flatin.es
Menú

Visados y residencia para compradores de vivienda en España

Comprar una vivienda en España no da, por sí solo, ni visado, ni permiso de residencia, ni residencia fiscal. El visado de inversor —la llamada golden visa— se suprimió con efectos desde el 3 de abril de 2025. Sin visado, un ciudadano de fuera de la Unión Europea puede estar en el espacio Schengen como máximo noventa días dentro de cualquier periodo de ciento ochenta (Código de fronteras Schengen, art. 6), y ser propietario no alarga ese plazo.

Abajo, las vías de residencia que sí existen y qué papel juega en ellas la vivienda que compra. Si es ciudadano de la UE, no necesita visado: vea el apartado sobre el NIE.

Golden visa: suprimida

La Ley Orgánica 1/2025, publicada en el BOE el 3 de enero de 2025, dejó sin contenido los artículos de la Ley 14/2013 sobre el visado y la residencia de inversor. Desde el 3 de abril de 2025 no se puede pedir por ninguna vía: ni por compra de inmuebles, ni por inversión de capital, ni por proyecto empresarial.

Las golden visas por compra de inmuebles vigentes en esa fecha conservan su plazo, y sus renovaciones se resuelven según la norma vigente cuando se concedieron por primera vez. Las solicitudes presentadas antes del 3 de abril de 2025 se resuelven con la norma vigente en la fecha de presentación. Quien compra hoy no obtiene residencia por la compra.

Residencia no lucrativa

Permite vivir en España sin trabajar: ni por cuenta ajena, ni por cuenta propia, ni en remoto para una empresa extranjera (RD 1155/2024, art. 61). Se exigen medios económicos de al menos el 400 % del IPREM al mes para el solicitante —en 2026, ≈ 2.400 €, con un IPREM de ≈ 600 € mientras siga prorrogado el presupuesto de 2023— y el 100 % del IPREM por cada familiar a cargo. Además, seguro médico y certificado de antecedentes penales. La primera autorización dura un año y la renovación, dos; para renovar hay que haber vivido en España más de 183 días en el año.

La vivienda propia sirve de domicilio para la solicitud, y la escritura puede aportarse entre las pruebas de medios: el reglamento cita expresamente los títulos de propiedad (art. 62.3). Cómo se computa la vivienda lo decide el consulado o la oficina de extranjería; el requisito de medios sigue en pie. Tras cinco años de residencia continuada se puede pedir la residencia de larga duración (LO 4/2000, art. 32).

Nómada digital (teletrabajo internacional)

Es para quien trabaja en remoto para empresas situadas fuera de España (Ley 14/2013, art. 74 bis). Un autónomo puede dedicar hasta el 20 % de su trabajo a empresas situadas en España. Se pide titulación o tres años de experiencia; la empresa debe tener al menos un año de actividad y la relación con ella, al menos tres meses. El visado dura hasta un año; la autorización de residencia pedida en España, hasta tres años, con renovaciones de dos. También puede solicitarse desde España si se está en situación regular, y los consulados piden el alta en la Seguridad Social española o un certificado de cobertura de otro país.

Como referencia de ingresos, los consulados aplican el ≈ 200 % del salario mínimo interprofesional (SMI) mensual: en 2026, ≈ 2.442 € al mes para el solicitante, más ≈ 916 € por el primer familiar y ≈ 305 € por cada uno más (RD 126/2026; requisitos consulares). Comprar una vivienda no da este permiso: la base es el trabajo en remoto, no la propiedad.

Régimen Beckham

El régimen especial del artículo 93 de la Ley del IRPF es fiscal, no migratorio, y se elige de forma voluntaria. Pueden optar quienes se trasladan a España para trabajar —también en remoto con visado de nómada digital—, para ser administradores de una empresa o para desarrollar una actividad emprendedora innovadora, siempre que no hayan sido residentes en España en los cinco años anteriores. Se aplica el año del traslado y los cinco siguientes. Se tributa como no residente, con reglas propias: el 24 % sobre la base liquidable general hasta 600.000 €; el impuesto sobre el patrimonio grava solo los bienes situados en España. Comprar una vivienda no da acceso a este régimen.

