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Visa et résidence en Espagne pour les acheteurs immobiliers

Acheter un logement en Espagne ne donne, à lui seul, ni visa, ni titre de séjour, ni résidence fiscale. Le visa investisseur, appelé golden visa, a été supprimé à compter du 3 avril 2025. Sans visa, un ressortissant d’un pays hors Union européenne peut rester dans l’espace Schengen au plus quatre-vingt-dix jours sur toute période de cent quatre-vingts jours (code frontières Schengen, art. 6) ; être propriétaire ne prolonge pas ce délai.

Voici les voies de résidence qui existent vraiment et le rôle que joue, dans chacune, le bien que vous achetez. Si vous êtes citoyen de l’UE, vous n’avez pas besoin de visa : la partie sur le NIE et l’inscription vous concerne.

Golden visa : supprimé

La loi organique 1/2025, publiée au BOE le 3 janvier 2025, a vidé de leur contenu les articles de la loi 14/2013 sur le visa et le séjour des investisseurs. Depuis le 3 avril 2025, il ne peut plus être obtenu par aucune voie : ni par l’achat d’un bien immobilier, ni par un investissement en capital, ni par un projet d’entreprise.

Les golden visas obtenus par un achat immobilier et valables à cette date conservent leur durée, et leurs renouvellements suivent les règles en vigueur lors de la première délivrance. Les demandes déposées avant le 3 avril 2025 sont tranchées selon le droit en vigueur au jour du dépôt. Celui qui achète aujourd’hui n’obtient aucun droit au séjour grâce à l’achat.

Résidence non lucrative

Ce titre permet de vivre en Espagne sans travailler : ni comme salarié, ni comme indépendant, ni en télétravail pour une entreprise étrangère (RD 1155/2024, art. 61). Il faut justifier de ressources d’au moins 400 % de l’IPREM par mois pour le demandeur — en 2026, ≈ 2 400 €, avec un IPREM de ≈ 600 € tant que le budget 2023 reste prorogé — plus 100 % de l’IPREM pour chaque membre de la famille à charge. S’y ajoutent une assurance maladie et un extrait de casier judiciaire. Le premier titre vaut un an, le renouvellement deux ; pour renouveler, il faut avoir vécu en Espagne plus de 183 jours dans l’année.

Votre logement sert d’adresse dans la demande, et l’acte de propriété peut être joint aux justificatifs de ressources : le règlement cite expressément les titres de propriété (art. 62.3). La façon dont le bien est pris en compte relève du consulat ou du bureau des étrangers ; l’exigence de ressources demeure. Après cinq ans de séjour continu, vous pouvez demander la résidence de longue durée (LO 4/2000, art. 32).

Visa nomade digital (télétravail international)

Cette voie s’adresse à ceux qui travaillent à distance pour des entreprises situées hors d’Espagne (loi 14/2013, art. 74 bis). Un indépendant peut consacrer jusqu’à 20 % de son activité à des entreprises situées en Espagne. Il faut un diplôme ou trois ans d’expérience ; l’entreprise doit exister depuis au moins un an et la relation avec elle durer depuis au moins trois mois. Le visa vaut jusqu’à un an ; l’autorisation de séjour demandée en Espagne, jusqu’à trois ans, renouvelable par périodes de deux. La demande peut aussi se faire depuis l’Espagne si vous y séjournez régulièrement, et les consulats demandent l’affiliation à la Sécurité sociale espagnole ou un certificat de couverture d’un autre pays.

Comme repère de revenus, les consulats retiennent ≈ 200 % du salaire minimum espagnol (SMI) mensuel : en 2026, ≈ 2 442 € par mois pour le demandeur, plus ≈ 916 € pour le premier membre de la famille et ≈ 305 € pour chacun des suivants (RD 126/2026 ; exigences consulaires). Acheter un logement ne donne pas ce titre : il repose sur le télétravail, pas sur la propriété.

Régime Beckham

Le régime spécial de l’article 93 de la loi espagnole sur l’impôt sur le revenu est fiscal, non migratoire, et il est optionnel. Il est ouvert à ceux qui s’installent en Espagne pour travailler — y compris en télétravail avec un visa nomade digital —, pour devenir dirigeant d’une société ou pour mener une activité entrepreneuriale innovante, à condition de ne pas avoir été résident fiscal en Espagne au cours des cinq années précédentes. Il s’applique l’année de l’installation et les cinq suivantes. L’impôt se calcule comme pour un non-résident, avec des règles propres : 24 % sur la base générale jusqu’à 600 000 € ; l’impôt sur la fortune ne porte que sur les biens situés en Espagne. Acheter un logement ne donne pas accès à ce régime.

