NIE: el número de extranjero para comprar vivienda en España
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número personal y único con el que España identifica a un extranjero, y el que necesita para firmar la escritura de compra y pagar sus impuestos.
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Qué es el NIE y para qué lo necesita al comprar vivienda
Lo regula el artículo 205 del Reglamento de Extranjería (RD 1155/2024, en vigor desde el 20 de mayo de 2025). Se asigna a los extranjeros con intereses económicos, profesionales o sociales en España, como comprar una vivienda. No se asigna a quien se encuentre en España en situación irregular (art. 205.3.a). Es un número personal, único y exclusivo, y figurará en todos los documentos que España le expida, salvo los visados.
Para Hacienda, el NIE es su número de identificación fiscal (RD 1065/2007, art. 20). Por eso el notario lo hace constar en la escritura (Ley del Notariado, art. 23), sin él el Registro de la Propiedad no inscribe la compra (Ley Hipotecaria, art. 254.2), y con él pagará el ITP o el IVA de la compra y, después, los impuestos anuales de propietario no residente.
El NIE no es un permiso: no le da derecho a vivir en España. Tampoco es la TIE, la tarjeta de identidad de extranjero de quien tiene un visado o una autorización para estar en España más de seis meses (art. 209), aunque esa tarjeta lleve el mismo número. La residencia es un trámite aparte, explicado en la guía de visados y residencia; el orden de toda la compra, en la guía de compra.
Cómo pedir el NIE paso a paso desde el extranjero o en España
- Rellene y firme el formulario oficial EX-15 por duplicado; lleve el pasaporte completo, original y copia.
- Indique el motivo: la compra de una vivienda. Ayuda adjuntar la reserva, el contrato privado o un correo del notario.
- Pague la tasa con el modelo 790, código 012.
- Si vive fuera de España, presente la solicitud en el consulado español de su demarcación. En España, pida cita previa en una oficina de extranjería o una comisaría de la Policía Nacional.
- Si no puede ir en persona en España, el formulario EX-15 prevé un representante para presentar la solicitud; confirme con la oficina qué poder exige.
- La administración tiene cinco días para resolver; sin respuesta, la solicitud se entiende denegada (art. 205.4).
- Guarde el certificado de asignación: se lo pedirán el notario, el banco y Hacienda.
Errores frecuentes con el NIE al comprar
- Dejarlo para la última semana: el plazo para resolver es corto, pero conseguir cita o turno consular puede llevar semanas.
- Pensar que el NIE o la compra dan residencia: no dan ni visado ni permiso para vivir en España.
- Dar al abogado un poder genérico sin consultar antes: la oficina puede exigir que el poder mencione de forma expresa la solicitud del NIE.
- Escribir el nombre de forma distinta en el pasaporte, el NIE, la cuenta y el contrato: las diferencias retrasan la firma.
- Comprar en pareja con un solo NIE: cada persona que compra y figura en la escritura necesita el suyo.
El NIE en obra nueva y en segunda mano
En obra nueva el NIE hace falta antes. Muchos promotores y bancos lo piden ya para la reserva y el contrato privado, y las cantidades que entregue durante la obra deben ir a una cuenta especial y quedar garantizadas con un seguro o un aval individual a su nombre (Ley 38/1999, disposición adicional primera). En la escritura de entrega pagará el IVA del 10 % (en Canarias, el IGIC del 7 %) y el AJD, ambos con su NIE.
En segunda mano suele bastar con tenerlo antes de la escritura. Pero si el vendedor no es residente, usted retiene una parte del precio y la ingresa en Hacienda con su propio NIE, a cuenta del impuesto del vendedor: lo explica el término IRNR. ¿Busca obra nueva? Vea el catálogo de promociones y pida el NIE en cuanto decida reservar.
Preguntas frecuentes sobre el NIE
¿El NIE caduca? El reglamento no fija una caducidad para el número: es personal y único (art. 205.1). El certificado de asignación no es un documento de identidad, así que para firmar lleve siempre el pasaporte.
¿Un ciudadano de la UE necesita NIE para comprar? Sí, también necesita un número para la escritura y los impuestos. Si además se queda en España más de tres meses, debe inscribirse en el Registro Central de Extranjeros y obtener el certificado de registro, que lleva el NIE (RD 240/2007, art. 7).
- 7 % — DLeg 1/2025 Canarias (TR IGIC y AIEM), art. 32.1 · Comprobado:
- 10 % — Ley 37/1992 IVA, art. 91.Uno.1.7º · Comprobado:
Fuentes y normativa
- RD 1155/2024, Reglamento de la LO 4/2000 sobre derechos y libertades de los extranjeros, art. 205.1–205.4; art. 209.1 · comprobado el
- Ministerio del Interior, Número de Identidad de Extranjero (NIE): EX-15, tasa 790 código 012, representante, requisitos de la solicitud · comprobado el
- Formulario oficial EX-15, solicitud de NIE y certificados (copia publicada por el Consulado General de España en Lyon), apartado «Datos del representante a efectos de presentación» · comprobado el
- Policía Nacional, sede electrónica: tasa modelo 790 código 012, «Asignación de Número de Identidad de Extranjero (NIE) a instancia del interesado» · comprobado el
- RD 1065/2007, Reglamento General de gestión e inspección tributaria, art. 20.1; art. 27.2.c · comprobado el
- Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, art. 23 · comprobado el
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 254.2 · comprobado el
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera · comprobado el
- RD 240/2007, entrada, libre circulación y residencia de ciudadanos de la UE y del EEE, art. 7.5 · comprobado el