Plusvalía municipal (IIVTNU) : qui paie et comment elle se calcule
La plusvalía municipal (IIVTNU) est un impôt communal sur la hausse de valeur du terrain urbain qui apparaît quand un logement est vendu, hérité ou donné.
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Comment fonctionne la plusvalía municipal et qui la paie
Elle est régie par les articles 104 à 110 de la loi sur les finances locales (TRLRHL), réformés par le décret-loi royal 26/2021. Elle taxe la hausse de valeur du terrain urbain sur vingt ans au plus (article 107.1). Dans une vente, le contribuable est le vendeur (article 106.1.b) ; dans une succession ou une donation, celui qui reçoit (article 106.1.a).
L'exception qui compte le plus pour les acheteurs étrangers : si le vendeur est une personne physique non résidente en Espagne, l'acheteur devient contribuable substitut et paie l'impôt à sa place (article 106.2). La loi générale fiscale lui permet d'en réclamer le montant au vendeur (LGT article 36.3), d'où l'usage de le retenir sur le prix à la signature. C'est la deuxième retenue d'un achat à un non-résident, avec celle de 3 % au titre de l'IRNR.
Sans plus-value, pas d'impôt, mais il faut quand même déclarer la vente et joindre les actes d'achat et de vente (article 104.5). S'il y a un gain, la base est celle de la méthode objective (valeur cadastrale du terrain multipliée par un coefficient selon les années de détention) ou le gain réel, s'il est inférieur et que le redevable, substitut compris, le demande (article 107.5). Le taux de chaque mairie s'applique à cette base, au maximum 30 % (article 108.1). Une vente se déclare dans les trente jours ouvrés suivant la transmission (article 110.2.a), et beaucoup de mairies exigent une autoliquidation (article 110.4). Quand l'impôt sera pour vous en tant que propriétaire : voir le guide des impôts du propriétaire.
La plusvalía municipal étape par étape pour un acheteur non résident
- Vérifiez si le vendeur réside en Espagne et s'il s'agit d'un particulier ou d'une société : c'est ce qui détermine qui paie.
- S'il s'agit d'un particulier non résident, faites estimer l'impôt avant de signer le contrat d'arrhes (arras).
- Prévoyez dans le contrat que ce montant est retenu sur le prix chez le notaire, avec la retenue de l'IRNR.
- Dans les trente jours ouvrés suivant l'escritura, déposez la déclaration ou l'autoliquidation à la mairie et payez (TRLRHL article 110).
- Si le vendeur est résident, ce n'est pas vous qui payez, mais vous devez signaler l'achat à la mairie dans le même délai (article 110.6.b).
- Gardez le justificatif : sans la déclaration, l'autoliquidation ou ce signalement, le registre foncier n'inscrit pas l'achat (loi hypothécaire article 254.5).
Erreurs fréquentes avec la plusvalía municipal
- Acheter à un non-résident sans retenir la plusvalía : la mairie vous la réclamera comme substitut.
- Croire qu'une clause du contrat transfère la dette : les accords entre particuliers ne changent pas l'obligé vis-à-vis de l'administration (LGT article 17.5) ; ils ne font que répartir le coût.
- Penser qu'une vente à perte exonère d'office : il faut déclarer la vente et prouver l'absence de gain avec les deux actes.
- Laisser passer les trente jours ouvrés : une déclaration tardive entraîne une majoration (LGT article 27).
La plusvalía municipal dans le neuf et dans l'ancien
Si vous achetez un logement neuf directement au promoteur, le vendeur est une société et la plusvalía de cette vente est la sienne : la substitution de l'article 106.2 ne joue que pour les vendeurs particuliers non résidents. En outre, dans la vente de logements, est abusive la clause qui impose au consommateur des impôts dont le redevable est le professionnel (TRLGDCU article 89.3.c) : relisez le contrat. Il vous reste à signaler l'achat à la mairie (article 110.6.b) ; parfois le notaire ou une gestoría s'en charge pour vous, vérifiez donc qui le fait.
Dans l'ancien, tout dépend du vendeur : avec un particulier non résident, la plusvalía vous revient comme substitut et il faut la déduire du prix. Dans les deux cas, quand vous revendrez, la plusvalía sera pour vous et les années de détention compteront depuis votre achat. Les programmes du catalogue du neuf évitent le cas du vendeur non résident ; les autres vérifications d'un achat dans l'ancien sont dans le guide des risques.
- 3 % — RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · Vérifié:
- 30 % — RDLeg 2/2004 TRLRHL, art. 108.1 · Vérifié:
Sources et base légale
- RDLeg 2/2004 TRLRHL (red. RDL 26/2021), arts. 104.1, 104.5, 106.1–2, 107.1, 107.5, 108.1, 110.2.a, 110.4, 110.6.b · vérifié le
- Ley 58/2003 General Tributaria, arts. 17.5, 27, 36.3 · vérifié le
- Decreto de 8 de febrero de 1946, Ley Hipotecaria, art. 254.5 · vérifié le
- RDLeg 1/2007 TRLGDCU, art. 89.3.c · vérifié le
- RDLeg 5/2004 TRLIRNR, art. 25.2 · vérifié le