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NIE : le numéro d'étranger pour acheter un logement en Espagne

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est le numéro personnel et unique par lequel l'Espagne identifie un étranger, et celui qu'il vous faut pour signer l'acte d'achat et payer vos impôts.

Mis à jour le

Ce qu'est le NIE et pourquoi il vous faut pour acheter

Il est régi par l'article 205 du règlement sur les étrangers (RD 1155/2024, en vigueur depuis le 20 mai 2025). Il est attribué aux étrangers ayant des intérêts économiques, professionnels ou sociaux en Espagne, comme l'achat d'un logement. Condition : ne pas se trouver en Espagne en situation irrégulière (art. 205.3.a). Le numéro est personnel, unique et exclusif, et il figurera sur tous les documents que l'Espagne vous délivrera, sauf les visas.

Pour le fisc, le NIE est votre numéro d'identification fiscale (RD 1065/2007, art. 20). C'est pourquoi le notaire l'inscrit dans l'acte de vente (loi sur le notariat, art. 23), que le registre foncier n'inscrit pas l'achat sans lui (loi hypothécaire, art. 254.2), et que vous l'utilisez pour payer l'ITP ou la TVA de l'achat, puis les impôts annuels du propriétaire non résident.

Le NIE n'est pas une autorisation : il ne donne aucun droit de vivre en Espagne. Ce n'est pas non plus la TIE, la carte d'étranger des personnes titulaires d'un visa ou d'une autorisation de séjour de plus de six mois (art. 209), même si elle porte le même numéro. La résidence est une démarche à part (voir le guide visas et résidence) ; tout l'achat est expliqué dans le guide d'achat.

Demander le NIE étape par étape, depuis l'étranger ou en Espagne

  1. Remplissez et signez le formulaire officiel EX-15 en deux exemplaires ; apportez votre passeport complet, original et copie.
  2. Indiquez le motif : l'achat d'un logement. Il est utile de joindre la réservation, le contrat privé ou un courriel du notaire.
  3. Payez la taxe avec le formulaire 790, code 012.
  4. Si vous vivez hors d'Espagne, déposez la demande au consulat d'Espagne de votre circonscription. En Espagne, prenez rendez-vous (cita previa) dans un bureau des étrangers ou un commissariat de la Policía Nacional.
  5. Si vous ne pouvez pas vous présenter en Espagne, le formulaire EX-15 prévoit un représentant pour déposer la demande ; vérifiez auprès du bureau quelle procuration il exige.
  6. L'administration a cinq jours pour statuer ; sans réponse, la demande est réputée rejetée (art. 205.4).
  7. Conservez le certificat d'attribution : le notaire, la banque et le fisc vous le demanderont.

Erreurs fréquentes avec le NIE lors d'un achat

  • Attendre la dernière semaine : la décision est rapide, mais obtenir un rendez-vous ou un créneau au consulat peut prendre des semaines.
  • Croire que le NIE ou l'achat donnent la résidence : ils ne donnent ni visa ni droit de vivre en Espagne.
  • Donner à l'avocat une procuration générale sans vérifier : le bureau peut exiger qu'elle mentionne expressément la demande de NIE.
  • Écrire votre nom différemment sur passeport, NIE, compte et contrat : les écarts retardent la signature.
  • Acheter en couple avec un seul NIE : chaque acheteur nommé dans l'acte a besoin du sien.

Le NIE dans le neuf et dans l'ancien

Dans le neuf, le NIE est nécessaire plus tôt. Beaucoup de promoteurs et de banques le demandent dès la réservation et le contrat privé, et les sommes versées pendant les travaux doivent passer par un compte spécial et être garanties par une assurance ou une caution bancaire individuelle à votre nom (Ley 38/1999, première disposition additionnelle). À l'acte, vous payez la TVA de 10 % (aux Canaries, l'IGIC de 7 %) et l'AJD, tous deux sous votre NIE.

Dans l'ancien, il suffit souvent de l'avoir avant l'acte. Mais si le vendeur est non résident, vous retenez une partie du prix et la versez au fisc sous votre propre NIE, à valoir sur l'impôt du vendeur : voir le terme IRNR. Vous cherchez du neuf ? Parcourez le catalogue des programmes neufs et demandez le NIE dès que vous voulez réserver.

Questions fréquentes sur le NIE

Le NIE expire-t-il ? Le règlement ne fixe aucune durée de validité pour le numéro : il est personnel et unique (art. 205.1). Le certificat d'attribution n'est pas une pièce d'identité, venez donc toujours signer avec votre passeport.

Un citoyen de l'UE a-t-il besoin d'un NIE pour acheter ? Oui, il lui faut aussi un numéro pour l'acte et les impôts. S'il reste en outre plus de trois mois en Espagne, il doit s'inscrire au registre central des étrangers et obtenir le certificado de registro, qui porte le NIE (RD 240/2007, art. 7).

Sources et base légale

Lexique de l'achat immobilier en Espagne

En savoir plus sur le neuf en Espagne
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