Residencia fiscal: los 183 días

Es residente fiscal en España quien pasa aquí más de 183 días en el año natural o tiene aquí el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos; además, se presume, salvo prueba en contrario, si el cónyuge no separado y los hijos menores viven en España (LIRPF, art. 9). Ser propietario no le convierte, por sí solo, en residente. Si dos países le consideran residente, decide el convenio de doble imposición, y uno de los primeros criterios es dónde tiene una vivienda permanente: ahí la casa sí puede pesar.

El permiso de residencia y la residencia fiscal son regímenes distintos. Pero la renovación de la no lucrativa exige más de 183 días en España, y según la ley española ese es el criterio de residencia fiscal, con tributación por la renta mundial, salvo que el convenio con su país diga otra cosa. Si mantiene la vivienda como no residente, vea los impuestos del propietario no residente.

NIE y ciudadanos de la UE

El NIE, número de identidad de extranjero, hace falta para firmar la compra y pagar impuestos, pero no da derecho a vivir en España (RD 1155/2024, art. 205). Desde el extranjero se pide a través del consulado. Conviene tenerlo antes de empezar cualquier trámite de visado.

Los ciudadanos de la UE no necesitan visado. Si se quedan más de tres meses, deben inscribirse en el Registro Central de Extranjeros dentro de los tres meses desde la entrada y obtener el certificado de registro, que lleva el NIE (RD 240/2007, art. 7.5). Las condiciones: trabajar, o tener recursos suficientes y un seguro de enfermedad que cubra todos los riesgos, o estudiar; para ellos no hay una cantidad fija (art. 7.7). Los familiares de fuera de la UE piden la tarjeta de residencia de familiar de ciudadano de la Unión (art. 8).

Qué le da la compra

  • Un domicilio en España que puede indicar en una solicitud de residencia.
  • Un título de propiedad que puede aportar entre las pruebas de medios de la no lucrativa; cómo se valora lo decide el consulado.
  • Una vivienda permanente, que puede pesar si dos países le consideran residente fiscal y decide el convenio.
  • Un motivo para pedir el NIE, que necesitará para la escritura y los impuestos.
  • Obligaciones de propietario: el IBI y, si no reside en España, el impuesto sobre la renta de no residentes.

Qué no le da

  • Ni visado ni permiso de residencia.
  • Ni golden visa: está suprimida desde el 3 de abril de 2025.
  • Ni el visado de nómada digital ni el régimen Beckham: dependen del trabajo, no de la propiedad.
  • Ni residencia fiscal por sí sola.
  • Ni más días en el espacio Schengen: siguen siendo noventa en cualquier periodo de ciento ochenta.
  • Ni derecho a trabajar en España.

Qué ha cambiado y qué puede cambiar

  • 3 de abril de 2025: se suprime la golden visa (LO 1/2025, publicada el 3 de enero de 2025).
  • 20 de mayo de 2025: entra en vigor el nuevo Reglamento de extranjería (RD 1155/2024).
  • 20 de febrero de 2026: entra en vigor el salario mínimo de 2026 (RD 126/2026); con él sube la referencia de ingresos del nómada digital.
  • IPREM: sin cambios desde 2023, porque el presupuesto sigue prorrogado; puede cambiar desde el 1 de enero de 2027 si se aprueba uno nuevo.
  • Régimen Beckham: desde 2023 basta con no haber sido residente en los cinco años anteriores, antes eran diez.

Revisado el 17/10/2026 con el BOE y los requisitos de los consulados. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal: cada consulado puede pedir documentos adicionales y cada solicitud se resuelve por separado.

Siguiente paso: vea el catálogo de obra nueva y la guía para comprar vivienda en España.

Infórmese sobre obra nueva en España
Sin registro y sin cookies.