Comprar vivienda en España: el proceso completo
Comprar casa en España se hace en seis pasos: NIE, cuenta bancaria, comprobaciones, reserva y contrato, escritura ante notario y registro. Lo que más cambia el coste final es si la vivienda es nueva o usada: la nueva tributa por IVA y AJD; la usada, por ITP. Abajo, cada paso y cada gasto, con la norma que lo regula.
1. NIE
El Número de Identidad de Extranjero es obligatorio para firmar la escritura, pagar impuestos y abrir una cuenta. No da residencia: es solo un número de identificación. Se pide con el formulario EX-15 en una oficina de extranjería o comisaría de la Policía Nacional en España, o en el consulado español del país donde vive.
2. Cuenta bancaria
Una cuenta en un banco español —de no residente, si no vive en España— sirve para pagar al promotor o al vendedor, domiciliar recibos y pagar impuestos. La escritura recoge cómo se ha pagado el precio, por eso los pagos deben poder rastrearse.
3. Comprobaciones antes de reservar
En una vivienda usada: nota simple del Registro de la Propiedad (titular y cargas), último recibo del IBI y certificado de la comunidad de que no hay deudas. En una obra nueva: licencia de obra, memoria de calidades, plazo de entrega por escrito y la garantía de las cantidades a cuenta (paso 4). Un abogado independiente del promotor puede hacer estas comprobaciones por usted.
4. Reserva y contrato: los pagos de una obra nueva
Con la reserva, el promotor retira la vivienda de la venta; el importe y las condiciones de devolución figuran en el documento de reserva. Después se firma el contrato privado de compraventa con el calendario de pagos: una parte a la firma, otras durante la obra y el resto en la escritura.
Lo que entregue a cuenta del precio antes de la entrega debe estar garantizado por ley. La disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, en la redacción de la Ley 20/2015, obliga al promotor, desde que obtiene la licencia de edificación, a garantizar esas cantidades —más los impuestos y el interés legal— con un seguro de caución o un aval bancario, y a ingresarlas en una cuenta especial separada de sus demás fondos. Si la obra no empieza o la vivienda no se entrega en plazo, usted puede resolver el contrato y recuperar lo pagado con intereses, o conceder una prórroga. Si el promotor no devuelve el dinero en treinta días desde el requerimiento fehaciente, se reclama a la aseguradora o al banco. Pida el certificado de garantía de cada pago y haga los pagos a la cuenta especial.
5. Escritura
Terminada la obra —con licencia de primera ocupación o declaración responsable, según la comunidad—, se firma la escritura pública ante notario, se paga el resto del precio y se recibe la llave. Si hay hipoteca, se firma en el mismo acto. En una vivienda usada, la escritura llega cuando se cumplen las condiciones del contrato de arras.
6. Impuestos y Registro
AJD o ITP se liquidan —en la mayoría de comunidades, con el modelo 600— ante la hacienda de la comunidad autónoma, en el plazo que fija cada una (un mes en la mayoría). Después la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad: la inscripción protege su titularidad frente a terceros. Normalmente lo tramita una gestoría.
Obra nueva o segunda mano: qué impuestos
- Obra nueva (primera entrega del promotor): IVA del 10 % sobre el precio, más AJD al tipo de su comunidad (0 % – 2 %). Las plazas de garaje (hasta dos) y los anexos, como el trastero, tributan a ese mismo tipo solo si están en el mismo edificio y se venden junto con la vivienda; comprados por separado, al 21 %. Un local comercial no es un anexo, aunque se venda con la casa. El 4 % queda para las VPO de régimen especial o de promoción pública cuando las entrega el propio promotor; una VPO de régimen general paga el tipo normal de obra nueva. En Canarias, en lugar de IVA, IGIC (7 %); en Ceuta y Melilla, IPSI.
- Segunda mano: ITP al tipo de la comunidad (3 % – 13 %), por regla general sin IVA ni AJD. Varias comunidades aplican tipos reducidos con condiciones (edad, familia numerosa, vivienda habitual). Si el vendedor es una persona física no residente, la plusvalía municipal la ingresa usted en el ayuntamiento como sustituto del contribuyente y la retiene del precio (art. 106.2 del TRLRHL). Además, debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 (art. 25.2 del TRLIRNR).
- Ojo: si la vivienda se ha usado de forma ininterrumpida durante dos años o más —por el promotor o por un inquilino sin opción de compra—, la venta ya no es primera entrega y paga ITP. El alquiler con opción de compra no cuenta, y la regla no se aplica cuando quien compra es la misma persona que usaba la vivienda.
El RDL 29/2026 extiende el tipo reducido (4 %) a las viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida desde el 01/12/2026. Ya está en vigor, pero decae si el Congreso no lo convalida.
La tabla con los tipos de cada territorio, la norma y la fecha de comprobación (15/10/2026) está en esta misma página.
