Купівля житла в Іспанії: усі кроки
Щоб купити квартиру чи будинок в Іспанії, треба пройти шість кроків: NIE, банківський рахунок, перевірки, бронювання й договір, нотаріальний договір купівлі та реєстрація. Найбільше на кінцеву суму впливає те, нове житло чи вторинне: за новобудову сплачують IVA та AJD, за вторинку — податок ITP. Далі — кожен крок і кожна витрата з посиланням на норму.
1. NIE
Número de Identidad de Extranjero — ідентифікаційний номер іноземця. Без нього не підписати договір купівлі, не сплатити податки й не відкрити рахунок. Права на проживання він не дає — це лише ідентифікаційний номер. Його оформлюють за формою EX-15 у відділі у справах іноземців чи комісаріаті Національної поліції в Іспанії або в іспанському консульстві в країні, де ви живете.
2. Банківський рахунок
Рахунок в іспанському банку (якщо ви не живете в Іспанії — рахунок нерезидента) потрібен, щоб платити забудовнику чи продавцеві, оплачувати комунальні послуги й податки. У договорі купівлі зазначають, як саме сплачено ціну, тож кожен платіж має бути простежуваним.
3. Перевірки до бронювання
Для вторинного житла: виписка nota simple з Реєстру власності (власник і обтяження), остання квитанція податку IBI та довідка від спільноти власників про відсутність боргів. Для новобудови: дозвіл на будівництво, специфікація оздоблення (memoria de calidades), письмово зафіксований строк здачі й гарантія платежів (крок 4). Ці перевірки може провести юрист, незалежний від забудовника.
4. Бронювання й договір: як платять за новобудову
Бронювання знімає житло з продажу; сума й умови повернення прописані в документі про бронювання. Далі підписують приватний договір купівлі-продажу з графіком платежів: частина під час підписання, частина під час будівництва, решта — при оформленні купівлі в нотаріуса.
Гроші, які ви сплачуєте забудовнику в рахунок ціни до здачі, за законом мають бути гарантовані. Перше додаткове положення Закону 38/1999 про організацію будівництва (Ley de Ordenación de la Edificación, LOE) у редакції Закону 20/2015 зобов'язує забудовника, щойно він отримав дозвіл на будівництво, гарантувати ці суми — разом із податками та законними відсотками — страховим полісом (seguro de caución) або банківською гарантією (aval) і зараховувати їх на спеціальний рахунок, відокремлений від інших коштів забудовника. Якщо будівництво не почалося або житло не здали вчасно, ви можете розірвати договір і повернути гроші з відсотками або погодитися на відстрочку. Якщо забудовник не повернув кошти протягом тридцяти днів після офіційної письмової вимоги (requerimiento fehaciente), їх стягують зі страховика чи банку. Вимагайте сертифікат гарантії на кожен платіж і платіть лише на спеціальний рахунок.
5. Договір купівлі (escritura)
Коли будинок готовий і є дозвіл на заселення (licencia de primera ocupación) або подано declaración responsable — залежно від регіону, — у нотаріуса підписують договір купівлі, сплачують залишок і отримують ключі. Іпотеку підписують тоді ж. На вторинному ринку escritura підписують, коли виконано умови договору із завдатком (arras).
6. Податки й реєстрація
AJD або ITP сплачують до податкової служби автономної спільноти — у більшості регіонів за формою modelo 600 — у строк, встановлений регіоном (у більшості — один місяць). Потім договір вносять до Реєстру власності (Registro de la Propiedad): запис захищає ваше право власності від третіх осіб. Зазвичай це робить gestoría — бюро з оформлення документів.
Новобудова чи вторинка: які податки
- Новобудова (перший продаж забудовником): IVA 10 % від ціни та AJD за ставкою вашого регіону (0 % – 2 %). Машиномісця (до двох) і допоміжні приміщення на кшталт комори мають ту саму ставку, лише якщо вони в тому самому будинку й продаються разом із житлом; куплені окремо — 21 %. Комерційне приміщення (local) допоміжним не вважається, навіть якщо його продають разом із квартирою. Ставка 4 % — лише для житла з державною підтримкою спеціального режиму чи державного будівництва (VPO de régimen especial o de promoción pública), коли його продає сам забудовник; VPO загального режиму сплачує звичайну ставку новобудови. На Канарських островах замість IVA діє IGIC (7 %), у Сеуті та Мелільї — IPSI.
