flatin.es
Меню

Визы и ВНЖ Испании для покупателей жилья

Покупка жилья в Испании сама по себе не даёт ни визы, ни вида на жительство, ни налогового резидентства. Виза инвестора — так называемая golden visa — отменена с 3 апреля 2025 года. Без визы гражданин страны вне Евросоюза может находиться в Шенгенской зоне не больше девяноста дней в любые сто восемьдесят (Шенгенский кодекс о границах, ст. 6), и собственность в Испании этот срок не продлевает.

Ниже — какие пути к ВНЖ действительно есть и какую роль в каждом играет купленная квартира или дом. Если вы гражданин ЕС, виза вам не нужна: смотрите раздел про NIE.

Golden visa: отменена

Органический закон 1/2025, опубликованный в BOE 3 января 2025 года, исключил из закона 14/2013 статьи о визе и ВНЖ инвестора. С 3 апреля 2025 года её не получить никаким путём: ни за покупку недвижимости, ни за вложение капитала, ни за бизнес-проект.

Golden visa за покупку недвижимости, действовавшие на эту дату, сохраняют свой срок, а продления рассматриваются по правилам, действовавшим на дату первого разрешения. Заявления, поданные до 3 апреля 2025 года, решаются по нормам на дату подачи. Тот, кто покупает сейчас, права на проживание за покупку не получает.

ВНЖ без права на работу (non-lucrative)

Это разрешение жить в Испании без работы: ни по найму, ни на себя, ни удалённо на иностранную компанию (RD 1155/2024, ст. 61). Нужны средства не меньше 400 % IPREM в месяц на заявителя — в 2026 году это ≈ 2 400 € при IPREM ≈ 600 €, пока продлён бюджет 2023 года, — и ещё 100 % IPREM на каждого члена семьи на иждивении. Кроме того — медицинская страховка и справка о несудимости. Первое разрешение выдают на год, продление — на два; чтобы продлить, нужно прожить в Испании больше 183 дней за год.

Своё жильё — это адрес проживания для заявления, а документ о собственности можно приложить к доказательствам средств: регламент прямо называет títulos de propiedad (ст. 62.3). Как учесть жильё, решает консульство или офис по делам иностранцев; требование к средствам остаётся. Через пять лет непрерывного проживания можно просить долгосрочный ВНЖ (LO 4/2000, ст. 32).

Виза цифрового кочевника (digital nomad)

Она для тех, кто удалённо работает на компании за пределами Испании (закон 14/2013, ст. 74 bis). Самозанятый может выполнять до 20 % своей работы для компаний, расположенных в Испании. Нужен диплом или три года опыта; компания должна работать не меньше года, а ваши отношения с ней — длиться не меньше трёх месяцев. Виза выдаётся на срок до года; разрешение на проживание, полученное в Испании, — до трёх лет, с продлением по два. Подать можно и изнутри Испании, если вы находитесь в стране законно; консульства требуют регистрации в испанской системе социального страхования (Seguridad Social) или справки о покрытии в другой стране.

Ориентир консульств по доходу — ≈ 200 % месячной минимальной зарплаты (SMI): в 2026 году ≈ 2 442 € в месяц на заявителя, плюс ≈ 916 € на первого члена семьи и ≈ 305 € на каждого следующего (RD 126/2026; требования консульств). Покупка жилья этого разрешения не даёт: основание — удалённая работа, а не собственность.

Режим Бекхэма

Особый режим статьи 93 закона о подоходном налоге (LIRPF) — налоговый, а не миграционный, и выбирается по желанию. На него могут претендовать те, кто переезжает в Испанию, чтобы работать (в том числе удалённо по визе digital nomad), стать администратором компании или вести инновационный предпринимательский проект, и при этом не был налоговым резидентом Испании пять предыдущих лет. Режим действует в год переезда и ещё пять лет. Налог платится как у нерезидента, по особым правилам: 24 % с общей налоговой базы до 600 000 €; налог на имущество — только с имущества в Испании. Покупка жилья права на этот режим не даёт.

