flatin.es
Меню

VPO: житло державного захисту

VPO (vivienda de protección oficial, тепер частіше «vivienda protegida») — житло зі статусом, наданим адміністрацією: в обмін на державну підтримку воно має граничну ціну, має бути основним місцем проживання, а купити його може лише той, хто відповідає вимогам.

Оновлено

Як влаштоване захищене житло (VPO)

Житло — компетенція автономних спільнот (Конституція, ст. 148.1.3ª), тому кожен регіон регулює захищене житло своїм законом і житловим планом, зі своїми режимами, цінами та строками. Державний закон про землю вимагає резервувати в нових забудовах землю під захищене житло з режимом, який дає змогу щонайменше встановити граничну ціну продажу чи оренди (TRLSRU, ст. 20.1.b).

Конкретний приклад — закон Андалусії про житло 5/2025, чинний із січня 2026 року. Поки триває захист, житло має бути основним і постійним місцем проживання, а не другим домом (ст. 55.3), і продається та здається за граничною ціною (ст. 58). Купити його може лише той, чий дохід у межах плану, хто зареєстрований (empadronado) в Андалусії, внесений до муніципального реєстру претендентів на захищене житло і не володіє іншим житлом (ст. 56.2). Кожен перепродаж потребує дозволу уряду регіону (ст. 75), а регіон і мерія мають право переважної купівлі та викупу (tanteo y retracto): вони можуть забрати житло за ціною, не вищою за граничну (ст. 83 і 84). Строк захисту встановлює кожна програма, його зазначено в статусі (ст. 57.1). В інших регіонах правила схожі, але залежать від регіону й виду статусу.

Обмеження записано в escritura і в реєстрі власності (ст. 55.2), тому їх видно в nota simple. Щодо податків, VPO особливого режиму або державного будівництва, яку передає забудовник, обкладається IVA за ставкою 4 % проти загальної 10 % для нового житла (Ley 37/1992, ст. 91); VPO на вторинному ринку обкладається ITP. Підсумкові витрати — у калькуляторі витрат на купівлю.

Як купити VPO: покроково

  1. Перевірте головну умову: VPO стане вашим основним житлом.
  2. Перевірте вимоги свого регіону: проживання або реєстрація, граничний дохід і відсутність іншого житла; в Андалусії ще треба стати до реєстру претендентів муніципалітету.
  3. Замовте nota simple і статус житла: режим, дату й строк захисту.
  4. Дізнайтеся граничну законну ціну й не платіть понад неї: в Андалусії надбавку заборонено (ст. 58).
  5. Під час перепродажу врахуйте дозвіл регіону і строк переважної купівлі до підписання escritura; в Андалусії — шістдесят календарних днів (ст. 84.3).
  6. Якщо потрібна іпотека, одразу скажіть банку, що житло захищене.

Часті помилки під час купівлі VPO

  • Купувати VPO як другий дім або під туристичну оренду: поки триває захист, використання обмежене.
  • Вважати, що стара VPO вже вільна: перевірте в nota simple, чи діє захист і чи немає позначки про зняття статусу (descalificación).
  • Забувати про tanteo y retracto: адміністрація може забрати житло навіть після угоди.
  • Думати, що будь-яка VPO йде за пільговим IVA: лише особливого режиму або державного будівництва при передачі забудовником.

VPO-новобудова і вільне житло

У багатьох нових проєктах є і захищене, і вільне житло. Захищене розподіляють серед претендентів із реєстру, за граничною ціною і для постійного проживання. Вільне забудовник продає будь-якому покупцеві, резиденту чи ні, за ринковою ціною та з IVA 10 %, без обмежень на перепродаж, які дає захист.

Для іноземця, який шукає другий дім або інвестицію, реальний варіант — вільна новобудова: вони в каталозі, а гід купівлі пояснює податки й кроки.

VPO: часті запитання

Чи може іноземець купити VPO? Вирішує проживання, а не паспорт. В Андалусії закон вимагає реєстрації за місцем проживання, запису в реєстрі претендентів, обмеженого доходу й постійного проживання і не називає громадянство серед цих вимог (закон 5/2025, ст. 56.2).

Чи можна здавати VPO? В Андалусії — лише через роботу, здоров'я чи іншу поважну причину, з попередньою декларацією (declaración responsable) і за граничною ставкою (закон 5/2025, ст. 58 і 77).

  • 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Перевірено:
  • 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Перевірено:
  • 4 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Dos.1.6º · Перевірено:

Джерела й норми

Словник купівлі житла в Іспанії

Дізнатися про новобудови в Іспанії
Без реєстрації та без cookies.