- Вторинне житло: ITP за ставкою регіону (3 % – 13 %), як правило, без IVA та AJD. Деякі регіони мають пільгові ставки за певних умов (вік, багатодітна родина, основне житло). Якщо продавець — фізична особа-нерезидент, муніципальний податок на приріст вартості землі (plusvalía) за нього сплачуєте до мерії ви й утримуєте цю суму з ціни (ст. 106.2 закону про місцеві фінанси, TRLRHL). Крім того, ви утримуєте 3 % ціни й перераховуєте до податкової за формою modelo 211 (ст. 25.2 TRLIRNR).
- Зверніть увагу: якщо житлом безперервно користувалися два роки або довше — сам забудовник чи орендар без опціону на купівлю, — продаж уже не вважається першим і оподатковується ITP. Оренда з опціоном на купівлю не враховується, а правило не діє, якщо купує та сама людина, яка жила в цьому житлі.
Королівський декрет-закон RDL 29/2026 поширює пільгову ставку (4 %) на житло з безстроковим статусом захищеного (calificación permanente) з 01.12.2026. Він уже діє, але втратить силу, якщо Конгрес його не затвердить (convalidación).
Ставки всіх податкових територій із нормою й датою перевірки (15.10.2026) — у таблиці на цій сторінці.
Податки під час купівлі за податковими територіями
| Територія | IVA · IGIC · IPSI | AJD | ITP |
|---|---|---|---|
| Андалусія Норма: AJD · ITP: Ley 5/2021 Tributos Cedidos Andalucía (art. 49; art. 41) | 10 % | 1,2 % | 7 % |
| Арагон Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2005 Aragón (TR tributos cedidos) (art. 122-1; art. 121-1) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 10 % |
| Астурія Норма: AJD · ITP: DLeg 2/2014 Asturias (TR tributos cedidos) (art. 34; art. 26) | 10 % | 1,2 % | 8 % – 10 % |
| Балеарські острови Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2014 Illes Balears (TR tributos cedidos) (art. 15; art. 10.a) | 10 % | 1,5 % – 2 % | 8 % – 13 % |
| Канарські острови Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2009 Canarias (TR tributos cedidos) (art. 36; art. 31.1.a) | 7 % IGIC | 1 % | 6,5 % |
| Кантабрія Норма: AJD · ITP: DLeg 62/2008 Cantabria (TR tributos cedidos) (art. 13.3; art. 9.1.A) | 10 % | 1,5 % | 9 % |
| Кастилія і Леон Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2013 Castilla y León (TR tributos cedidos) (art. 24.2; art. 24.1.a) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 10 % |
| Кастилія-Ла-Манча Норма: AJD · ITP: Ley 8/2013 Medidas Tributarias Castilla-La Mancha (art. 21.1; art. 19.1) | 10 % | 1,5 % | 9 % |
| Каталонія Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2024 Cataluña (Código tributario, libro sexto) (art. 642-1.d; art. 641-1.1) | 10 % | 1,5 % | 10 % – 13 % |
| Валенсійська громада Норма: AJD · ITP: Ley 13/1997 Comunitat Valenciana (tramo autonómico IRPF y tributos cedidos) (art. 14.Cuatro; art. 13.Uno) | 10 % | 1,4 % | 9 % – 11 % |
| Естремадура Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2018 Extremadura (TR tributos cedidos) (art. 46; art. 36) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 11 % |
| Галісія Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2011 Galicia (TR tributos cedidos) (art. 15.Uno; art. 14.Uno.1) | 10 % | 1,5 % | 8 % |
| Мадридська громада Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2010 Madrid (TR tributos cedidos) (art. 32.1.b; art. 28) | 10 % | 0,4 % – 0,75 % | 6 % |
