Impuestos y gastos anuales del propietario no residente

Tener una vivienda en España sin vivir aquí cuesta dinero cada año, aunque no la alquile: el IBI y la tasa de basuras del ayuntamiento, y el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) por la renta que la ley imputa a la vivienda. Si la alquila, el IRNR grava además el alquiler; si la vende, la ganancia, con una retención que practica el comprador, y el ayuntamiento cobra la plusvalía municipal. Los residentes en la UE o el EEE pagan un tipo más bajo y, en el alquiler, pueden restar gastos; los demás, no.

Es no residente quien pasa en España 183 días o menos al año y no tiene aquí el centro de sus intereses económicos (art. 9.1 de la LIRPF). Además, se presume residente a quien tiene en España a su cónyuge no separado y a sus hijos menores que dependen de él, salvo prueba en contra. Comprar una vivienda no le convierte en residente fiscal: lo explicamos en la guía de visados y residencia.

IBI y tasa de basuras

El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) es municipal y se calcula sobre el valor catastral de la vivienda. Cada ayuntamiento fija su tipo dentro del margen que permite la ley (0,4 % – 1,1 % para inmuebles urbanos, art. 72 del TRLRHL), por eso dos pisos con el mismo valor catastral pagan distinto en municipios vecinos. El impuesto se devenga el 1 de enero (art. 75 del TRLRHL): quien es propietario ese día paga el año entero. En una compraventa, las partes suelen pactar en el contrato cómo repartir el recibo del año.

Las ordenanzas pueden prever bonificaciones —por ejemplo, para familias numerosas o viviendas con placas solares—, casi siempre con condiciones y a petición del propietario. Un IBI impagado no desaparece con la venta: la vivienda responde de la deuda (art. 64.1 del TRLRHL), así que antes de comprar pida el último recibo pagado.

Además, la Ley 7/2022 de residuos obliga a los ayuntamientos a cobrar una tasa específica de basuras que cubra el coste real del servicio. Debe existir en todos los municipios, pero el importe y la forma de cálculo los decide cada uno; a veces llega junto al IBI y otras en un recibo aparte.

• 0,4 % – 1,1 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · Comprobado: 17/10/2026

El tipo de IBI de cada municipio está en nuestra tabla de IBI.

El impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)

Quien no es residente fiscal en España no presenta la declaración de la renta (IRPF): paga el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR, texto refundido de 2004) solo por las rentas obtenidas en España. Cada renta tributa por separado y sin mínimo exento. El tipo general es el 24 %; los residentes en la UE y en los países del EEE con intercambio efectivo de información tributaria pagan el 19 %. Los residentes fuera de la UE y del EEE, incluido el Reino Unido tras el Brexit, tributan al tipo general.

El convenio para evitar la doble imposición entre España y su país de residencia decide qué pasa después: por regla general, España puede gravar las rentas de un inmueble situado aquí y su país las tiene en cuenta con una deducción o una exención. Compruebe en su país cómo declararlas.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Comprobado: 17/10/2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Comprobado: 17/10/2026

Renta imputada si no la alquila

Si la vivienda no está alquilada —la usa usted en vacaciones o está vacía—, la ley supone que le da una renta y la grava: la renta imputada. Es el 1,1 % del valor catastral si los valores del municipio se revisaron y entraron en vigor en el propio período impositivo o en alguno de los diez anteriores, y el 2 % en los demás casos (art. 85 de la LIRPF, aplicado a los no residentes por el art. 24.5 del TRLIRNR). El año de la revisión figura en el recibo del IBI o en la sede del Catastro.

La renta se prorratea por los días del año en que la vivienda no estuvo alquilada (y en que fue suya, si la compró o vendió a mitad de año). No se puede restar ningún gasto: ni IBI, ni comunidad, ni intereses. Sobre esa base se aplica el tipo del IRNR. Puede calcular su caso en la calculadora de IRNR y modelo 210.

• 2 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Comprobado: 17/10/2026
• 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Comprobado: 17/10/2026

Impuesto por el alquiler

Si alquila la vivienda, tributa por lo que cobra. Aquí está la mayor diferencia entre unos propietarios y otros:

• Residente en la UE o el EEE: tributa por el rendimiento neto al 19 %. Puede restar los gastos ligados a ese alquiler —IBI, comunidad, seguro, reparaciones y conservación, intereses del préstamo de compra, suministros que pague usted y amortización del edificio y del mobiliario—, en proporción a los días alquilados.
• Resto de residentes: tributa por los ingresos íntegros al 24 %, sin restar ningún gasto (arts. 24.1, 24.6 y 25.1 del TRLIRNR).

Las reducciones que el IRPF concede a los residentes, como la del alquiler de vivienda, no se aplican a los no residentes. Por los días en que la vivienda no estuvo alquilada sigue habiendo renta imputada. El alquiler turístico exige además un registro de la comunidad autónoma; los requisitos están en la guía de alquiler turístico. Cuánto le queda después de gastos e impuesto, en la calculadora de rentabilidad.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Comprobado: 17/10/2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Comprobado: 17/10/2026

Vender, y comprar a un no residente

Cuando vende una vivienda siendo no residente, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211 (art. 25.2 del TRLIRNR). Esa retención no es el impuesto, sino un pago a cuenta: usted declara la ganancia —precio de venta menos precio de compra y gastos e impuestos de ambas operaciones— con el modelo 210 al 19 %, y lo retenido se descuenta. Si la retención supera el impuesto, pide la devolución en ese mismo modelo.