Résidence fiscale : la règle des 183 jours

Est résident fiscal en Espagne celui qui y passe plus de 183 jours dans l’année civile ou qui y a le centre principal de ses activités ou de ses intérêts économiques ; la résidence est aussi présumée, sauf preuve contraire, si le conjoint non séparé et les enfants mineurs vivent en Espagne (loi sur l’impôt sur le revenu, art. 9). Être propriétaire ne vous rend pas résident à lui seul. Si deux pays vous considèrent comme résident, c’est la convention fiscale qui tranche, et l’un des premiers critères est le lieu de votre foyer d’habitation permanent : c’est là que la maison peut compter.

Titre de séjour et résidence fiscale sont deux régimes distincts. Mais le renouvellement du titre non lucratif exige plus de 183 jours en Espagne, et en droit espagnol c’est précisément le critère de la résidence fiscale, avec imposition des revenus mondiaux, sauf si la convention avec votre pays en dispose autrement. Si vous gardez le logement en tant que non-résident, consultez notre guide des impôts du propriétaire non résident.

NIE et citoyens de l’UE

Le NIE, numéro d’identification des étrangers, est nécessaire pour signer l’achat et payer les impôts, mais il ne donne aucun droit de vivre en Espagne (RD 1155/2024, art. 205). Depuis l’étranger, on le demande par l’intermédiaire du consulat d’Espagne. Mieux vaut l’avoir avant d’entamer toute démarche de visa.

Les citoyens de l’UE n’ont pas besoin de visa. S’ils restent plus de trois mois, ils doivent s’inscrire au registre central des étrangers dans les trois mois suivant leur arrivée et obtenir le certificado de registro, qui porte le NIE (RD 240/2007, art. 7.5). Les conditions : travailler, ou disposer de ressources suffisantes et d’une assurance maladie couvrant tous les risques, ou étudier ; aucun montant fixe n’est exigé des citoyens de l’UE (art. 7.7). Les membres de la famille venant de pays tiers demandent la carte de séjour de membre de la famille d’un citoyen de l’Union (art. 8).

Ce que l’achat vous donne

  • Une adresse en Espagne à indiquer dans une demande de séjour.
  • Un acte de propriété à joindre aux justificatifs de ressources du titre non lucratif ; le consulat décide comment il est apprécié.
  • Un foyer permanent, qui peut compter si deux pays vous considèrent comme résident et que la convention tranche.
  • Une raison de demander le NIE, dont vous aurez besoin pour l’acte et les impôts.
  • Des obligations de propriétaire : l’IBI et, si vous ne vivez pas en Espagne, l’impôt sur le revenu des non-résidents.

Ce que l’achat ne vous donne pas

  • Ni visa ni titre de séjour.
  • Ni golden visa : il est supprimé depuis le 3 avril 2025.
  • Ni visa nomade digital ni régime Beckham : ils dépendent du travail, pas de la propriété.
  • Ni résidence fiscale à lui seul.
  • Ni jours supplémentaires dans l’espace Schengen : la règle reste quatre-vingt-dix sur cent quatre-vingts.
  • Ni droit de travailler en Espagne.

Ce qui a changé et ce qui peut changer

  • 3 avril 2025 : suppression du golden visa (LO 1/2025, publiée le 3 janvier 2025).
  • 20 mai 2025 : entrée en vigueur du nouveau règlement sur les étrangers (RD 1155/2024).
  • 20 février 2026 : entrée en vigueur du salaire minimum 2026 (RD 126/2026) ; le repère de revenus du nomade digital augmente avec lui.
  • IPREM : inchangé depuis 2023, car le budget reste prorogé ; il peut changer à partir du 1er janvier 2027 si un nouveau budget est adopté.
  • Régime Beckham : depuis 2023, il suffit de ne pas avoir été résident pendant les cinq années précédentes, contre dix auparavant.

Vérifié le 17/10/2026 d’après le BOE et les exigences des consulats. Il s’agit d’une information générale, non d’un conseil juridique ou fiscal : chaque consulat peut demander d’autres documents, et chaque demande est examinée individuellement.

Étape suivante : parcourez le catalogue de logements neufs et notre guide pour acheter un bien en Espagne.

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