Податки та щорічні витрати власника-нерезидента

Житло в Іспанії щороку коштує грошей, навіть якщо ви його не здаєте: муніципальний податок IBI і збір за вивезення сміття, а також податок на доходи нерезидентів (IRNR) з доходу, який закон «приписує» квартирі. Здаєте — IRNR сплачується й з оренди; продаєте — з приросту вартості, частину якого утримує покупець, а мерія стягує plusvalía. Резиденти ЄС і ЄЕЗ платять за нижчою ставкою, а з оренди ще й віднімають витрати; решта витрат не віднімає.

Нерезидент — той, хто перебуває в Іспанії не більше 183 днів на рік і чий центр економічних інтересів не тут (ст. 9.1 закону LIRPF). Крім того, резидентом вважають того, чиї подружжя й неповнолітні діти на утриманні живуть в Іспанії, доки не доведено інше. Купівля житла не робить вас податковим резидентом — докладніше в гіді про візи та посвідку на проживання.

IBI і збір за сміття

IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) — муніципальний податок на нерухомість; база — кадастрова вартість (valor catastral). Ставку встановлює кожна мерія в межах, які дозволяє закон (0,4 % – 1,1 % для міської нерухомості, ст. 72 TRLRHL), тому дві квартири з однаковою кадастровою вартістю в сусідніх містах платять по-різному. Податок нараховується на 1 січня (ст. 75 TRLRHL): хто володіє житлом цього дня, платить за весь рік. Під час продажу сторони зазвичай домовляються в договорі, як розділити квитанцію за рік.

Муніципальні постанови (ordenanzas) можуть передбачати знижки — наприклад, для багатодітних родин або будинків із сонячними панелями, — майже завжди за певних умов і на заяву. Несплачений IBI з продажем не зникає: за борг відповідає сама нерухомість (ст. 64.1 TRLRHL), тож перед купівлею попросіть останню сплачену квитанцію.

Крім того, закон про відходи Ley 7/2022 зобов’язує мерії стягувати окремий збір за вивезення сміття (tasa de basuras), що покриває реальну вартість послуги. Він має бути в кожному муніципалітеті, але суму й спосіб розрахунку визначає кожна мерія; іноді він надходить разом з IBI, іноді окремою квитанцією.

• 0,4 % – 1,1 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 72.1 · Перевірено: 17.10.2026

Ставка IBI кожного муніципалітету — в нашій таблиці IBI.

Податок на доходи нерезидентів (IRNR)

Якщо ви не податковий резидент Іспанії, іспанську декларацію IRPF ви не подаєте, а сплачуєте податок на доходи нерезидентів (impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR, зведений закон 2004 року) — лише з доходів, отриманих в Іспанії. Кожен дохід оподатковується окремо, неоподатковуваного мінімуму немає. Загальна ставка — 24 %; резиденти ЄС і країн ЄЕЗ з ефективним обміном податковою інформацією сплачують 19 %. Резиденти країн поза ЄС і ЄЕЗ, зокрема Великої Британії після Brexit, платять за загальною ставкою.

Далі все вирішує угода про уникнення подвійного оподаткування між Іспанією та країною вашого резидентства, якщо вона діє: як правило, Іспанія має право оподатковувати дохід від нерухомості, розташованої тут, а ваша країна враховує його заліком або звільненням. Як декларувати цей дохід у себе, з’ясуйте за місцем резидентства.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Перевірено: 17.10.2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Перевірено: 17.10.2026

Умовний дохід, якщо житло не здається

Якщо житло не здається — ви приїжджаєте у відпустку або воно стоїть порожнім, — закон вважає, що воно все одно приносить дохід, і оподатковує його: це умовний дохід (renta imputada). Він дорівнює 1,1 % кадастрової вартості, якщо кадастрові вартості в муніципалітеті переглядали й вони набули чинності в цьому податковому періоді або в одному з десяти попередніх, і 2 % в інших випадках (ст. 85 LIRPF; до нерезидентів застосовується через ст. 24.5 TRLIRNR). Рік перегляду зазначено в квитанції IBI або на сайті Кадастру.

Дохід рахують пропорційно дням року, коли житло не здавалося (і належало вам, якщо ви купили чи продали його посеред року). Жодні витрати не віднімаються — ні IBI, ні внески громаді, ні відсотки за іпотекою. До цієї бази застосовується ставка IRNR. Свій випадок можна порахувати в калькуляторі IRNR і modelo 210.

• 2 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 (redacción en vigor desde 01.01.2015) · Перевірено: 17.10.2026
• 1,1 % — Ley 35/2006 IRPF, art. 85.1 · Перевірено: 17.10.2026

Податок з доходу від оренди

Здаєте житло — сплачуєте податок з того, що отримуєте. Тут різниця між власниками найбільша:

• Резидент ЄС або ЄЕЗ: податок з чистого доходу за ставкою 19 %. Можна відняти витрати, пов’язані з орендою: IBI, внески громаді, страховку, ремонт і утримання, відсотки за кредитом на купівлю, комунальні платежі, які сплачуєте ви, та амортизацію будівлі й меблів — пропорційно дням оренди.
• Резидент будь-якої іншої країни: податок з валового доходу за ставкою 24 %, без вирахування витрат (ст. 24.1, 24.6 і 25.1 TRLIRNR).