Impuestos de compra por territorio fiscal
| Territorio | IVA · IGIC · IPSI | AJD | ITP |
|---|---|---|---|
| Andalucía Norma: AJD · ITP: Ley 5/2021 Tributos Cedidos Andalucía (art. 49; art. 41) | 10 % | 1,2 % | 7 % |
| Aragón Norma: AJD · ITP: DLeg 1/2005 Aragón (TR tributos cedidos) (art. 122-1; art. 121-1) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 10 % |
| Asturias Norma: AJD · ITP: DLeg 2/2014 Asturias (TR tributos cedidos) (art. 34; art. 26) | 10 % | 1,2 % | 8 % – 10 % |
| Islas Baleares Norma: AJD · ITP: DLeg 1/2014 Illes Balears (TR tributos cedidos) (art. 15; art. 10.a) | 10 % | 1,5 % – 2 % | 8 % – 13 % |
| Canarias Norma: AJD · ITP: DLeg 1/2009 Canarias (TR tributos cedidos) (art. 36; art. 31.1.a) | 7 % IGIC | 1 % | 6,5 % |
| Cantabria Norma: AJD · ITP: DLeg 62/2008 Cantabria (TR tributos cedidos) (art. 13.3; art. 9.1.A) | 10 % | 1,5 % | 9 % |
| Castilla y León Norma: AJD · ITP: DLeg 1/2013 Castilla y León (TR tributos cedidos) (art. 24.2; art. 24.1.a) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 10 % |
| Castilla-La Mancha Norma: AJD · ITP: Ley 8/2013 Medidas Tributarias Castilla-La Mancha (art. 21.1; art. 19.1) | 10 % | 1,5 % | 9 % |
| Cataluña Norma: AJD · ITP: DLeg 1/2024 Cataluña (Código tributario, libro sexto) (art. 642-1.d; art. 641-1.1) | 10 % | 1,5 % | 10 % – 13 % |
| Comunitat Valenciana Norma: AJD · ITP: Ley 13/1997 Comunitat Valenciana (tramo autonómico IRPF y tributos cedidos) (art. 14.Cuatro; art. 13.Uno) | 10 % | 1,4 % | 9 % – 11 % |
| Extremadura Norma: AJD · ITP: DLeg 1/2018 Extremadura (TR tributos cedidos) (art. 46; art. 36) | 10 % | 1,5 % | 8 % – 11 % |
| Galicia Norma: AJD · ITP: DLeg 1/2011 Galicia (TR tributos cedidos) (art. 15.Uno; art. 14.Uno.1) | 10 % | 1,5 % | 8 % |
| Comunidad de Madrid Norma: AJD · ITP: DLeg 1/2010 Madrid (TR tributos cedidos) (art. 32.1.b; art. 28) | 10 % | 0,4 % – 0,75 % | 6 % |
| Región de Murcia Norma: AJD · ITP: DLeg 1/2010 Murcia (TR tributos cedidos) (art. 7.1; art. 6.1) | 10 % | 1,5 % | 7,75 % |
| Navarra (territorio foral) Norma: AJD · ITP: DFLeg 129/1999 Navarra (TR ITPAJD) (art. 22.2; art. 8.1.a) | 10 % | 0,5 % | 6 % |
| La Rioja Norma: AJD · ITP: Ley 10/2017 La Rioja (impuestos propios y tributos cedidos) (art. 48; art. 44.1) | 10 % | 1 % | 7 % |
| Ceuta Norma: AJD · ITP: RDLeg 1/1993 TRLITPAJD (arts. 31.2 y 57 bis.1; arts. 11.1.a y 57 bis.3.a) | 0,5 % IPSI | 0,25 % | 3 % |
| Melilla Norma: AJD · ITP: RDLeg 1/1993 TRLITPAJD (arts. 31.2 y 57 bis.1; arts. 11.1.a y 57 bis.3.a) | 4 % IPSI | 0,25 % | 3 % |
| Álava (territorio foral) Norma: AJD · ITP: NF 11/2003 Álava (ITPAJD) (art. 69, exención 42; art. 43.Uno.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
| Gipuzkoa (territorio foral) Norma: AJD · ITP: NF 18/1987 Gipuzkoa (ITPAJD) (art. 41.I.B.11; art. 11.1.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
| Bizkaia (territorio foral) Norma: AJD · ITP: NF 1/2011 Bizkaia (ITPAJD) (art. 58, exención 35; art. 13.b) | 10 % | 0 % | 4 % |
Tipo general · Comprobado: 15/10/2026. El AJD de la hipoteca lo paga el banco desde el RDL 17/2018.
Gastos además de los impuestos
- Notaría: 383 € – 527 €. Arancel regulado (RD 1426/1989); depende del precio y de las páginas.
- Registro de la Propiedad: 197 € – 283 €. Arancel regulado (RD 1427/1989).
- Gestoría: precio libre, sin arancel: pida presupuesto por escrito.
Según el artículo 1455 del Código Civil, los gastos de otorgamiento de la escritura son del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta, del comprador, salvo pacto en contrario. Los contratos de promotor suelen cambiar este reparto: lea qué dice el suyo. La plusvalía municipal la debe el vendedor (art. 106.1.b del TRLRHL); en una venta de promotor a consumidor, la cláusula que se la traslada al comprador es abusiva (art. 89.3.c del TRLGDCU). Rangos comprobados el 15/10/2026.
Hipoteca para no residentes
Los bancos españoles prestan a no residentes, pero suelen financiar una parte menor del valor que a un residente, calculada sobre el menor entre precio y tasación. Piden NIE, justificantes de ingresos, declaraciones de impuestos de su país e informe de deudas. La tasación la paga usted. El banco paga el AJD de la hipoteca (art. 29 del TRLITPAJD, en la redacción del RDL 17/2018) y, según la Ley 5/2019, la notaría (salvo las copias que pida usted), el registro y la gestoría de la hipoteca, que no es la de la compra. El banco debe entregarle la FEIN al menos diez días antes de firmar, contados en días naturales, y el notario le explica el contrato gratis antes de la firma. En obra nueva, la hipoteca se firma en la escritura: los pagos durante la obra salen de fondos propios.
Después de comprar
Cada año: IBI del municipio y, si no es residente fiscal, el impuesto sobre la renta de no residentes por la vivienda aunque no la alquile.
El tipo de IBI de cada municipio está en nuestra tabla de IBI.
¿Buscando obra nueva? Vea el catálogo de obra nueva en España, la Costa Blanca y la Costa del Sol. Esta guía es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Actualizada el 15/10/2026.