Calculadora de rentabilidad del alquiler

La rentabilidad que anuncian los portales suele ser bruta: alquiler anual entre precio. Esta calculadora da también la neta, después de los gastos fijos, del tiempo que la vivienda está vacía y del impuesto de no residentes, que cambia mucho según resida en la UE o fuera. Introduzca el precio, el alquiler mensual, el IBI, la comunidad, el seguro, otros gastos anuales y qué parte del año calcula que estará vacía.

Cómo calculamos

• Rentabilidad bruta: alquiler mensual por doce, dividido entre el precio.
• Rentabilidad neta: alquiler anual por la parte del año alquilada, menos IBI, comunidad, seguro, otros gastos e IRNR, dividido entre el precio.
• IRNR: si reside en la UE o el EEE, al 19 % sobre el alquiler menos los gastos; si no, al 24 % sobre el alquiler íntegro. Es una aproximación: no suma la renta imputada de los días sin inquilino ni reparte los gastos según los días alquilados, así que el IRNR real puede ser mayor; para calcularlo, use la calculadora del IRNR.
• Denominador: el precio que introduzca. Para medir la rentabilidad sobre todo el dinero invertido, súmele los impuestos y gastos de la compra, que obtiene en la calculadora de gastos de compra.

Para estimar el tiempo que estará vacía, cuente los meses entre un inquilino y otro y, en alquiler de temporada, las semanas sin reservas. Si alquila amueblado o por temporadas, los suministros, la limpieza y la comisión de la plataforma suelen pesar más: añádalos en otros gastos. Con hipoteca, la rentabilidad sobre su dinero propio será distinta de la que calculamos sobre el precio.

No incluimos intereses de hipoteca, revalorización ni el coste de gestionar el alquiler, salvo que lo añada en otros gastos. Es una cuenta con sus datos, no una previsión: el alquiler, la ocupación y los impuestos cambian, y nada de esto garantiza un rendimiento. Para alquilar a turistas hace falta además un registro de la comunidad autónoma; vea la guía de alquiler turístico.

Ejemplo

Una vivienda de 200.000 € alquilada por 900 € al mes da una rentabilidad bruta del 5,4 %. Con un IBI de 450 €, una comunidad de 960 € y un seguro de 240 € al año, y la vivienda vacía el 10 % del año:

• Propietario residente en la UE: IRNR de 1.533 €; rentabilidad neta del 3,27 %.
• Propietario de fuera de la UE: IRNR de 2.333 €; rentabilidad neta del 2,87 %.

La diferencia entre ambos sale solo del impuesto: el mismo piso rinde menos a quien no puede restar gastos. Tipos comprobados el 17/10/2026.