IBI: налог на недвижимость в Испании
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) — ежегодный налог, который каждая мэрия в Испании берёт с собственника недвижимости от её кадастровой стоимости.
Обновлено
Как устроен IBI: база, ставка и кто платит
IBI регулирует закон о местных финансах (TRLRHL, ст. 60–77). Платит собственник или узуфруктуарий объекта (ст. 61 и 63), а налог начисляется на 1 января: кто владеет жильём в этот день, платит за весь год (ст. 75). База — кадастровая стоимость (valor catastral), её определяет Catastro, и по закону она не может превышать рыночную стоимость (ст. 65; TRLCI ст. 23.2). Ставку выбирает каждая мэрия; для городской недвижимости закон задаёт общий диапазон 0,4 % – 1,1 % (ст. 72.1), с повышениями и снижениями в отдельных случаях. Ставка каждого муниципалитета — в нашей таблице IBI по муниципалитетам.
Начисляет и собирает налог мэрия (ст. 77). Часть льгот установлена законом, их просят у мэрии (ст. 73); другие есть только там, где их ввела муниципальная ordenanza (ст. 74). IBI — постоянный расход, который снижает доходность: учтите его в калькуляторе доходности.
Главное для покупателя: долг по IBI остаётся на жилье. При смене владельца объект отвечает за неуплаченный налог, а нотариус обязан запросить сведения и предупредить о долгах в купчей (ст. 64.1). Если вы не резидент Испании, кроме IBI вы каждый год декларируете вменённый доход от жилья, которое не сдаёте, — 1,1 % или 2 % кадастровой стоимости — в рамках IRNR (TRLIRNR ст. 24.5 и LIRPF ст. 85). Как это складывается вместе — в гиде по налогам владельца.
IBI по шагам при покупке нерезидентом
- До брони попросите у продавца последнюю квитанцию IBI: в ней кадастровый номер, кадастровая стоимость и годовая сумма.
- Проверьте на сайте Catastro, что номер и площадь совпадают с квартирой и с nota simple.
- Попросите оплаченные квитанции за последние годы или справку мэрии о задолженности.
- Пропишите в договоре, как делится IBI за год покупки: квитанция придёт тому, кто владел жильём на 1 января.
- После подписания escritura нотариус сообщает в Catastro о новом владельце, если в купчей указан кадастровый номер (TRLCI ст. 14); проверьте, что квитанция следующего года выставлена на вас.
- Оформите автоплатёж с испанского счёта и дайте мэрии адрес для уведомлений: неоплаченная квитанция переходит к принудительному взысканию с надбавками (LGT ст. 28).
Частые ошибки с IBI при покупке
- Сравнивать города только по цене жилья: IBI зависит от кадастровой стоимости и ставки мэрии, и похожие квартиры в соседних городах платят по-разному.
- Смотреть только квитанцию текущего года: непогашенный долг прошлых лет, по которому не истёк срок давности, тоже остаётся на жилье; общий срок давности — четыре года (LGT ст. 66).
- Не закрепить письменно раздел налога за год покупки: перед мэрией весь год платит тот, кто был владельцем на 1 января, а раздел с покупателем определяют договор и гражданское право (TRLRHL ст. 63.2).
IBI в новостройке и на вторичном рынке
В новостройке, купленной у застройщика, IBI за годы строительства платит застройщик: он владелец на каждое 1 января. После завершения работ дом и каждая квартира ставятся на учёт в Catastro по декларации владельца или по сообщению нотариуса или мэрии (TRLCI ст. 13, 14 и 16.2.a), и новая кадастровая стоимость действует для IBI с 1 января, следующего за её вступлением в силу в Catastro (TRLRHL ст. 75.3). Поэтому первая квитанция по стоимости вашей квартиры может прийти не сразу: спросите, подана ли декларация, и закрепите в договоре, кто платит IBI до передачи ключей. Если покупаете жильё с господдержкой, не тяните с льготой по ст. 73.2: она действует три года после окончательной квалификации и применяется с года, следующего за заявлением.
На вторичке главный риск — долги прежнего владельца; в новостройке всё равно попросите подтверждение последней оплаты IBI застройщиком. Сравните комплексы и города в каталоге новостроек.
- 0,4 % – 1,1 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · Проверено:
- 2 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Проверено:
- 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Проверено:
Источники и нормы
- RDLeg 2/2004 TRLRHL, arts. 61, 63.1, 63.2, 64.1, 65, 72.1, 73, 74, 75, 77 · проверено
- RDLeg 1/2004 TRLCI (Ley del Catastro Inmobiliario), arts. 13, 14.a, 16.2.a, 23.2 · проверено
- Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 28, 66 · проверено
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 24.5 · проверено
- Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · проверено