Impôts et frais annuels du propriétaire non résident en Espagne

Posséder un logement en Espagne sans y vivre coûte chaque année, même sans le louer : l’IBI et la taxe d’ordures de la mairie, et l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) sur le revenu que la loi attribue au logement. Si vous louez, l’IRNR taxe aussi les loyers ; si vous vendez, la plus-value, dont l’acheteur retient une partie, et la mairie perçoit la plusvalía municipale. Les résidents de l’UE ou de l’EEE paient un taux plus bas et, sur les loyers, déduisent leurs charges ; les autres, non.

Est non résident celui qui passe 183 jours ou moins par an en Espagne et n’y a pas le centre de ses intérêts économiques (art. 9.1 de la loi LIRPF). Est en outre présumé résident celui dont le conjoint et les enfants mineurs à charge vivent en Espagne, sauf preuve contraire. Acheter un logement ne fait pas de vous un résident fiscal : voir notre guide visas et résidence.

IBI et taxe d’ordures

L’IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) est l’impôt foncier communal, calculé sur la valeur cadastrale du logement. Chaque mairie fixe son taux dans la fourchette légale (0,4 % – 1,1 % pour les biens urbains, art. 72 du TRLRHL) : deux appartements de même valeur cadastrale paient donc des montants différents dans deux communes voisines. L’impôt est dû au 1er janvier (art. 75 du TRLRHL) : le propriétaire à cette date paie l’année entière. Lors d’une vente, acheteur et vendeur conviennent souvent dans le contrat de la répartition de l’avis de l’année.

Les ordonnances municipales peuvent prévoir des réductions (bonificaciones), par exemple pour les familles nombreuses ou les maisons équipées de panneaux solaires, presque toujours sous conditions et sur demande. Un IBI impayé ne disparaît pas avec la vente : le bien lui-même répond de la dette (art. 64.1 du TRLRHL). Avant d’acheter, demandez le dernier avis acquitté.

Par ailleurs, la loi 7/2022 sur les déchets oblige les mairies à percevoir une taxe spécifique d’enlèvement des ordures (tasa de basuras) qui couvre le coût réel du service. Elle doit exister partout, mais chaque commune en fixe le montant et le mode de calcul ; elle arrive parfois avec l’IBI, parfois sur un avis séparé.

• 0,4 % – 1,1 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · Vérifié: 17/10/2026

Le taux d’IBI de chaque commune figure dans notre tableau de l’IBI.

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR)

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne, vous ne déposez pas de déclaration espagnole d’impôt sur le revenu (IRPF) : vous payez l’impôt sur le revenu des non-résidents (impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR, texte refondu de 2004), uniquement sur vos revenus de source espagnole. Chaque revenu est imposé séparément, sans abattement. Le taux général est de 24 % ; les résidents de l’UE et des pays de l’EEE pratiquant un échange effectif d’informations fiscales paient 19 %. Les résidents hors UE et EEE, y compris en Suisse, relèvent du taux général.

La suite dépend de la convention fiscale entre l’Espagne et votre pays de résidence : en règle générale, l’Espagne peut imposer les revenus d’un bien situé sur son territoire, et votre pays en tient compte par un crédit d’impôt ou une exonération. Renseignez-vous sur la façon de les déclarer chez vous.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Vérifié: 17/10/2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Vérifié: 17/10/2026

Revenu imputé si le logement n’est pas loué

Si le logement n’est pas loué — vous l’occupez pendant les vacances ou il reste vide —, la loi considère qu’il vous procure un revenu et l’impose : c’est le revenu imputé (renta imputada). Il s’élève à 1,1 % de la valeur cadastrale si les valeurs de la commune ont été révisées et sont entrées en vigueur au cours de la période d’imposition elle-même ou de l’une des dix précédentes, et à 2 % dans les autres cas (art. 85 de la LIRPF, appliqué aux non-résidents par l’art. 24.5 du TRLIRNR). L’année de révision figure sur l’avis d’IBI ou sur le site du Cadastre.

Le revenu est calculé au prorata des jours de l’année où le logement n’a pas été loué (et vous appartenait, si vous l’avez acheté ou vendu en cours d’année). Aucune charge n’est déductible : ni IBI, ni charges de copropriété, ni intérêts. Le taux de l’IRNR s’applique à cette base. Faites le calcul pour votre cas avec le calculateur IRNR et modelo 210.

• 2 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Vérifié: 17/10/2026
• 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Vérifié: 17/10/2026

Impôt sur les revenus locatifs

Si vous louez, vous êtes imposé sur ce que vous encaissez. C’est là que les propriétaires diffèrent le plus :

• Résident de l’UE ou de l’EEE : impôt sur le revenu net, au taux de 19 %. Vous déduisez les charges liées à la location — IBI, copropriété, assurance, réparations et entretien, intérêts du prêt d’achat, fournitures que vous payez, amortissement de l’immeuble et du mobilier —, au prorata des jours loués.
• Résident d’un autre pays : impôt sur les loyers bruts, au taux de 24 %, sans aucune déduction (art. 24.1, 24.6 et 25.1 du TRLIRNR).

Les réductions que l’IRPF accorde aux résidents espagnols, comme celle sur la location d’un logement, ne s’appliquent pas aux non-résidents. Pour les jours sans location, le revenu imputé reste dû. La location touristique exige en outre un enregistrement auprès de la région ; les règles sont dans notre guide de la location touristique. Ce qui reste après charges et impôt : voir le calculateur de rentabilité.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Vérifié: 17/10/2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Vérifié: 17/10/2026

Vendre, et acheter à un non-résident

Quand vous vendez en tant que non-résident, l’acheteur doit retenir 3 % du prix et les verser au fisc avec le formulaire 211 (art. 25.2 du TRLIRNR). Ce n’est pas l’impôt lui-même mais un acompte : vous déclarez la plus-value — prix de vente moins prix d’achat, frais et impôts des deux opérations — avec le modelo 210 au taux de 19 %, et la retenue vient en déduction. Si elle dépasse l’impôt, vous demandez le remboursement sur ce même formulaire.

