flatin.es
Меню

AFO: asimilado a fuera de ordenación

AFO (asimilado a fuera de ordenación) — статус, который Андалусия даёт постройке без лицензии, когда срок для восстановления законности истёк: купить её можно, но она не легализована.

Обновлено

Что значит, что дом в режиме AFO

Режим установлен градостроительным законом Андалусии LISTA (Ley 7/2021, статьи 173 и 174), процедура — в декрете 550/2022 (статьи 404–410). Незаконная постройка — без лицензии или с нарушением выданной — попадает в AFO, когда она достроена и администрация уже не может принять против неё меры. Как правило, этот срок — шесть лет после окончания стройки (ст. 153.1). Есть случаи без срока, когда меры возможны всегда: земли общественного достояния и их охранные сервитуты, сельская земля с природными рисками, пока они сохраняются, или в зоне влияния побережья, зелёные зоны и свободные пространства, объекты исторического наследия из каталога и разделы участков на сельской земле (ст. 153.2).

Статус признаёт мэрия своим решением. У неё шесть месяцев; если ответа нет, заявление считается отклонённым (ст. 173.2).

Главное для покупателя — ст. 174: решение об AFO не легализует постройку. Дом можно купить, и в нём допустимы работы по сохранению, ремонту и приспособлению — по лицензии, а мелкие по declaración responsable (декрет 550/2022, ст. 410.4), но, как правило, не работы, увеличивающие площадь застройки или объём. До решения дом нельзя подключить к воде, электричеству и канализации и нельзя вести работы (ст. 173.3); после решения компании могут подключить его, если нужна только врезка в существующие сети (ст. 174.3). Решение вносится в реестр собственности маргинальной отметкой (ст. 174.6), поэтому его видно в nota simple.

В других регионах есть похожие режимы с другими названиями и сроками; вне Андалусии спрашивайте в мэрии. Подробнее — в гиде по рискам покупки.

Как проверить дом в режиме AFO: по шагам

  1. Попросите у продавца решение мэрии об AFO и прочитайте его целиком: в нём указано, какая постройка признана и какие коммуникации ей разрешены (декрет 550/2022, ст. 409).
  2. Закажите свежую nota simple и проверьте, что отметка об AFO есть и описывает тот же дом и тот же участок.
  3. Попросите архитектора сравнить построенное с решением: бассейн, терраса или пристройка, сделанные позже, им не покрыты.
  4. Спросите в мэрии, нет ли открытых дел о градостроительных нарушениях или уголовных дел по объекту.
  5. Если решения ещё нет, проверьте категорию земли: в случаях без срока по ст. 153.2 AFO получить нельзя.
  6. Если нужна ипотека, обсудите объект с банком до задатка (arras): кредит зависит от его оценки.
  7. Перед подписанием escritura покажите нотариусу решение и nota simple.

Частые ошибки при покупке дома в режиме AFO

  • Считать, что AFO значит «легально»: закон прямо говорит, что нет.
  • Покупать дом «с AFO в процессе» в расчёте на одобрение: мэрия может отказать, а без решения нет ни подключений, ни работ.
  • Планировать пристройку или второй этаж: работы с ростом площади застройки или объёма не разрешаются.
  • Думать, что дом в реестре имеет лицензию: старую постройку можно зарегистрировать, когда снос уже невозможен (TRLSRU, ст. 28.4), а мэрия потом отмечает её ограничения.
  • Путать AFO с cédula de habitabilidad или с записью в кадастре: ни то, ни другое не легализует.

AFO и новостройка с лицензией

AFO касается уже построенных без лицензии домов, чаще всего на сельской земле. Новостройка от застройщика — противоположный случай: чтобы оформить акт о новом строительстве, нотариус требует лицензию и сертификат технического специалиста (TRLSRU, ст. 28.1), а участники стройки отвечают за дефекты один, три или десять лет в зависимости от вида дефекта (за год — только строитель) (Ley 38/1999, LOE, ст. 17); для жилых зданий обязательна десятилетняя страховка конструкций (ст. 19 и второе дополнительное положение).

Сельский дом в AFO может стоить дешевле, но, пока он в режиме AFO, его нельзя расширить, а само решение его не легализует. Сравните его с новостройками с лицензией из каталога и посчитайте итоговые расходы по гиду покупки.

Источники и нормы

Словарь покупки жилья в Испании

Узнать о новостройках в Испании
Без регистрации и без cookies.