Калькулятор доходности аренды

Доходность, которую показывают порталы, обычно валовая: годовая аренда, делённая на цену. Этот калькулятор считает и чистую — после постоянных расходов, простоя и налога нерезидента, который сильно зависит от того, живёте вы в ЕС или нет. Введите цену, арендную плату в месяц, IBI, взносы общине, страховку, прочие расходы за год и долю года, которую жильё, по вашей оценке, простоит пустым.

Ваши данные

Цена Цена покупки в евро.

Аренда Аренда в месяц, в евро.

IBI в год Годовая квитанция IBI в евро.

Взносы общине в год Взносы общине за год, в евро.

Страховка в год Страховка жилья за год, в евро.

Расходы Прочие расходы за год в евро: ремонт, управление, коммунальные услуги.

Простой Доля года, когда жильё будет пустовать, в %.

Резидент ЕС или ЕЭЗ Да Нет Да, если вы живёте в ЕС или ЕЭЗ; иначе нет.

Муниципалитет или провинция Муниципалитет или провинция, где находится жильё.

Как мы считаем

Валовая доходность: аренда в месяц, умноженная на двенадцать, делённая на цену.
Чистая доходность: годовая аренда, умноженная на долю года со сдачей, минус IBI, взносы общине, страховка, прочие расходы и IRNR, делённые на цену.
IRNR: если вы резидент ЕС или ЕЭЗ — 19 % с аренды за вычетом расходов; если нет — 24 % с валовой аренды. Это приближение: вменённый доход за дни без жильцов не добавляется, а расходы не делятся по дням сдачи, поэтому настоящий IRNR может быть выше; посчитать его можно в калькуляторе IRNR.
Знаменатель: введённая вами цена. Чтобы считать доходность на все вложенные деньги, прибавьте налоги и расходы на покупку — их даёт калькулятор расходов на покупку.

Для простоя считайте месяцы между арендаторами, а при сезонной сдаче — недели без бронирований. Если сдаёте с мебелью или посезонно, коммунальные услуги, уборка и комиссия платформы обычно обходятся дороже — добавьте их в прочие расходы. С ипотекой доходность на собственные деньги будет другой, чем та, что мы считаем от цены.

Проценты по ипотеке, рост стоимости и расходы на управление арендой не учитываются, если вы не добавите их в прочие расходы. Это расчёт по вашим цифрам, а не прогноз: аренда, заполняемость и налоги меняются, и ничто здесь не гарантирует доход. Для сдачи туристам нужна ещё регистрация в автономном сообществе — смотрите гид по туристической аренде.

Пример

Жильё за 200 000 €, которое сдаётся за 900 € в месяц, даёт валовую доходность 5,4 %. При IBI 450 €, взносах общине 960 € и страховке 240 € в год и простое 10 % года:

Владелец — резидент ЕС: IRNR — 1 533 €; чистая доходность — 3,27 %.
Владелец не из ЕС: IRNR — 2 333 €; чистая доходность — 2,87 %.

Вся разница — в налоге: та же квартира приносит меньше тому, кто не может вычесть расходы. Ставки проверены 17.10.2026.