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AJD: Steuer auf notarielle Urkunden

Die AJD (Actos Jurídicos Documentados) ist die staatliche, den autonomen Regionen überlassene Steuer auf eintragungsfähige notarielle Urkunden, die der Käufer einer neuen Wohnung vom Bauträger zusätzlich zur IVA zahlt.

Aktualisiert am

Was die AJD besteuert, wer sie zahlt und wie viel

Die AJD ist einer der drei Teile der Steuer, die das RDLeg 1/1993 regelt. Ihr anteiliger Teil trifft die erste Ausfertigung einer notariellen Urkunde, die drei Bedingungen zugleich erfüllt: Sie hat einen wirtschaftlichen Wert, enthält einen ins Eigentumsregister eintragbaren Vorgang, und dieser Vorgang unterliegt weder der ITP noch der Steuer auf Gesellschaftsvorgänge oder der Erbschaft- und Schenkungsteuer (Art. 31.2). Der Kauf einer neuen Wohnung vom Bauträger passt genau: Der Verkauf zahlt IVA statt ITP, und die Urkunde zahlt AJD.

Den Satz beschließt jede autonome Region (Spanne in Spanien: 0 % – 2 %); wo es keinen eigenen Satz gibt, in Ceuta und Melilla, gilt der staatliche, wobei die Hälfte erlassen wird. Im Baskenland und in Navarra gelten für die Steuer eigene Foralvorschriften. Mehrere Regionen haben ermäßigte Sätze für den Hauptwohnsitz, junge Käufer oder kinderreiche Familien, stets mit Bedingungen. Grundlage ist der in der Urkunde erklärte Wert, der nicht unter dem Referenzwert des Catastro liegen darf (Art. 30.1 in der Fassung des Gesetzes 11/2021).

Die Steuer zahlt der Erwerber (Art. 29). Ausnahme ist die Hypothekenurkunde: Seit dem Königlichen Gesetzesdekret 17/2018 (November 2018) schuldet sie die kreditgebende Bank. Die AJD wird in derselben Frist selbst veranlagt wie die ITP: ein Monat in der Comunitat Valenciana, zwei in Andalusien und, wo es keine eigene Regel gibt, 30 Arbeitstage ab der Unterschrift (Art. 102 RD 828/1995). Rechnen Sie alles im Rechner für Kaufnebenkosten.

AJD auf die Kaufurkunde Schritt für Schritt zahlen

  1. Beantragen Sie die NIE: Ohne sie können Sie weder die Urkunde unterschreiben noch die Erklärung einreichen.
  2. Lassen Sie sich vom Bauträger bestätigen, dass der Verkauf eine Erstlieferung mit IVA ist, die Wohnung also nicht zwei Jahre oder länger genutzt oder ohne Kaufoption vermietet wurde.
  3. Prüfen Sie den AJD-Satz der Region, in der die Wohnung liegt, und ob Sie die Bedingungen eines ermäßigten Satzes erfüllen.
  4. Vergleichen Sie den Preis mit dem Referenzwert im Online-Portal des Catastro (Sede Electrónica del Catastro).
  5. Unterschreiben Sie die Kaufurkunde beim Notar: Die IVA steckt im Preis, den Sie dem Bauträger zahlen; die AJD führen Sie getrennt an das regionale Finanzamt ab.
  6. Reichen Sie das Modelo 600 oder das Formular Ihrer Region ein und zahlen Sie fristgerecht.
  7. Lassen Sie die Urkunde mit dem Zahlungsnachweis ins Eigentumsregister eintragen.

Häufige Fehler bei der AJD

  • Nur die IVA einplanen: Beim Neubau kommt die AJD obendrauf, auf denselben Preis.
  • Glauben, der Kauf einer Bestandsimmobilie zahle AJD: Diese Urkunde zahlt ITP und nicht den anteiligen AJD-Teil.
  • Meinen, die AJD der Hypothek treffe Sie: Sie zahlt die Bank; die AJD Ihrer Kaufurkunde zahlen Sie.
  • Mit einem ermäßigten Satz für eine Zweitwohnung rechnen: Fast alle verlangen den Hauptwohnsitz, und Käufer ohne Wohnsitz in Spanien zahlen meist den allgemeinen Satz.

AJD bei Neubau und Bestandsimmobilie

Beim Neubau vom Bauträger fallen zwei Steuern an: IVA von 10 % auf den Preis und AJD auf die Urkunde. Auf den Kanaren tritt die IGIC von 7 % an die Stelle der IVA, und das kanarische Gesetz legt einen eigenen AJD-Satz für Urkunden über IGIC- oder IVA-pflichtige Vorgänge fest. Eine VPO im Sonderregime oder aus öffentlicher Bauträgerschaft (promoción pública), die ihr Bauträger verkauft, zahlt die stark ermäßigte IVA von 4 %, und die Urkunde dieser Erstübertragung ist nach Erhalt der endgültigen Einstufung (calificación definitiva) von der AJD befreit (Art. 45.I.B.12.c); ebenso regional geförderter Wohnraum innerhalb der staatlichen Grenzen für Fläche, Preis und Einkommen.

Bei einer Bestandsimmobilie ist der Verkauf von der IVA befreit und zahlt ITP, und diese Urkunde zahlt keinen anteiligen AJD-Teil (Art. 7.5 und 31.2). Die Grenze ist die Erstlieferung: Hat der Bauträger die Wohnung zwei Jahre oder länger genutzt oder ohne Kaufoption vermietet, wird der Verkauf zur Zweitlieferung und zahlt ITP (Art. 20.Uno.22 des Gesetzes 37/1992). Vergleichen Sie die Gesamtkosten beider Varianten im Ratgeber Immobilienkauf und sehen Sie Projekte im Neubaukatalog.

Quellen und Rechtsgrundlage

Glossar zum Immobilienkauf in Spanien

Mehr über Neubauprojekte in Spanien erfahren
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