numerosa; primera vivienda habitual; límites de renta 0,1 % — Discapacidad ≥65%; vivienda habitual; límites de renta	DLeg 1/2010 Murcia (TR tributos cedidos), art. 7.1	15.10.2026
Navarra	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	0,5 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0 % — Exentas: escrituras de actos sobre VPO hasta la primera transmisión inclusive; la primera transmisión, si tiene lugar dentro de los 6 años siguientes a la calificación definitiva	DFLeg 129/1999 Navarra (TR ITPAJD), art. 22.2	15.10.2026
La Rioja	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	1 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,1 % — Vivienda habitual; familia numerosa o discapacidad ≥33%	Ley 10/2017 La Rioja (impuestos propios y tributos cedidos), art. 48	15.10.2026
Ceuta	IPSI (Ceuta und Melilla, Neubau)	0,5 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 4 % — Construcción y primera transmisión de otros inmuebles (garajes/locales sueltos, etc.)	Ordenanza fiscal IPSI Ceuta (mod. aprobación definitiva, BOCCE extr. nº16, 08.05.2025), art. 33.Tres.a	15.10.2026
Ceuta	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	0,25 %	—	RDLeg 1/1993 TRLITPAJD, arts. 31.2 y 57 bis.1	15.10.2026
Melilla	IPSI (Ceuta und Melilla, Neubau)	4 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,5 % — Primera transmisión de VPO por sus promotores; garajes máx. 2 y anexos en el mismo edificio	Ordenanza fiscal IPSI operaciones interiores Melilla, Anexo 1, apdo. Tercero	15.10.2026
Melilla	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	0,25 %	—	RDLeg 1/1993 TRLITPAJD, arts. 31.2 y 57 bis.1	15.10.2026
Álava (Foralgebiet)	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	0 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,5 % — Primeras copias de escrituras inscribibles	NF 11/2003 Álava (ITPAJD), art. 69, exención 42	15.10.2026
Gipuzkoa (Foralgebiet)	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	0 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,5 % — Primeras copias de escrituras inscribibles	NF 18/1987 Gipuzkoa (ITPAJD), art. 41.I.B.11	15.10.2026
Bizkaia (Foralgebiet)	AJD – Urkundensteuer (Neubaukauf)	0 %	Wortlaut der Norm (spanisch) 0,5 % — Primeras copias de escrituras inscribibles	NF 1/2011 Bizkaia (ITPAJD), art. 58, exención 35	15.10.2026

Die AJD auf die Hypothek zahlt seit dem RDL 17/2018 die Bank.