Plusvalía municipal (IIVTNU): хто платить і як рахується
Plusvalía municipal (IIVTNU) — податок мерії на зростання вартості міської землі, який виникає, коли житло продають, успадковують або дарують.
Оновлено
Як працює plusvalía municipal і хто її сплачує
Її регулюють статті 104–110 закону про місцеві фінанси (TRLRHL) у редакції королівського декрету-закону RDL 26/2021. Податок береться зі зростання вартості міської землі максимум за двадцять років (ст. 107.1). Під час продажу платник — продавець (ст. 106.1.b), під час успадкування чи дарування — той, хто отримує (ст. 106.1.a).
Виняток, найважливіший для іноземних покупців: якщо продавець — фізична особа-нерезидент Іспанії, покупець стає платником-замісником (sustituto) і сплачує податок замість нього (ст. 106.2). Загальний податковий закон дозволяє стягнути цю суму з продавця (LGT ст. 36.3), тому її зазвичай утримують із ціни під час підписання. Це друге утримання при купівлі в нерезидента, разом із 3 % за IRNR.
Немає приросту — немає податку, але продаж однаково треба задекларувати й додати договори купівлі та продажу (ст. 104.5). Якщо приріст є, база — за об’єктивним методом (кадастрова вартість землі, помножена на коефіцієнт за роками володіння) або реальний приріст, якщо він менший і платник, зокрема замісник, про це просить (ст. 107.5). До бази застосовується ставка мерії, не вище 30 % (ст. 108.1). Строк декларації при продажу — тридцять робочих днів від дати передачі (ст. 110.2.a), і багато мерій вимагають самостійного розрахунку (autoliquidación, ст. 110.4). Коли податок ляже на вас як на власника — у гіді з податків власника.
Plusvalía municipal крок за кроком при купівлі нерезидентом
- З’ясуйте, чи резидент продавець і чи це фізособа, чи компанія: від цього залежить, хто платить.
- Якщо продавець — фізособа-нерезидент, до підписання завдатку (arras) отримайте оцінку податку.
- Пропишіть у договорі, що ця сума утримується з ціни в нотаріуса разом з утриманням IRNR.
- Протягом тридцяти робочих днів після escritura подайте до мерії декларацію або autoliquidación і сплатіть (TRLRHL ст. 110).
- Якщо продавець — резидент, платите не ви, але повідомити мерію про купівлю в той самий строк ви зобов’язані (ст. 110.6.b).
- Збережіть підтвердження: без декларації, autoliquidación або такого повідомлення Реєстр власності не зареєструє купівлю (Іпотечний закон, ст. 254.5).
Часті помилки з plusvalía municipal
- Купити в нерезидента й не утримати plusvalía: мерія стягне її з вас як із замісника.
- Вважати, що пункт договору переносить борг: домовленості приватних осіб не змінюють зобов’язаного перед адміністрацією (LGT ст. 17.5), вони лише ділять витрати між сторонами.
- Думати, що продаж у збиток звільняє сам по собі: продаж треба задекларувати й довести відсутність приросту обома договорами.
- Пропустити тридцять робочих днів: за подання із запізненням нараховується надбавка (LGT ст. 27).
Plusvalía municipal у новобудові та на вторинному ринку
Якщо ви купуєте новобудову в забудовника, продавець — компанія, і plusvalía з цього продажу сплачує вона: заміщення за ст. 106.2 діє лише для продавців-фізосіб нерезидентів. Крім того, у продажу житла недійсна як несправедлива умова, що покладає на споживача податки, де платник — компанія (TRLGDCU ст. 89.3.c), — перевірте договір. Вам лишається повідомити мерію про купівлю (ст. 110.6.b); іноді це робить за вас нотаріус або gestoría, тож уточніть, хто подає повідомлення.
На вторинному ринку все залежить від продавця: якщо це фізособа-нерезидент, plusvalía переходить до вас як до замісника, і її варто вирахувати з ціни. В обох випадках, коли ви продаватимете, plusvalía буде вашою, а роки володіння рахуються від вашої купівлі. Комплекси з каталогу новобудов виключають випадок продавця-нерезидента; решта перевірок при купівлі вторинного житла — у гіді з ризиків.
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Перевірено:
- 30 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 108.1 · Перевірено:
Джерела й норми
- RDLeg 2/2004 TRLRHL (red. RDL 26/2021), arts. 104.1, 104.5, 106.1–2, 107.1, 107.5, 108.1, 110.2.a, 110.4, 110.6.b · перевірено
- Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 17.5, 27, 36.3 · перевірено
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 254.5 · перевірено
- RDLeg 1/2007 TRLGDCU, art. 89.3.c · перевірено
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · перевірено