IBI: el impuesto sobre bienes inmuebles en España
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto anual que cada ayuntamiento cobra al propietario de un inmueble según su valor catastral.
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Cómo funciona el IBI: base, tipo y quién lo paga
Lo regula la Ley de Haciendas Locales (TRLRHL, arts. 60 a 77). Paga quien es propietario o usufructuario del inmueble (arts. 61 y 63), y el impuesto se devenga el 1 de enero: el titular de ese día paga el año entero (art. 75). La base es el valor catastral, que fija el Catastro y que por ley no puede superar el valor de mercado (art. 65; TRLCI art. 23.2). Cada ayuntamiento elige su tipo; para inmuebles urbanos la ley marca un margen general de 0,4 % – 1,1 % (art. 72.1), con incrementos y reducciones en casos concretos. El tipo de cada municipio está en nuestra tabla de IBI por municipio.
El ayuntamiento liquida y cobra el impuesto (art. 77). Hay bonificaciones legales que se piden al ayuntamiento (art. 73) y otras que solo existen si la ordenanza municipal las aprueba (art. 74). Inclúyalo como gasto fijo en la calculadora de rentabilidad.
Para quien compra, lo esencial es que la deuda del IBI sigue a la vivienda: cuando cambia de dueño, el inmueble queda afecto al pago de la cuota, y el notario debe pedir información y advertir en la escritura de las deudas pendientes (art. 64.1). Si usted no reside en España, además del IBI declara cada año la renta imputada de la vivienda que no alquila, el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, en el IRNR (TRLIRNR art. 24.5 y LIRPF art. 85). Cómo encaja todo, en la guía de impuestos del propietario.
El IBI paso a paso si compra sin residir en España
- Antes de reservar, pida al vendedor el último recibo del IBI: muestra la referencia catastral, el valor catastral y la cuota anual.
- Compruebe en la sede del Catastro que la referencia y la superficie coinciden con la vivienda y con la nota simple.
- Pida los recibos pagados de los últimos años o un certificado de deudas del ayuntamiento.
- Pacte en el contrato cómo se reparte el IBI del año de la compra: el recibo llegará a quien era propietario el 1 de enero.
- Tras la escritura, el notario comunica el cambio de titular al Catastro si consta la referencia catastral (TRLCI art. 14); compruebe que el recibo del año siguiente sale a su nombre.
- Domicilie el pago en una cuenta española y dé al ayuntamiento una dirección de notificaciones: un recibo impagado pasa al período ejecutivo con recargos (LGT art. 28).
Errores frecuentes con el IBI al comprar
- Comparar municipios solo por el precio de la vivienda: el IBI depende del valor catastral y del tipo de cada ayuntamiento, y dos pisos parecidos pagan distinto en pueblos vecinos.
- Mirar solo el recibo del año en curso: la deuda de años anteriores no prescrita también sigue a la vivienda, y la prescripción general es de cuatro años (LGT art. 66).
- No dejar por escrito el reparto del año de la compra: ante el ayuntamiento lo paga entero quien era dueño el 1 de enero; el reparto con el comprador se rige por el contrato y el derecho civil (TRLRHL art. 63.2).
El IBI en obra nueva y en segunda mano
En obra nueva comprada al promotor, el IBI de los años de construcción es del promotor, que es el propietario cada 1 de enero. Al acabar la obra, el edificio y cada vivienda se dan de alta en el Catastro por declaración del titular o por comunicación del notario o del ayuntamiento (TRLCI arts. 13, 14 y 16.2.a), y el nuevo valor catastral cuenta para el IBI desde el 1 de enero siguiente a su efecto catastral (TRLRHL art. 75.3). Por eso el primer recibo con el valor de su vivienda puede tardar: pregunte si el alta está presentada y fije en el contrato quién asume el IBI hasta la entrega. Si compra una vivienda protegida, pida pronto la bonificación del art. 73.2: dura los tres años siguientes a la calificación definitiva y se aplica desde el año siguiente a la solicitud.
En segunda mano, el riesgo son las deudas del dueño anterior; en obra nueva, pida igualmente el justificante del último IBI pagado por el promotor. Compare promociones y municipios en el catálogo de obra nueva.
- 0,4 % – 1,1 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · Comprobado:
- 2 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Comprobado:
- 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Comprobado:
Fuentes y normativa
- RDLeg 2/2004 TRLRHL, arts. 61, 63.1, 63.2, 64.1, 65, 72.1, 73, 74, 75, 77 · comprobado el
- RDLeg 1/2004 TRLCI (Ley del Catastro Inmobiliario), arts. 13, 14.a, 16.2.a, 23.2 · comprobado el
- Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 28, 66 · comprobado el
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 24.5 · comprobado el
- Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · comprobado el