flatin.es
Menu

Escritura: de notariële koopakte

De escritura pública de compraventa is de koopakte die koper en verkoper bij een Spaanse notaris tekenen en waarmee de eigendom van de woning overgaat.

Bijgewerkt op

Wat de escritura doet en wie de kosten betaalt

De verkoop van onroerend goed moet in een openbare akte staan (Burgerlijk Wetboek, art. 1280.1). Het privécontract of aanbetalingscontract (arras) bindt beide partijen al, en elk kan van de ander eisen dat de akte wordt verleden (art. 1450 en 1279), behalve bij berouwgeld (arras penitenciales), waarmee een partij kan afzien door het te verliezen of dubbel terug te betalen (art. 1454). Bij de akte controleert de notaris vlak voor het tekenen in het register de eigenaar en de lasten (Notarisreglement, art. 175) en legt hij vast hoe en wanneer de prijs is betaald (Notariswet, art. 24). Het verlijden van de akte geldt als levering van de woning, tenzij uit de akte iets anders blijkt (Burgerlijk Wetboek, art. 1462).

Daarna wordt de akte ingeschreven in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Vanaf de registratie van de indiening (asiento de presentación) heeft de registrator hooguit vijftien dagen om de akte in te schrijven (Hypotheekwet, art. 18). Eigenaar word je niet door de inschrijving, maar ze beschermt je wel: wat niet is ingeschreven, werkt niet tegen derden (Hypotheekwet, art. 32), en wie te goeder trouw koopt van de ingeschreven eigenaar en zich inschrijft, is beschermd tegen oorzaken die niet in het register stonden (art. 34). Eerst moeten de belastingen op de aankoop betaald zijn en moet de aangifte van de plusvalía municipal of de melding van de koper (TRLRHL, art. 110.6.b) aangetoond zijn: anders geen inschrijving (art. 254).

Notaris en register rekenen volgens een officieel tarief (RD 1426/1989 en RD 1427/1989). Tenzij anders afgesproken betaalt de verkoper het verlijden van de akte en de koper het eerste afschrift en de kosten na de verkoop (Burgerlijk Wetboek, art. 1455); de inschrijving betaalt degene op wiens naam ingeschreven wordt, dus jij. Bedragen voor jouw geval vind je in de calculator aankoopkosten; de hele aankoop op volgorde in de koopgids.

De escritura stap voor stap tekenen als je niet in Spanje woont

  1. Vraag je NIE aan: de notaris neemt je fiscale nummer op, en zonder dat schrijft het register de aankoop niet in.
  2. Regel de betaling vanaf een bankrekening, Spaans of uit je eigen land: het betaalmiddel wordt in de akte vastgelegd.
  3. Vraag aan het begin een nota simple op; de notaris raadpleegt het register opnieuw vóór het tekenen.
  4. Kom je niet zelf, geef dan een notariële volmacht voor deze aankoop. Een volmacht die buiten Spanje is getekend, heeft meestal een apostille nodig en, als ze niet in het Spaans is, een vertaling: stem de vorm af met de notaris. Een volmacht voor een bepaalde handeling kan via videoverbinding bij een Spaanse notaris; de koop zelf niet (Notariswet, art. 17 ter).
  5. Spreek je weinig Spaans, vraag dan een akte in twee kolommen of met bijgevoegde vertaling, of neem een tolk naar keuze mee (Notarisreglement, art. 150).
  6. Teken, ontvang de sleutels en een eenvoudig afschrift. Betaal de ITP of AJD binnen de termijn van je regio en controleer dat de akte wordt ingeschreven.

Veelgemaakte fouten met de escritura

  • Denken dat inschrijving automatisch gaat: iemand moet de akte bij het register indienen en eerst de belastingen betalen.
  • Verzwijgen hoe een deel van de prijs wordt betaald: de notaris legt de betaalmiddelen vast, en weigeren de partijen dat, dan schrijft het register niet in (Hypotheekwet, art. 254.3).
  • Afschriften verwarren: het eenvoudige afschrift is alleen ter informatie (Notarisreglement, art. 224.2); bank en register werken met het gewaarmerkte afschrift.

De escritura bij nieuwbouw en bij bestaande woningen

Bij nieuwbouw zijn er twee aktes. Eerst verlijdt de projectontwikkelaar de verklaring van nieuwbouw en de splitsing in appartementsrechten (obra nueva y división horizontal), die jouw woning als eigen registergoed aanmaken; zonder bewijs van de tienjarige verzekering tegen constructiefouten verlijdt de notaris die niet en schrijft het register niet in (Ley 38/1999, art. 19.1.c en 20.1). Die kosten zijn voor de ontwikkelaar: een clausule die ze bij jou legt, is oneerlijk (RDLeg 1/2007, art. 89.3). Omdat de ontwikkelaar beroepsmatig verkoopt, kies jij de notaris (Notarisreglement, art. 126). Daarna teken jij de koop, na oplevering en met de vergunning voor eerste bewoning of de cédula de habitabilidad: tot dan blijven je aanbetalingen gegarandeerd (Ley 38/1999, eerste aanvullende bepaling). In de akte betaal je btw van 10% en AJD.

Bij een bestaande woning is er één akte en betaal je ITP. Projecten met geplande oplevering staan in de nieuwbouwcatalogus.

Bronnen en wetgeving

Woordenlijst huis kopen in Spanje

Meer over nieuwbouw in Spanje
Zonder registratie, zonder cookies.