  • 600 000 € — Ley 35/2006 IRPF, art. 93.2.e.1º · Проверено:
  • 24 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 93.2.e.1º · Проверено:

Налоговое резидентство: правило 183 дней

Налоговый резидент Испании — тот, кто проводит здесь больше 183 дней в календарном году или чей основной центр деловых или экономических интересов находится здесь; кроме того, резидентство предполагается, пока не доказано обратное, если в Испании живут супруг и несовершеннолетние дети (LIRPF, ст. 9). Владение жильём само по себе резидентом не делает. Если резидентом вас считают две страны, решает соглашение об избежании двойного налогообложения, и один из первых критериев — где у вас постоянное жильё: здесь квартира может иметь значение.

ВНЖ и налоговое резидентство — разные режимы. Но для продления non-lucrative нужно больше 183 дней в Испании, а по испанскому закону это и есть критерий налогового резидентства — с налогом на мировой доход, если соглашение с вашей страной не решает иначе. Если вы оставляете жильё за собой как нерезидент, смотрите налоги собственника-нерезидента.

NIE и граждане ЕС

NIE — идентификационный номер иностранца. Он нужен, чтобы подписать покупку и платить налоги, но права жить в Испании не даёт (RD 1155/2024, ст. 205). Из-за границы его оформляют через консульство Испании. Лучше получить его до того, как начнёте любую процедуру с визой.

Гражданам ЕС виза не нужна. Если они живут здесь дольше трёх месяцев, в течение трёх месяцев с въезда нужно зарегистрироваться в Центральном реестре иностранцев и получить certificado de registro с номером NIE (RD 240/2007, ст. 7.5). Условия: работа, или достаточные средства и медицинская страховка на все риски, или учёба; фиксированной суммы для граждан ЕС нет (ст. 7.7). Члены семьи из стран вне ЕС оформляют карту резидента члена семьи гражданина Союза (ст. 8).

Что даёт покупка

  • Адрес в Испании, который можно указать в заявлении на ВНЖ.
  • Документ о собственности, который можно приложить к доказательствам средств для non-lucrative; как его оценят, решает консульство.
  • Постоянное жильё — оно может иметь значение, если резидентом вас считают две страны и решает налоговое соглашение.
  • Повод оформить NIE, который понадобится для сделки и налогов.
  • Обязанности собственника: IBI и, если вы не живёте в Испании, налог на доходы нерезидентов.

Чего покупка не даёт

  • Ни визы, ни ВНЖ.
  • Ни golden visa: она отменена с 3 апреля 2025 года.
  • Ни визы digital nomad, ни режима Бекхэма: оба зависят от работы, а не от собственности.
  • Ни налогового резидентства само по себе.
  • Ни лишних дней в Шенгене: по-прежнему девяносто в любые сто восемьдесят.
  • Ни права работать в Испании.

Что изменилось и что может измениться

  • 3 апреля 2025 года: отмена golden visa (LO 1/2025, опубликован 3 января 2025 года).
  • 20 мая 2025 года: вступил в силу новый регламент об иностранцах (RD 1155/2024).
  • 20 февраля 2026 года: вступила в силу минимальная зарплата на 2026 год (RD 126/2026), вместе с ней вырос ориентир дохода для digital nomad.
  • IPREM: не менялся с 2023 года, потому что бюджет продлён; может измениться с 1 января 2027 года, если примут новый.
  • Режим Бекхэма: с 2023 года достаточно не быть резидентом пять предыдущих лет, раньше — десять.

Проверено 17.10.2026 по BOE и требованиям консульств. Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация: любое консульство может запросить дополнительные документы, и каждое заявление рассматривается отдельно.

Что дальше: каталог новостроек и гид по покупке жилья в Испании.

Узнать о новостройках в Испании
Без регистрации и без cookies.