| Мурсія Норма: AJD · ITP: DLeg 1/2010 Murcia (TR tributos cedidos) (art. 7.1; art. 6.1) | 10 % | 1,5 % | 7,75 % |
| Наварра (форальна територія) Норма: AJD · ITP: DFLeg 129/1999 Navarra (TR ITPAJD) (art. 22.2; art. 8.1.a) | 10 % | 0,5 % | 6 % |
| Ла-Ріоха Норма: AJD · ITP: Ley 10/2017 La Rioja (impuestos propios y tributos cedidos) (art. 48; art. 44.1) | 10 % | 1 % | 7 % |
| Сеута Норма: AJD · ITP: RDLeg 1/1993 TRLITPAJD (arts. 31.2 y 57 bis.1; arts. 11.1.a y 57 bis.3.a) | 0,5 % IPSI | 0,25 % | 3 % |
| Мелілья Норма: AJD · ITP: RDLeg 1/1993 TRLITPAJD (arts. 31.2 y 57 bis.1; arts. 11.1.a y 57 bis.3.a) | 4 % IPSI | 0,25 % | 3 % |
| Алава (форальна територія) Норма: AJD · ITP: NF 11/2003 Álava (ITPAJD) (art. 69, exención 42; art. 43.Uno.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
| Гіпускоа (форальна територія) Норма: AJD · ITP: NF 18/1987 Gipuzkoa (ITPAJD) (art. 41.I.B.11; art. 11.1.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
| Біскайя (форальна територія) Норма: AJD · ITP: NF 1/2011 Bizkaia (ITPAJD) (art. 58, exención 35; art. 13.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
Загальна ставка · Перевірено: 15.10.2026. AJD з іпотеки за RDL 17/2018 сплачує банк.
Витрати понад податки
- Нотаріус: 383 € – 527 €. Тариф визначено законодавчо (RD 1426/1989), залежить від ціни та обсягу документа.
- Реєстр власності: 197 € – 283 €. Тариф за RD 1427/1989.
- Gestoría: тарифу немає, ціна договірна — попросіть письмовий кошторис.
Згідно зі статтею 1455 Цивільного кодексу витрати на оформлення договору несе продавець, а першу копію та все, що після продажу, — покупець, якщо сторони не домовилися інакше. Забудовники часто змінюють цей розподіл у своїх договорах, тож перевірте свій. Plusvalía сплачує продавець (ст. 106.1.b TRLRHL); якщо забудовник продає житло споживачеві, умова, що перекладає цей податок на покупця, є несправедливою й недійсною (ст. 89.3.c закону про захист споживачів, TRLGDCU). Діапазони перевірено 15.10.2026.
Іпотека для нерезидента
Іспанські банки кредитують нерезидентів, але зазвичай на меншу частку, ніж резидентам, — від меншої з двох сум: ціни чи оцінки. Потрібні NIE, підтвердження доходів, податкові декларації з країни проживання та кредитна історія. Оцінку оплачуєте ви. Банк сплачує AJD іпотеки (ст. 29 TRLITPAJD у редакції RDL 17/2018), а за Законом 5/2019 — ще нотаріуса (крім копій, які ви замовляєте самі), реєстр і gestoría щодо іпотеки; gestoría, що оформлює саму купівлю, сюди не входить. Банк має надати стандартну пропозицію FEIN щонайменше за десять днів до підписання (рахуються календарні дні, а не робочі), а нотаріус безкоштовно пояснює вам договір перед підписом. Якщо ви купуєте житло на етапі будівництва, іпотеку підписують разом з escritura, тож платежі під час будівництва — з власних коштів.
Після купівлі
Щороку: податок на нерухомість IBI вашого муніципалітету і, якщо ви не податковий резидент Іспанії, податок на доходи нерезидентів за житло, навіть якщо ви його не здаєте.
Ставки IBI всіх муніципалітетів — у нашій таблиці IBI.
Шукаєте новобудову? Перегляньте каталог новобудов в Іспанії, Коста-Бланку і Коста-дель-Соль. Цей путівник — загальна інформація, а не юридична чи податкова консультація. Оновлено 15.10.2026.