Nota simple del Registro de la Propiedad
La nota simple es un extracto informativo del Registro de la Propiedad que muestra quién es el titular de una finca, cómo se describe y qué cargas tiene inscritas.
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Qué es la nota simple y qué muestra
El Registro de la Propiedad es público para quien tenga interés en conocer el estado de un inmueble (Ley Hipotecaria, art. 221), y el registrador da esa información por nota simple o por certificación (art. 222.2). La nota simple reproduce en extracto los asientos vigentes de la finca: su identificación, los titulares y la extensión, naturaleza y limitaciones de sus derechos, además de las prohibiciones o restricciones que les afecten (art. 222.5). En la práctica verá la descripción, el propietario, hipotecas, embargos, servidumbres, notas marginales y anotaciones, como una resolución de AFO en Andalucía o una limitación de VPO. También indica la referencia catastral y si la finca está coordinada con el Catastro (art. 10.4); si no lo está, la superficie del Registro y la del Catastro pueden no coincidir.
La nota simple tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos (art. 222.5). Frente a terceros, las cargas o su ausencia solo se acreditan con certificación del Registro (art. 225). Además, el notario debe comprobar la titularidad y las cargas en el Registro justo antes de autorizar la escritura (Reglamento Notarial, art. 175).
Lo que no muestra: recibos de IBI o cuotas de la comunidad de propietarios impagados, aunque la vivienda responde de ellos; quién vive en la casa; ni si todo lo construido tiene licencia. Esas comprobaciones están en la guía de riesgos.
Cómo pedir la nota simple paso a paso
- Reúna los datos de la finca: dirección completa, referencia catastral o número de finca registral. Los tiene el vendedor o el recibo del IBI.
- Pídala en la web oficial del Colegio de Registradores (registradores.org) o en cualquier oficina del Registro: puede elegir libremente el registrador, aunque la finca esté en otra demarcación (Ley Hipotecaria, art. 222.8). Se paga el arancel del registrador.
- Indique el motivo. Hace falta interés legítimo, como la compra de esa vivienda; en bancos, abogados y agentes inmobiliarios se presume (Reglamento Hipotecario, art. 332.3).
- Compare el titular con el documento de identidad del vendedor, y la descripción, la superficie y los anejos (garaje, trastero) con lo que le venden.
- Pida una nota nueva justo antes de pagar la señal y otra si la firma se retrasa.
- Si hay hipoteca o embargo, la escritura debe prever su cancelación con parte del precio el mismo día. Los demás pasos, en la guía de compra.
Errores frecuentes con la nota simple
- Fiarse de la nota simple que pasa la agencia, sin fecha o de hace meses.
- Pedirla en webs que imitan la oficial y cobran más por el mismo documento.
- Leer solo el nombre del titular y saltarse cargas y anotaciones.
- No comprobar que la superficie, la planta y los anejos coinciden con la vivienda.
- Creer que una nota limpia garantiza que no hay deudas de IBI o de comunidad.
- Tomarla por una certificación: no da fe ni sustituye la comprobación del notario.
Nota simple en obra nueva y en segunda mano
En una obra nueva comprada sobre plano, su vivienda puede no existir todavía como finca independiente. Hasta que el promotor inscribe la declaración de obra nueva y la división horizontal, la nota simple disponible es la del solar o la finca matriz (Ley Hipotecaria, art. 8), y lo habitual es ver en ella la hipoteca del préstamo al promotor. Pregunte cómo se repartirá esa hipoteca y si se cancelará o se subrogará en su vivienda. Antes de pagar cantidades a cuenta, compruebe que hay licencia de obras y que sus pagos quedan garantizados con aval o seguro y en cuenta especial (Ley 38/1999, disposición adicional primera). Para inscribir la obra terminada, notario y registrador exigen el certificado final de obra y la autorización de ocupación o la declaración responsable (RDLeg 7/2015, art. 28).
En segunda mano la nota simple es la de la propia vivienda y basta con la revisión habitual de titular, cargas y descripción. Las promociones que seguimos están en el catálogo de obra nueva.
Fuentes y normativa
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 8, 10.4, 221, 222.2, 222.5, 222.8, 225 · comprobado el
- Decreto de 14 de febrero de 1947, Reglamento Hipotecario, art. 332.3, 332.5 · comprobado el
- Decreto de 2 de junio de 1944, Reglamento Notarial, art. 175.1, 175.3 · comprobado el
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera · comprobado el
- RDLeg 7/2015 TRLSRU, art. 28.1, 28.2 · comprobado el