Nota simple: витяг із реєстру власності
Nota simple — інформаційний витяг із реєстру власності Іспанії (Registro de la Propiedad): хто власник об’єкта, як його описано і які обтяження на ньому зареєстровано.
Оновлено
Що таке nota simple і що в ній видно
Реєстр власності відкритий для всіх, хто має інтерес дізнатися стан об’єкта (іпотечний закон, Ley Hipotecaria, ст. 221), а реєстратор надає ці відомості у вигляді nota simple або certificación (ст. 222.2). Nota simple стисло відтворює чинні записи щодо об’єкта: його опис, правовласників, обсяг, характер і обмеження їхніх прав, а також заборони й обмеження, що їх стосуються (ст. 222.5). На практиці ви побачите опис, власника, іпотеки, арешти, сервітути, позначки на полях і записи-анотації (notas marginales, anotaciones) — наприклад, рішення про AFO в Андалусії чи обмеження VPO. Там же — кадастровий номер і позначка, чи узгоджено об’єкт із кадастром (ст. 10.4); якщо ні, площа в реєстрі та в кадастрі може різнитися.
Nota simple має суто інформаційний характер і не засвідчує зміст записів (ст. 222.5). Проти третіх осіб обтяження або їх відсутність підтверджує лише certificación реєстру (ст. 225). А нотаріус зобов’язаний перевірити власника й обтяження в реєстрі безпосередньо перед підписанням договору (нотаріальний регламент, ст. 175).
Чого в ній немає: боргів за IBI і внесками громади власників, хоча за них відповідає сам об’єкт; хто живе в будинку; чи є ліцензія на все збудоване. Ці перевірки — у гіді з ризиків купівлі.
Як замовити nota simple: покроково
- Зберіть дані об’єкта: повну адресу, кадастровий номер або реєстровий номер об’єкта. Вони є в продавця або в квитанції IBI.
- Замовте витяг на офіційному сайті колегії реєстраторів (registradores.org) або в будь-якому відділенні реєстру: реєстратора можна обрати вільно, навіть якщо об’єкт в іншому окрузі (Ley Hipotecaria, ст. 222.8). Сплачується тариф реєстратора (arancel).
- Зазначте мету. Потрібен законний інтерес — наприклад, купівля цього житла; у банків, юристів і агентів нерухомості він припускається (іпотечний регламент, ст. 332.3).
- Звірте власника з документом продавця, а опис, площу й додатки (паркомісце, комору) — з тим, що вам продають.
- Замовте свіжий витяг просто перед завдатком і ще один, якщо підписання відкладається.
- Якщо є іпотека чи арешт, у договорі купівлі (escritura) має бути погашення з ціни того ж дня. Решта кроків — у гіді з купівлі.
Типові помилки з nota simple
- Довіряти витягу від агентства — без дати або кількамісячної давності.
- Замовляти його на сайтах, що копіюють офіційний і беруть більше за той самий документ.
- Дивитися лише ім’я власника й пропускати обтяження та позначки.
- Не звіряти площу, поверх і додатки з самим житлом.
- Вважати, що чистий витяг виключає борги за IBI і перед громадою.
- Плутати його з certificación: він нічого не засвідчує і не замінює перевірки нотаріуса.
Nota simple у новобудові та на вторинному ринку
Коли ви купуєте новобудову на етапі будівництва, вашої квартири в реєстрі може ще не бути як окремого об’єкта. Доки забудовник не зареєстрував декларацію про нове будівництво (obra nueva) і поділ будівлі на квартири (división horizontal), доступна лише nota simple ділянки або вихідного об’єкта (Ley Hipotecaria, ст. 8), і зазвичай у ній видно іпотеку за кредитом забудовника. Запитайте, як цю іпотеку буде поділено і чи її погасять, чи переведуть на вашу квартиру. Перш ніж платити внески, перевірте, що є ліцензія на будівництво, а ваші платежі гарантовано банківською гарантією або страховкою і вони лежать на спеціальному рахунку (Ley 38/1999, перше додаткове положення). Для реєстрації завершеної будівлі нотаріус і реєстратор вимагають акт про завершення будівництва та дозвіл на заселення або declaración responsable (RDLeg 7/2015, ст. 28).
На вторинному ринку nota simple — щодо самої квартири, і досить звичайної перевірки власника, обтяжень та опису. Проєкти, за якими ми стежимо, — у каталозі новобудов.
Джерела й норми
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 8, 10.4, 221, 222.2, 222.5, 222.8, 225 · перевірено
- Decreto de 14 de febrero de 1947, Reglamento Hipotecario, art. 332.3, 332.5 · перевірено
- Decreto de 2 de junio de 1944, Reglamento Notarial, art. 175.1, 175.3 · перевірено
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera · перевірено
- RDLeg 7/2015 TRLSRU, art. 28.1, 28.2 · перевірено