flatin.es
Menu

AFO: asimilado a fuera de ordenación

AFO (asimilado a fuera de ordenación) is de status die Andalusië geeft aan een bouwwerk zonder vergunning zodra de termijn om de wettigheid te herstellen is verstreken: je kunt het kopen, maar het is niet gelegaliseerd.

Bijgewerkt op

Wat het betekent als een huis AFO-status heeft

De regels staan in de Andalusische ruimtelijke-ordeningswet LISTA (Ley 7/2021, artikelen 173 en 174), de procedure in Decreet 550/2022 (artikelen 404 tot 410). Een onrechtmatig bouwwerk, zonder vergunning of in strijd ermee gebouwd, valt onder AFO als het af is en de overheid er niet meer tegen kan optreden. Die termijn is in de regel zes jaar na voltooiing (art. 153.1). In sommige gevallen geldt geen termijn en kan altijd worden opgetreden: publiek domein en de beschermingszones ervan, landelijke grond met natuurrisico's zolang die bestaan of in de kustinvloedzone, groenzones en open ruimtes, geregistreerd erfgoed en verkavelingen op landelijke grond (art. 153.2).

De gemeente stelt de status vast bij besluit. Ze heeft daar zes maanden voor; komt er geen antwoord, dan geldt de aanvraag als afgewezen (art. 173.2).

Voor een koper telt vooral art. 174: het besluit legaliseert niet. Je kunt het huis kopen; onderhoud, renovatie en aanpassing zijn toegestaan, met vergunning of, bij kleine werken, met een declaración responsable (Decreet 550/2022, art. 410.4), maar in de regel geen werken die de bebouwde oppervlakte of het volume vergroten. Zonder besluit mag het huis niet op water, stroom of riolering worden aangesloten en mag er niet worden verbouwd (art. 173.3); met besluit mogen nutsbedrijven leveren als alleen een aansluiting op bestaande netten nodig is (art. 174.3). Het besluit wordt als kantmelding in het eigendomsregister opgenomen (art. 174.6) en staat dus op de nota simple.

Andere regio's kennen vergelijkbare regels onder andere namen en met andere termijnen; buiten Andalusië vraag je het na bij de gemeente. Meer in de gids risico's.

Een AFO-huis controleren: stap voor stap

  1. Vraag de verkoper om het AFO-besluit van de gemeente en lees het helemaal: het moet het bouwwerk aanwijzen en zeggen welke voorzieningen het mag hebben en onder welke voorwaarden (Decreet 550/2022, art. 409).
  2. Vraag een recente nota simple op en controleer of de AFO-kantmelding erop staat en hetzelfde huis en perceel beschrijft.
  3. Laat een architect het gebouwde vergelijken met het besluit: een later zwembad, overkapping of bijgebouw valt er niet onder.
  4. Vraag bij de gemeente of er handhavingsprocedures of strafzaken over het perceel lopen.
  5. Is er nog geen besluit, controleer dan de grondklasse: in de gevallen zonder termijn van art. 153.2 is AFO uitgesloten.
  6. Heb je een hypotheek nodig, overleg dan met de bank vóór je het voorcontract (arras) tekent: de financiering hangt af van haar taxatie.
  7. Laat vóór de escritura het besluit en de nota simple aan de notaris zien.

Veelgemaakte fouten bij het kopen van een AFO-huis

  • Denken dat AFO legaal betekent: de wet zegt uitdrukkelijk van niet.
  • Een huis kopen met "AFO in behandeling" en rekenen op goedkeuring: de gemeente kan weigeren, en zonder besluit zijn er geen aansluitingen en geen werken.
  • Een uitbreiding, extra verdieping of bijgebouw plannen: werken die oppervlakte of volume vergroten zijn niet toegestaan.
  • Denken dat een huis in het register een vergunning heeft: een oud bouwwerk kan worden ingeschreven als afbraak verjaard is (TRLSRU, art. 28.4); de gemeente noteert daarna de beperkingen.
  • AFO verwarren met de cédula de habitabilidad of een kadasterinschrijving: geen van beide legaliseert.

AFO tegenover nieuwbouw met vergunning

AFO gaat over huizen die al zonder vergunning zijn gebouwd, meestal op landelijke grond. Nieuwbouw van een projectontwikkelaar is het tegendeel: voor de nieuwbouwakte eist de notaris de bouwvergunning en het attest van de architect (TRLSRU, art. 28.1), en de bouwpartijen zijn aansprakelijk voor gebreken gedurende één, drie of tien jaar naargelang het soort gebrek (voor één jaar alleen de aannemer) (Ley 38/1999, LOE, art. 17), met een verplichte tienjarige verzekering voor de draagstructuur van woongebouwen (art. 19 en tweede aanvullende bepaling).

Een landhuis met AFO-status kan goedkoper zijn, maar zolang het AFO-status heeft, kan het niet worden uitgebreid, en dat besluit legaliseert het niet. Vergelijk het met nieuwbouw met vergunning in de catalogus en reken de totale kosten door met de koopgids.

Bronnen en wetgeving

Woordenlijst huis kopen in Spanje

Meer over nieuwbouw in Spanje
Zonder registratie, zonder cookies.