flatin.es
Menu

NIE: het buitenlandersnummer om een woning in Spanje te kopen

Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is het persoonlijke, unieke nummer waarmee Spanje een buitenlander identificeert, en het nummer dat je nodig hebt om de koopakte te tekenen en je belastingen te betalen.

Bijgewerkt op

Wat het NIE is en waarom je het nodig hebt bij een aankoop

Het is geregeld in artikel 205 van het Vreemdelingenreglement (RD 1155/2024, van kracht sinds 20 mei 2025). Ter identificatie krijgen buitenlanders het die economische, professionele of sociale belangen in Spanje hebben, en een woning kopen is daar een van. Voorwaarde: je verblijft niet onrechtmatig in Spanje (art. 205.3.a). Het nummer is persoonlijk, uniek en exclusief, en het komt op alle documenten die Spanje je afgeeft, behalve visa.

Voor de belastingdienst is het NIE je fiscale nummer (RD 1065/2007, art. 20). Daarom neemt de notaris het op in de akte (Notariswet, art. 23), schrijft het Kadaster de aankoop zonder dat nummer niet in (Hypotheekwet, art. 254.2), en betaal je er de ITP of de btw van de aankoop mee en later de jaarlijkse belastingen als niet-ingezeten eigenaar.

Het NIE is geen vergunning: het geeft je geen recht om in Spanje te wonen. Het is ook niet de TIE, de vreemdelingenkaart voor wie een visum of verblijfsvergunning van meer dan zes maanden heeft (art. 209), al staat daar hetzelfde nummer op. Verblijf is een aparte procedure, uitgelegd in de gids visa en verblijf; de volgorde van de hele aankoop staat in de koopgids.

Het NIE stap voor stap aanvragen, vanuit het buitenland of in Spanje

  1. Vul het officiële formulier EX-15 in tweevoud in, onderteken het en neem je volledige paspoort mee, origineel en kopie.
  2. Vermeld de reden van de aanvraag: de aankoop van een woning. Het helpt om de reservering, het privécontract of een e-mail van de notaris bij te voegen.
  3. Betaal de leges met formulier 790, code 012.
  4. Woon je buiten Spanje, dien de aanvraag dan in bij het Spaanse consulaat voor jouw regio. In Spanje maak je een afspraak (cita previa) bij een vreemdelingenkantoor of een bureau van de Policía Nacional.
  5. Kun je in Spanje niet zelf gaan, dan voorziet formulier EX-15 in een vertegenwoordiger die de aanvraag indient; vraag het kantoor welke volmacht het eist.
  6. De overheid heeft vijf dagen om te beslissen; zonder antwoord geldt de aanvraag als afgewezen (art. 205.4).
  7. Bewaar het toekenningscertificaat: de notaris, de bank en de belastingdienst vragen erom.

Veelgemaakte fouten met het NIE bij een aankoop

  • Het uitstellen tot de laatste week: de beslissing gaat snel, maar een afspraak bij de politie of het consulaat kan weken duren.
  • Denken dat het NIE of de aankoop verblijf geeft: ze geven geen visum en geen recht om in Spanje te wonen.
  • De advocaat zonder overleg een algemene volmacht geven: het kantoor kan eisen dat de volmacht de NIE-aanvraag uitdrukkelijk noemt.
  • Je naam anders schrijven in paspoort, NIE, bankrekening en contract: verschillen vertragen de ondertekening.
  • Met z'n tweeën kopen met één NIE: elke koper die in de akte staat, heeft een eigen nummer nodig.

Het NIE bij nieuwbouw en bij bestaande woningen

Bij nieuwbouw heb je het NIE eerder nodig. Veel projectontwikkelaars en banken vragen het al bij de reservering en het privécontract, en het geld dat je tijdens de bouw betaalt, moet op een aparte rekening staan en gedekt zijn door een verzekering of bankgarantie op jouw naam (Ley 38/1999, eerste aanvullende bepaling). Bij de akte betaal je btw van 10% (op de Canarische Eilanden IGIC van 7%) en AJD, allebei onder je NIE.

Bij een bestaande woning is het meestal genoeg om het vóór de akte te hebben. Maar is de verkoper niet-ingezetene, dan houd je een deel van de prijs in en draag je dat onder je eigen NIE af aan de belastingdienst, als voorschot op de belasting van de verkoper: zie IRNR. Zoek je nieuwbouw, bekijk dan de nieuwbouwcatalogus en vraag het NIE aan zodra je wilt reserveren.

Veelgestelde vragen over het NIE

Verloopt het NIE? Het reglement kent geen vervaldatum voor het nummer: het is persoonlijk en uniek (art. 205.1). Het toekenningscertificaat is geen identiteitsbewijs, dus neem bij het tekenen altijd je paspoort mee.

Heeft een EU-burger een NIE nodig om te kopen? Ja, ook hij heeft een nummer nodig voor de akte en de belastingen. Blijft hij daarnaast langer dan drie maanden in Spanje, dan moet hij zich inschrijven in het Centraal Vreemdelingenregister en krijgt hij het certificado de registro met het NIE (RD 240/2007, art. 7).

Bronnen en wetgeving

Woordenlijst huis kopen in Spanje

Meer over nieuwbouw in Spanje
Zonder registratie, zonder cookies.