VPO: vivienda de protección oficial
Eine VPO (vivienda de protección oficial, heute meist „vivienda protegida“) ist eine behördlich eingestufte Wohnung, die gegen öffentliche Förderung einen Höchstpreis hat, Hauptwohnsitz sein muss und nur von Personen gekauft werden darf, die die Voraussetzungen erfüllen.
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So funktioniert geschützter Wohnraum (VPO)
Wohnungswesen ist Sache der autonomen Regionen (Verfassung, Art. 148.1.3ª), daher regelt jede Region geschützten Wohnraum in eigenem Gesetz und Wohnungsplan, mit eigenen Regimen, Preisen und Fristen. Das staatliche Bodengesetz verlangt, in neuen Baugebieten Flächen für geschützten Wohnraum zu reservieren, mit einem Regime, das mindestens einen Höchstpreis für Verkauf oder Miete festlegt (TRLSRU, Art. 20.1.b).
Ein konkretes Beispiel ist das andalusische Wohnungsgesetz 5/2025, in Kraft seit Januar 2026. Solange der Schutz läuft, muss die Wohnung Haupt- und Dauerwohnsitz sein, nie Zweitwohnung (Art. 55.3), und sie wird zum Höchstpreis verkauft oder vermietet (Art. 58). Kaufen darf nur, wessen Einkommen innerhalb der Grenzen des Plans liegt, wer in Andalusien gemeldet (empadronado) ist, im kommunalen Register der Bewerber für geschützten Wohnraum steht und keine andere Wohnung besitzt (Art. 56.2). Jeder Weiterverkauf braucht die Genehmigung der Regionalregierung (Art. 75), und Region und Gemeinde haben ein Vorkaufs- und Rückkaufsrecht (tanteo y retracto): Sie können die Wohnung zu einem Preis übernehmen, der den gesetzlichen Höchstpreis nicht übersteigt (Art. 83 und 84). Die Schutzdauer legt jedes Programm fest; sie steht in der Einstufung (Art. 57.1). Andere Regionen haben ähnliche Regeln, die aber je nach Region und Einstufung abweichen.
Die Beschränkungen stehen in der Escritura und im Eigentumsregister (Art. 55.2) und erscheinen daher in der Nota simple. Steuerlich zahlt eine VPO im Sonderregime oder aus öffentlicher Bauträgerschaft (promoción pública), die der Bauträger übergibt, IVA von 4 % statt der allgemeinen 10 % für Neubauwohnungen (Ley 37/1992, Art. 91); eine gebrauchte VPO zahlt ITP. Die Gesamtkosten vergleichen Sie im Kaufnebenkosten-Rechner.
Eine VPO kaufen: Schritt für Schritt
- Prüfen Sie die Grundbedingung: Die VPO wird Ihr Hauptwohnsitz.
- Prüfen Sie die Voraussetzungen Ihrer Region: Wohnsitz oder Meldung, Höchsteinkommen und keine andere Wohnung; in Andalusien zusätzlich die Eintragung im Bewerberregister der Gemeinde.
- Holen Sie die Nota simple und die Einstufung der Wohnung ein: Regime, Datum und Dauer des Schutzes.
- Fragen Sie nach dem gesetzlichen Höchstpreis und zahlen Sie nichts darüber: In Andalusien ist jeder Aufschlag verboten (Art. 58).
- Planen Sie beim Weiterverkauf die regionale Genehmigung und die Vorkaufsfrist der Behörden vor der Escritura ein; in Andalusien sechzig Kalendertage (Art. 84.3).
- Brauchen Sie eine Hypothek, sagen Sie der Bank von Anfang an, dass die Wohnung geschützt ist.
Häufige Fehler beim Kauf einer VPO
- Eine VPO als Zweitwohnung oder für Ferienvermietung kaufen: Während des Schutzes ist die Nutzung beschränkt.
- Annehmen, eine alte VPO sei schon frei: Prüfen Sie in der Nota simple, ob der Schutz noch gilt oder die Aufhebung (descalificación) eingetragen ist.
- Tanteo y retracto übersehen: Die Behörden können die Wohnung auch nach dem Verkauf übernehmen.
- Annehmen, jede VPO zahle den ermäßigten IVA: Nur Sonderregime oder öffentliche Bauträgerschaft bei Übergabe durch den Bauträger.
VPO-Neubau oder frei finanzierte Wohnung
Viele Neubauprojekte mischen geschützte und frei finanzierte Wohnungen. Geschützte werden unter registrierten Bewerbern vergeben, zum Höchstpreis und als Hauptwohnsitz. Frei finanzierte verkauft der Bauträger an jeden Käufer, ob ansässig oder nicht, zum Marktpreis und mit IVA von 10 %, ohne die Weiterverkaufsgrenzen des Schutzes.
Für ausländische Käufer, die eine Zweitwohnung oder eine Anlage suchen, ist der frei finanzierte Neubau die realistische Wahl: Er steht im Katalog, und der Kaufratgeber erklärt Steuern und Schritte.
Häufige Fragen zur VPO
Darf ein Ausländer eine VPO kaufen? Entscheidend ist der Wohnsitz, nicht der Pass. In Andalusien verlangt das Gesetz Meldung (empadronamiento), Eintragung im Bewerberregister, begrenztes Einkommen und Hauptwohnsitz und nennt die Staatsangehörigkeit nicht unter diesen Voraussetzungen (Gesetz 5/2025, Art. 56.2).
Darf ich meine VPO vermieten? In Andalusien nur aus beruflichen, gesundheitlichen oder anderen berechtigten Gründen, mit vorheriger Erklärung (declaración responsable) und zur Höchstmiete (Gesetz 5/2025, Art. 58 und 77).
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Geprüft:
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Geprüft:
- 4 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Dos.1.6º · Geprüft:
Quellen und Rechtsgrundlage
- Constitución Española, art. 148.1.3ª · geprüft am
- RDLeg 7/2015 texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), art. 20.1.b · geprüft am
- Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, arts. 55–58 y 62 · geprüft am
- Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, arts. 75, 77, 83–85 · geprüft am
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido, art. 91.Uno.1.7º y 91.Dos.1.6º · geprüft am