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NIE: die Ausländernummer für den Immobilienkauf in Spanien

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist die persönliche, einmalige Nummer, mit der Spanien Ausländer identifiziert, und Sie brauchen sie, um die Kaufurkunde zu unterschreiben und Ihre Steuern zu zahlen.

Aktualisiert am

Was die NIE ist und wofür Sie sie beim Kauf brauchen

Geregelt ist sie in Artikel 205 der Ausländerverordnung (RD 1155/2024, in Kraft seit 20. Mai 2025). Zur Identifizierung erhalten sie Ausländer, die aus wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Gründen mit Spanien zu tun haben, und der Kauf einer Wohnung ist ein solcher Grund. Voraussetzung ist, dass Sie sich nicht irregulär in Spanien aufhalten (Art. 205.3.a). Die Nummer ist persönlich, einmalig und exklusiv, und sie steht auf allen Dokumenten, die Spanien Ihnen ausstellt, außer auf Visa.

Für das Finanzamt ist die NIE Ihre Steuernummer (RD 1065/2007, Art. 20). Deshalb trägt der Notar sie in die Kaufurkunde ein (Notariatsgesetz, Art. 23), ohne sie trägt das Grundbuchamt den Kauf nicht ein (Hypothekengesetz, Art. 254.2), und mit ihr zahlen Sie die ITP oder die Mehrwertsteuer beim Kauf und später die jährlichen Steuern als nicht ansässiger Eigentümer.

Die NIE ist keine Erlaubnis: Sie gibt Ihnen kein Recht, in Spanien zu leben. Sie ist auch nicht die TIE, die Ausländerkarte für Personen mit Visum oder Aufenthaltserlaubnis über sechs Monate (Art. 209), auch wenn diese Karte dieselbe Nummer trägt. Der Aufenthalt ist ein eigenes Verfahren, erklärt im Ratgeber Visum und Aufenthalt; den Ablauf des ganzen Kaufs zeigt der Ratgeber Immobilienkauf.

NIE beantragen Schritt für Schritt, aus dem Ausland oder in Spanien

  1. Füllen Sie das amtliche Formular EX-15 doppelt aus, unterschreiben Sie es und legen Sie den vollständigen Reisepass bereit, Original und Kopie.
  2. Nennen Sie den Grund des Antrags: den Kauf einer Wohnung. Hilfreich sind die Reservierung, der private Kaufvertrag oder eine E-Mail des Notars.
  3. Zahlen Sie die Gebühr mit Formular 790, Code 012.
  4. Wohnen Sie außerhalb Spaniens, stellen Sie den Antrag beim spanischen Konsulat Ihres Bezirks. In Spanien buchen Sie einen Termin (cita previa) bei einer Ausländerbehörde oder einer Dienststelle der Policía Nacional.
  5. Können Sie in Spanien nicht selbst erscheinen: Das Formular EX-15 sieht einen Vertreter für die Einreichung vor; klären Sie mit der Behörde, welche Vollmacht sie verlangt.
  6. Die Behörde hat fünf Tage für die Entscheidung; ohne Antwort gilt der Antrag als abgelehnt (Art. 205.4).
  7. Bewahren Sie die Zuteilungsbescheinigung auf: Notar, Bank und Finanzamt verlangen sie.

Häufige Fehler mit der NIE beim Kauf

  • Den Antrag auf die letzte Woche schieben: Die Entscheidung geht schnell, aber ein Termin bei Behörde oder Konsulat kann Wochen dauern.
  • Glauben, NIE oder Kauf brächten einen Aufenthaltstitel: Sie geben weder Visum noch Wohnrecht in Spanien.
  • Dem Anwalt ungeprüft eine allgemeine Vollmacht geben: Die Behörde kann verlangen, dass die Vollmacht den NIE-Antrag ausdrücklich nennt.
  • Den Namen in Pass, NIE, Bankkonto und Vertrag unterschiedlich schreiben: Abweichungen verzögern den Notartermin.
  • Als Paar mit nur einer NIE kaufen: Jeder Käufer, der in der Urkunde steht, braucht seine eigene.

Die NIE beim Neubau und bei Bestandsimmobilien

Beim Neubau brauchen Sie die NIE früher. Viele Bauträger und Banken verlangen sie schon für Reservierung und privaten Kaufvertrag, und Zahlungen während der Bauzeit müssen auf ein Sonderkonto gehen und durch eine Versicherung oder Bankbürgschaft auf Ihren Namen abgesichert sein (Ley 38/1999, erste Zusatzbestimmung). Bei der Kaufurkunde zahlen Sie die Mehrwertsteuer von 10 % (auf den Kanaren die IGIC von 7 %) und die AJD, beides unter Ihrer NIE.

Bei einer Bestandsimmobilie genügt es meist, sie vor dem Notartermin zu haben. Ist der Verkäufer aber nicht ansässig, behalten Sie einen Teil des Preises ein und zahlen ihn unter Ihrer eigenen NIE auf die Steuer des Verkäufers an das Finanzamt: siehe IRNR. Wenn Sie Neubauten suchen, sehen Sie sich den Neubau-Katalog an und beantragen Sie die NIE, sobald Sie reservieren wollen.

Häufige Fragen zur NIE

Läuft die NIE ab? Die Verordnung sieht für die Nummer kein Ablaufdatum vor: Sie ist persönlich und einmalig (Art. 205.1). Die Zuteilungsbescheinigung ist kein Ausweis, bringen Sie zur Unterschrift also immer den Reisepass mit.

Braucht ein EU-Bürger eine NIE für den Kauf? Ja, auch er braucht eine Nummer für Urkunde und Steuern. Bleibt er zudem länger als drei Monate in Spanien, muss er sich im zentralen Ausländerregister eintragen lassen und erhält die Anmeldebescheinigung mit der NIE (RD 240/2007, Art. 7).

Quellen und Rechtsgrundlage

Glossar zum Immobilienkauf in Spanien

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