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AFO: asimilado a fuera de ordenación

AFO (asimilado a fuera de ordenación) es la situación que Andalucía reconoce a una edificación construida sin licencia cuando ya ha pasado el plazo para restablecer la legalidad: se puede comprar, pero no está legalizada.

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Qué significa que una vivienda esté en AFO

La regulan la ley andaluza de urbanismo LISTA (Ley 7/2021, arts. 173 y 174) y el Decreto 550/2022 (arts. 404 a 410), que fija el procedimiento. Una edificación irregular, hecha sin licencia o sin respetar la que tenía, queda en AFO cuando está terminada y la administración ya no puede actuar contra ella. Por regla general, son seis años desde el fin de la obra (art. 153.1). No hay plazo en estos casos: dominio público y sus servidumbres de protección, suelo rústico con riesgos naturales mientras subsistan o en la zona de influencia del litoral, zonas verdes y espacios libres, patrimonio histórico catalogado y parcelaciones en suelo rústico (art. 153.2).

La reconoce el ayuntamiento por resolución en seis meses; si no contesta, la solicitud se entiende denegada (art. 173.2).

Para el comprador, lo clave es el art. 174: la declaración no supone legalización. La casa se puede comprar y admite obras de conservación, reforma y adecuación, con licencia o, si son menores, con declaración responsable (Decreto 550/2022, art. 410.4), pero por regla general no las que aumenten la ocupación o el volumen. Hasta que hay resolución no puede conectarse a agua, luz o saneamiento ni hacerse obras (art. 173.3); con ella, las compañías pueden dar suministro si basta con la acometida a redes existentes (art. 174.3). La resolución se anota en el Registro de la Propiedad por nota marginal (art. 174.6), así que aparece en la nota simple.

Otras comunidades tienen figuras parecidas con otros nombres y plazos distintos; fuera de Andalucía, pregunte en el ayuntamiento. Vea la guía de riesgos.

Cómo comprobar una vivienda en AFO paso a paso

  1. Pida al vendedor la resolución de AFO del ayuntamiento y léala entera: debe identificar la edificación y decir qué servicios puede tener y en qué condiciones (Decreto 550/2022, art. 409).
  2. Pida una nota simple reciente y compruebe que consta la nota marginal de AFO y que describe la misma casa y la misma parcela.
  3. Encargue a un técnico que compare lo construido con la resolución: una piscina, un porche o un anexo posteriores no están cubiertos.
  4. Pregunte en el ayuntamiento si hay expedientes de disciplina urbanística o procedimientos penales abiertos sobre la finca.
  5. Si aún no hay resolución, compruebe la clase de suelo: en los casos sin plazo del art. 153.2 la casa no puede obtener AFO.
  6. Si necesita hipoteca, consulte al banco antes de firmar arras: la financiación depende de su tasación.
  7. Antes de firmar la escritura, lleve la resolución y la nota simple al notario.

Errores frecuentes al comprar una casa en AFO

  • Pensar que AFO significa legal: la ley dice expresamente que no lo es.
  • Comprar una casa «en trámite de AFO» contando con que se concederá: el ayuntamiento puede denegarla, y sin resolución no hay suministros ni obras.
  • Planear una ampliación, una planta más o un anexo: no se autorizan obras que aumenten la ocupación o el volumen.
  • Creer que una casa inscrita en el Registro tiene licencia: una obra antigua puede inscribirse cuando ya no cabe su demolición (TRLSRU, art. 28.4), y el ayuntamiento anota después sus limitaciones.
  • Confundir AFO con la cédula de habitabilidad o con el alta en el Catastro: ninguna de las dos legaliza.

AFO frente a obra nueva con licencia

El AFO afecta a casas ya construidas sin licencia, sobre todo en suelo rústico. Una obra nueva comprada al promotor es lo contrario: para escriturar la obra nueva, el notario exige la licencia y el certificado del técnico (TRLSRU, art. 28.1), y los agentes de la edificación responden de los defectos durante uno, tres o diez años según el tipo de defecto (el de un año, solo el constructor) (Ley 38/1999, LOE, art. 17), con seguro obligatorio de diez años para la estructura en edificios de viviendas (art. 19 y disposición adicional segunda).

Una casa de campo en AFO puede salir más barata, pero mientras siga en AFO no podrá ampliarse, y esa resolución no la legaliza. Compárela con la obra nueva con licencia del catálogo y calcule el coste total con la guía de compra.

Fuentes y normativa

Glosario de la compra de vivienda en España

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