Si c’est vous qui achetez à un non-résident, l’obligation vous incombe : sans retenue ni versement, le bien répond du paiement de cette somme. Plus de détails dans notre guide des risques de l’achat.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.f.3º · Vérifié: 17/10/2026
• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Vérifié: 17/10/2026

Impôt sur la fortune

L’impôt espagnol sur la fortune (impuesto sobre el patrimonio) touche aussi les non-résidents, par « obligación real » : seuls les biens et droits situés en Espagne sont imposés, comme le logement ou un compte dans une banque espagnole, après déduction des dettes qui les grèvent, comme le prêt immobilier. Un minimum exonéré de 700 000 € s’applique. L’exonération de la résidence principale vise les résidents et ne couvre pas une résidence secondaire.

L’impôt est cédé aux communautés autonomes, dont les allègements varient beaucoup. Un non-résident peut, dans certains cas, appliquer les règles de la région où se trouve la plus grande partie de ses biens espagnols (quatrième disposition additionnelle de la loi 19/1991). Si votre patrimoine en Espagne approche du seuil, faites examiner votre cas avant la date d’exigibilité du 31 décembre (art. 29 de la loi 19/1991).

• 700 000 € — Ley 19/1991 Impuesto sobre el Patrimonio, art. 28.Dos y Tres · Vérifié: 17/10/2026

Les droits de succession et de donation des non-résidents, région par région, sont dans notre tableau des successions et donations.

Plusvalía : l’impôt municipal à la vente

La plusvalía municipale (officiellement IIVTNU, impôt sur l’augmentation de valeur des terrains urbains) est due lorsque le logement change de mains : vente, donation ou succession. En cas de vente, c’est le vendeur qui la paie ; en cas de donation ou de succession, celui qui reçoit. Si le vendeur est une personne physique non résidente, l’acheteur la verse à la mairie à sa place et la retient sur le prix (art. 106.2 du TRLRHL). Quand vous vendrez, attendez-vous donc à ce que l’acheteur retienne deux montants.

Après l’arrêt 182/2021 du Tribunal constitutionnel, le RDL 26/2021 a modifié l’impôt : sans gain de valeur du terrain, pas d’impôt, et le contribuable choisit entre la méthode objective (valeur cadastrale du sol multipliée par un coefficient selon la durée de détention) et la méthode réelle (écart entre prix de vente et prix d’achat). Les impôts à l’achat sont expliqués dans notre guide pour acheter un logement en Espagne.

Copropriété, assurance et factures

Dans un immeuble ou une résidence avec parties communes, vous payez les charges de la copropriété (comunidad de propietarios) et, lorsque l’assemblée les vote, des appels de fonds exceptionnels (derramas) pour travaux. C’est la copropriété qui les fixe, pas la loi, et elles ne dépendent pas du fait que vous habitiez ou non le logement. Les dettes de l’ancien propriétaire envers la copropriété suivent le logement : il en répond pour l’année en cours et les trois années précédentes (art. 9.1 e de la LPH). Avant de signer, demandez le certificat de dettes de la copropriété ; le vendeur doit aussi l’informer de la vente.

S’y ajoutent l’assurance habitation (en cas de prêt, la loi impose d’assurer le bien contre les dommages, sans obliger à prendre l’assurance de la banque) et les abonnements — eau, électricité, gaz, internet —, dont la part fixe court même quand la maison est vide. Donnez une adresse de contact à la copropriété et à la mairie, et payez par prélèvement sur un compte espagnol pour ne manquer aucun avis.

Modelo 210 : un seul formulaire

Tous ces revenus se déclarent sur un seul formulaire, le modelo 210, qui sert aussi à demander un remboursement. Chaque propriétaire dépose le sien : si le logement appartient à deux personnes, chacune déclare sa part.

• Revenu imputé : une déclaration par an, déposée au cours de l’année suivante.
• Loyers : déclarés par périodes ou regroupés pour toute l’année en une seule déclaration, selon l’Orden HAC/623/2026 ; l’administration fiscale publie les délais de chaque option.
• Plus-value de cession : une déclaration par vente.

Le formulaire se dépose en ligne, vous-même avec un certificat électronique ou par l’intermédiaire d’un représentant ou d’une gestoría, qui peut aussi régler l’impôt par prélèvement. Il faut un NIE. Sans déclaration, le fisc peut réclamer l’impôt avec majorations et intérêts, même si vous n’avez perçu aucun loyer.

Une année de propriétaire non résident

Une année type :

• En cours d’année : avis d’IBI et de taxe d’ordures, pendant la période de recouvrement fixée par chaque mairie (beaucoup acceptent le paiement fractionné ou le prélèvement).
• L’année suivante : modelo 210 pour le revenu imputé de l’année précédente.
• Si vous louez : modelo 210 pour les loyers, par périodes ou une fois par an selon l’option choisie.
• Si vous vendez : l’acheteur dépose le formulaire 211 avec la retenue dans le mois qui suit la vente ; ensuite, vous déclarez la plus-value avec le modelo 210 et demandez le remboursement s’il y a lieu. La plusvalía se règle à la mairie.
• 31 décembre : date d’exigibilité de l’impôt sur la fortune, s’il vous concerne.

Les dates exactes évoluent avec les textes : avant chaque échéance, consultez le calendrier du contribuable de l’AEAT.