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ITP: Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien

Die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist die staatliche, den autonomen Regionen überlassene Steuer, die der Käufer einer Bestandsimmobilie in Spanien auf den Preis in der Urkunde oder, wenn höher, auf den Referenzwert des Catastro zahlt.

Aktualisiert am

Was die ITP ist, wer sie zahlt und wie sie berechnet wird

Die ITP besteuert entgeltliche Vermögensübertragungen, darunter den Kauf einer gebrauchten Wohnung oder eines gebrauchten Hauses (Art. 7.1.A des konsolidierten Steuergesetzes, RDLeg 1/1993). Sie ist eine staatliche Steuer, die den autonomen Regionen überlassen ist: Jede beschließt ihren eigenen Satz (Spanne in Spanien: 3 % – 13 %). Wo es keinen regionalen Satz gibt, in Ceuta und Melilla, gilt der staatliche Satz, wobei die Hälfte der Steuer erlassen wird. Im Baskenland und in Navarra gelten für die Steuer eigene Foralvorschriften. Viele Regionen haben ermäßigte Sätze für den Hauptwohnsitz, junge Käufer, kinderreiche Familien oder Menschen mit Behinderung, stets mit Bedingungen.

Die Steuer zahlt der Käufer, egal was im Vertrag steht (Art. 8). Bemessungsgrundlage ist der höhere von zwei Beträgen: der Preis in der Urkunde oder der Referenzwert des Catastro (valor de referencia) am Tag des Kaufs (Art. 10.2 in der Fassung des Gesetzes 11/2021).

Die ITP wird selbst veranlagt, meist mit dem Modelo 600 oder dem Formular Ihrer Region. Die Frist bestimmt die Region: ein Monat in der Comunitat Valenciana, zwei Monate in Andalusien und, wo es keine eigene Regel gibt, 30 Arbeitstage ab der Unterschrift (Art. 102 der Durchführungsverordnung, RD 828/1995). Ohne Zahlungsnachweis wird die Kaufurkunde nicht ins Eigentumsregister eingetragen (Art. 254 des Hypothekengesetzes). Rechnen Sie den Betrag im Rechner für Kaufnebenkosten aus.

ITP Schritt für Schritt zahlen ohne Wohnsitz in Spanien

  1. Beantragen Sie die NIE vor dem Notartermin: Urkunde und Steuererklärung verlangen sie.
  2. Rufen Sie den Referenzwert der Immobilie im Online-Portal des Catastro (Sede Electrónica del Catastro) ab und vergleichen Sie ihn mit dem Preis: Die ITP richtet sich nach dem höheren Wert.
  3. Prüfen Sie den Satz der Region, in der die Immobilie liegt, und ob Sie die Bedingungen eines ermäßigten Satzes erfüllen.
  4. Unterschreiben Sie die Urkunde beim Notar: Ab diesem Datum läuft die Frist.
  5. Reichen Sie die Erklärung ein und zahlen Sie, selbst oder über eine Gestoría.
  6. Bringen Sie die Urkunde mit dem Zahlungsnachweis zum Eigentumsregister.

Häufige Fehler bei der ITP

  • Einen Preis unter dem Referenzwert beurkunden, um Steuer zu sparen: Die Grundlage sinkt nie unter diesen Wert, das Finanzamt kann nachveranlagen, und das Register vermerkt, dass die Immobilie fünf Jahre lang dafür haftet.
  • Die Frist ab Eintragung oder Schlüsselübergabe rechnen: Sie läuft ab der Unterschrift, und eine verspätete Erklärung kostet Zuschläge, nach zwölf Monaten auch Zinsen (LGT Art. 27).
  • Mit einem ermäßigten Satz für eine Zweitwohnung rechnen: Fast alle verlangen, dass es der Hauptwohnsitz ist, oder andere persönliche Bedingungen, die Käufer ohne Wohnsitz in Spanien selten erfüllen.

ITP bei Neubau und Bestandsimmobilie

Eine neue Wohnung vom Bauträger zahlt keine ITP: Es ist eine Erstlieferung mit IVA von 10 %, und die Urkunde zahlt zusätzlich AJD (Art. 7.5 und 31.2 des konsolidierten Gesetzes). Auf den Kanaren tritt die IGIC von 7 % an die Stelle der IVA. Eine Bestandsimmobilie ist von der IVA befreit und zahlt deshalb ITP (Art. 20.Uno.22 des Gesetzes 37/1992).

Hat der Bauträger die Wohnung zwei Jahre oder länger selbst genutzt oder ohne Kaufoption vermietet, ist der Verkauf keine Erstlieferung mehr und es fällt ITP an, es sei denn, der Mieter selbst kauft. Auf die Befreiung verzichten und IVA berechnen kann der Bauträger nur, wenn der Käufer ein vorsteuerabzugsberechtigter Unternehmer ist (Art. 20.Dos); ein Privatkäufer zahlt ITP. Vergleichen Sie Projekte im Neubaukatalog und die Gesamtkosten jeder Variante im Ratgeber Immobilienkauf.

Häufige Fragen zur ITP

Kann man den Referenzwert anfechten? Nicht für sich allein: nur indem Sie nach Einreichung die Berichtigung Ihrer Selbstveranlagung beantragen oder einen Bescheid des Finanzamts anfechten (Art. 10.3). Das Finanzamt entscheidet nach einem verbindlichen Gutachten des Catastro (Art. 10.4).

Was zahlt der Käufer zusätzlich, wenn der Verkäufer keinen Wohnsitz in Spanien hat? Die ITP bleibt gleich, aber Sie müssen einen Teil des Preises für die Steuer des Verkäufers einbehalten (IRNR) und, wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, an seiner Stelle die kommunale Wertzuwachssteuer abführen.

Quellen und Rechtsgrundlage

Glossar zum Immobilienkauf in Spanien

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