Si es usted quien compra a un no residente, la obligación es suya: si no retiene ni ingresa esa cantidad, la vivienda responde de su pago. Más en la guía de riesgos de la compra.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.f.3º · Comprobado: 17/10/2026
• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Comprobado: 17/10/2026

Impuesto sobre el patrimonio

El impuesto sobre el patrimonio también alcanza a los no residentes, por «obligación real»: solo por los bienes y derechos situados en España, como la vivienda o una cuenta en un banco español, una vez restadas las deudas que los gravan, como la hipoteca. Hay un mínimo exento de 700.000 €. La exención de la vivienda habitual está pensada para residentes y no cubre una segunda residencia.

El impuesto está cedido a las comunidades autónomas, que fijan bonificaciones muy distintas. Un no residente puede, en determinados casos, aplicar la normativa de la comunidad donde tiene la mayor parte de sus bienes en España (disposición adicional cuarta de la Ley 19/1991). Si lo que tiene en España se acerca al mínimo, revise su caso con un asesor antes del devengo, el 31 de diciembre (art. 29 de la Ley 19/1991).

• 700.000 € — Ley 19/1991 Impuesto sobre el Patrimonio, art. 28.Dos y Tres · Comprobado: 17/10/2026

El impuesto de sucesiones y donaciones de los no residentes, comunidad por comunidad, está en nuestra tabla de sucesiones y donaciones.

Plusvalía municipal al vender

La plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, IIVTNU) se paga cuando la vivienda cambia de manos: venta, donación o herencia. En una venta la paga el vendedor; en una donación o herencia, quien recibe. Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador la ingresa en el ayuntamiento como sustituto y la descuenta del precio (art. 106.2 del TRLRHL). Por eso, cuando venda, cuente con que el comprador retendrá dos cantidades.

Tras la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional, el RDL 26/2021 cambió el impuesto: si el suelo no ha ganado valor, no hay impuesto, y el contribuyente puede elegir entre el método objetivo (valor catastral del suelo por un coeficiente según los años de tenencia) y el real (diferencia entre precio de venta y de compra). Los impuestos de la compra se explican en la guía para comprar vivienda en España.

Comunidad, seguro y suministros

En un edificio o urbanización con zonas comunes paga las cuotas de la comunidad de propietarios y, cuando la junta las aprueba, derramas para obras. Las fija la comunidad, no la ley, y no dependen de si usted vive o no en la vivienda. Las deudas del propietario anterior con la comunidad pasan a la vivienda: responde de las del año en curso y de los tres años anteriores (art. 9.1.e de la LPH). Antes de firmar, pida el certificado de deudas de la comunidad; el vendedor debe además comunicar la venta a la comunidad.

A eso se suman el seguro del hogar (con hipoteca, la ley exige asegurar la vivienda contra daños, pero no obliga a contratar el seguro que ofrezca el banco) y los suministros —agua, luz, gas e internet—, cuyas cuotas fijas corren aunque la casa esté vacía. Dé a la comunidad y al ayuntamiento una dirección de contacto y domicilie los recibos en una cuenta española para no perder notificaciones.

Modelo 210: un solo formulario

Todas estas rentas se declaran con un solo formulario, el modelo 210, que sirve también para pedir una devolución. Cada propietario presenta el suyo: si la vivienda es de dos personas, cada una declara su parte.

• Renta imputada: una declaración al año, que se presenta durante el año siguiente.
• Alquiler: se declara por períodos o se agrupa todo el año en una sola declaración, según la Orden HAC/623/2026; los plazos de cada opción los publica la Agencia Tributaria.
• Ganancia por venta: una declaración por cada venta.

El modelo se presenta por internet, usted mismo con certificado electrónico o a través de un representante o una gestoría, que también puede domiciliar el pago. Necesita NIE. Si no lo presenta, Hacienda puede reclamar el impuesto con recargos e intereses, aunque usted no haya cobrado ningún alquiler.

Un año del propietario no residente

Un año típico:

• Durante el año: recibos del IBI y de la tasa de basuras, en el período de cobro que fija cada ayuntamiento (muchos permiten fraccionar o domiciliar).
• Al año siguiente: modelo 210 por la renta imputada del año anterior.
• Si alquila: modelo 210 por el alquiler, por períodos o una vez al año, según la opción elegida.
• Si vende: el comprador presenta el modelo 211 con la retención en el plazo de un mes desde la venta; después, usted declara la ganancia con el modelo 210 y pide la devolución si procede. La plusvalía municipal se liquida en el ayuntamiento.
• 31 de diciembre: devengo del impuesto sobre el patrimonio, si le afecta.

Las fechas exactas cambian con las normas: antes de cada plazo, consulte el calendario del contribuyente de la Agencia Tributaria.