Знижки, які IRPF надає резидентам Іспанії, наприклад за здавання житла, на нерезидентів не поширюються. За дні, коли житло не здавалося, і далі нараховується умовний дохід. Для здавання туристам потрібна ще реєстрація в автономній громаді — правила в гіді з туристичної оренди. Скільки лишається після витрат і податку, покаже калькулятор дохідності.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Перевірено: 17.10.2026
• 24 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.a · Перевірено: 17.10.2026

Продаж і купівля в нерезидента

Коли ви продаєте житло як нерезидент, покупець зобов’язаний утримати 3 % ціни й перерахувати їх до податкової за формою modelo 211 (ст. 25.2 TRLIRNR). Це не сам податок, а авансовий платіж: приріст вартості — ціну продажу мінус ціну купівлі, витрати й податки обох угод — ви декларуєте за modelo 210 за ставкою 19 %, і утриману суму зараховують. Якщо утримання більше за податок, різницю повертають тією самою формою.

Якщо ж ви купуєте в нерезидента, обов’язок ваш: не утримаєте й не перерахуєте цю суму — за її сплату відповідатиме куплена квартира. Докладніше — в гіді про ризики купівлі.

• 19 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.1.f.3º · Перевірено: 17.10.2026
• 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Перевірено: 17.10.2026

Податок на майно

Іспанський податок на майно (impuesto sobre el patrimonio) стосується й нерезидентів — за так званим «obligación real»: оподатковуються лише майно й права, що перебувають в Іспанії, наприклад квартира чи рахунок в іспанському банку, за вирахуванням забезпечених ними боргів, наприклад іпотеки. Неоподатковуваний мінімум — 700 000 €. Звільнення основного житла розраховане на резидентів і на будинок для відпочинку не поширюється.

Податок передано автономним громадам, і пільги в них дуже різні. Нерезидент у деяких випадках може застосовувати правила тієї громади, де розташована більша частина його майна в Іспанії (четверте додаткове положення Ley 19/1991). Якщо ваше майно в Іспанії наближається до мінімуму, перевірте свій випадок у консультанта до дати нарахування — 31 грудня (ст. 29 Ley 19/1991).

• 700 000 € — Ley 19/1991 Impuesto sobre el Patrimonio, art. 28.Dos y Tres · Перевірено: 17.10.2026

Податок на спадщину й дарування для нерезидентів за кожною автономною громадою — в нашій таблиці податку на спадщину й дарування.

Plusvalía — муніципальний податок під час продажу

Plusvalía municipal (офіційно IIVTNU — податок на приріст вартості міської землі) стягується, коли житло переходить до іншого власника: під час продажу, дарування чи успадкування. Під час продажу платить продавець, у разі дарування й успадкування — той, хто отримує. Якщо продавець — фізична особа-нерезидент, податок до мерії замість нього сплачує покупець і віднімає його від ціни (ст. 106.2 TRLRHL). Тож, продаючи, розраховуйте, що покупець утримає дві суми.

Після рішення Конституційного суду 182/2021 податок змінив RDL 26/2021: немає приросту вартості землі — немає податку, а платник обирає між об’єктивним методом (кадастрова вартість землі, помножена на коефіцієнт за роками володіння) і реальним (різниця між ціною продажу та купівлі). Податки під час купівлі розібрано в гіді з купівлі житла в Іспанії.

Громада, страховка та комунальні платежі

У будинку чи комплексі зі спільними зонами ви сплачуєте внески громаді власників (comunidad de propietarios) і, коли збори їх затверджують, разові внески на роботи (derramas). Їх встановлює громада, а не закон, і вони не залежать від того, живете ви в квартирі чи ні. Борги попереднього власника перед громадою переходять на квартиру — за поточний рік і три попередні (ст. 9.1 e) LPH). Перед угодою вимагайте довідку громади про відсутність боргів, а продавець має повідомити громаду про продаж.

До цього додаються страховка житла (за іпотеки закон вимагає страхувати житло від пошкоджень, але не зобов’язує брати страховку, яку пропонує банк) і комунальні послуги — вода, електрика, газ, інтернет, абонентська плата за які йде й у порожньому будинку. Залиште громаді та мерії контактну адресу й сплачуйте квитанції автоплатежем з іспанського рахунку, щоб не пропустити повідомлень.

Modelo 210: одна форма на все

Усі ці доходи декларують однією формою — modelo 210; нею ж просять повернення. Кожен власник подає свою: якщо квартира належить двом, кожен декларує свою частку.

• Умовний дохід: одна декларація на рік, подається протягом наступного року.
• Оренда: декларується за періодами або групується за весь рік в одну декларацію — за Orden HAC/623/2026; строки для кожного варіанта публікує податкова служба.
• Приріст під час продажу: окрема декларація на кожен продаж.

Форму подають онлайн — самостійно з електронним сертифікатом або через представника чи gestoría, які можуть і сплатити податок з вашого рахунку. Потрібен NIE. Не подали — податкова може стягнути податок із надбавками та відсотками, навіть якщо оренди не було.

Рік власника-нерезидента

Типовий рік:

• Протягом року: квитанції IBI і збору за сміття — у період, який встановлює мерія (багато мерій дозволяють платити частинами або автоплатежем).
• Наступного року: modelo 210 за умовний дохід минулого року.
• Якщо здаєте: modelo 210 за оренду — за періодами або раз на рік, залежно від обраного варіанта.
• Якщо продаєте: покупець подає modelo 211 з утриманням протягом місяця після продажу; потім ви декларуєте приріст за modelo 210 і за потреби просите повернення. Plusvalía сплачується в мерії.
• 31 грудня: дата нарахування податку на майно, якщо він вас стосується.

Точні дати змінюються разом із нормами: перед кожним строком звіряйтеся з податковим календарем AEAT.